23.07.2010 · IWW-Abrufnummer 102284
Finanzgericht Berlin-Brandenburg: Urteil vom 15.01.2010 – 9 K 7050/06 B
Sind die zum Zwecke der Untervermietung geschlossenen Verträge über die Miete von Wohnungen und Pkw-Garagen jederzeit kündbar, so dass eine Einkünfeerzielungsabsicht nicht – wegen auf Dauer angelegter Vermietung zu unterstellen – ist, scheidet die Anerkennung der nunmehr im sechsten und siebten Vermietungsjahr erzielten Verluste wegen Fehlens der notwendigen Überschusserzielungsabsicht aus, wenn ein Totalüberschuss nicht zu erwarten ist, weil die von den Untermietern erzielten Mieten bis auf einen geringen Betrag, der für eine Kostendeckung nicht ausreichen kann, vom Vermieter vereinnahmt werden.
Tatbestand:
Die Beteiligten streiten um die Frage, ob negative Einkünfte des Klägers aus der Untervermietung von Wohnraum und Pkw-Garagen in A in den Streitjahren 1999 und 2000 einkommensteuerrechtlich anzuerkennen sind oder nicht.
Der … geborene ledige Kläger erzielte in den Jahren 1994 bis 2000 Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit als … in Höhe von zuletzt brutto … DM p. a. (Streitjahr 2000).
Außerdem erzielte der Kläger in den Jahren 1995 bis 2000 Brutto-Einkünfte aus selbständiger Arbeit als … des am … neu gegründeten „…vereins …” mit Sitz in A in Höhe von jeweils … (…). Eine der beiden stellvertretenden Vorsitzenden dieses Vereins war die … geborene Kauffrau X aus B (…). Der Verein unterhielt eine Geschäftsstelle (ausschließlich zur Durchführung von Verwaltungsarbeiten) sowie zwei Beratungsstellen: Die Geschäftsstelle befand sich in der jeweiligen Mietwohnung des Klägers in A (bis …: …). Eine der beiden Beratungsstellen des Vereins befand sich in B im Haus „G.1. ”. Sie wurde von Frau X geleitet. Die andere Beratungsstelle des Vereins befand sich im Gebäude G.2..
Gemäß „Hauptmietvertrag” vom … 1994 mietete der Kläger als „Mieter” von der Grundstückseigentümerin, Frau X, „sämtliche im Hause G.1. gelegene freie Wohnungen zum Zwecke der Untervermietung”. Weiter heißt es in dem vorgenannten Vertrag:
„Es wird klargestellt, dass die Flächen vom Vorderhaus, Parterre, von der Straße aus zugänglich, vorerst nicht Gegenstand dieses Vertrages sind. Nach Freiwerden dieser Räume steht es dem Mieter frei, diese ggf. auch zur Nutzung als Wohnung zu vermieten. Die Benutzung von Wohnräumen zu einem gewerblichen Zweck bedarf der schriftlichen Genehmigung des Eigentümers. Bei gewerblicher Nutzung wird der Mieter/Untermieter eine erforderliche behördliche Genehmigung selbst beschaffen, die für eine Zweckentfremdung anfallende Ausgleichszahlung tragen und an den Eigentümer einen angemessenen Gewerbezuschlag zahlen.
§ 2 Mietdauer: Das Mietverhältnis beginnt mit Abschluss dieses Vertrages und kann mit einer Frist von sechs Monaten jeweils zum Ende eines Kalenderjahres schriftlich gekündigt werden. Die vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien bleiben allerdings darüber hinaus bestehen, soweit die vom Mieter abgeschlossenen Untermietverträge nicht beendet oder auf den Vermieter umgeschrieben werden. Beide Parteien sind im Falle der Kündigung dieses Mietvertrages verpflichtet, an der Umschreibung der Untermietverträge auf den Vermieter bzw. die Grundstückseigentümer mitzuwirken; soweit eine solche Umschreibung im Hinblick auf die fehlende Zustimmung des Untermieters nicht möglich ist oder vom Vermieter aus nachvollziehbaren Gründen abgelehnt wird, ist der Mieter verpflichtet, alles zur Beendigung des Untermietverhältnisses Erforderliche zu tun.
§ 3 Miete und Nebenkosten: Die vom Mieter zu entrichtende Miete wird für jede Wohnung gesondert fällig und zu Beginn einer Untervermietung jeweils gesondert vereinbart. Die Miete soll mindestens der durchschnittlichen ortsüblichen Miete entsprechen. Die im Rahmen des jeweiligen Untermietverhältnisses darüber hinausgehende Untermiete steht dem Mieter allein zu. … Mangels einer anderweitigen Einzelvereinbarung steht dem Vermieter eine Zahlung in Höhe der vom Untervermieter geleisteten Zahlung abzüglich eines Betrages von monatlich 50,00 DM zu.
§ 4 Mietausfall/Leerstand: Die Miete ist nur zu entrichten, wenn und soweit die Untermiete beim Mieter eingeht, es sei denn, der Mieter hat den Ausfall der Untermiete zu vertreten. Der Mieter ist verpflichtet, alles Erforderliche zur Beibringung der Untermieten zu tun. Die Kosten für die notwendigen Klagen und Vollstreckungsmaßnahmen trägt der Mieter. Er trifft auch die Entscheidung, welche rechtlichen Schritte zu unternehmen sind und führt die notwendigen Maßnahmen eigenverantwortlich in Vollmacht für den Vertragspartner durch. Die in diesem Rahmen eingehenden Zahlungen stehen dem Mieter im Hinblick auf das von ihm Getragene allein zu. Bei Leerstand besteht weder eine Verpflichtung des Vermieters, Wohnung in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen noch eine Verpflichtung der Parteien, für den Abschluss eines Untermietvertrages zu sorgen. Hiermit sollen wechselseitige Schadensersatzansprüche ausgeschlossen werden. Beide Parteien werden aber bemüht sein, den Mietvertrag in vollem Umfang umzusetzen. Hierbei kann allerdings der Ausbau und die angestrebte Modernisierung der Wohnungen vom Mieter nur schrittweise im Rahmen seiner finanziellen Möglichkeiten vorgenommen werden.
§ 5 Nebenpflichten: Beide Parteien sind nicht verpflichtet, in den diesem Vertrag unterfallenden Wohnungen Renovierungsarbeiten auszuführen. Der Mieter beabsichtigt aber, Wohnungen jeweils komplett einschließlich der erforderlichen Schönheitsreparaturen herzurichten, wobei die Verpflichtung zur laufenden Ausführung solcher Arbeiten den jeweiligen Untermietern auferlegt werden soll. Die hieraus resultierenden Leistungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters stehen dem Mieter allein zu und sind ggf. an ihn abzutreten. …
§ 6 Untermietverträge: Der Inhalt der Untermietverträge wird ebenso wie die Auswahl der Untermieter zwischen den Parteien abgestimmt. Der Mustervertrag wird fortlaufend aktualisiert und ist für Neuverträge in der jeweils aktuellen Fassung anzuwenden.”
Der Kläger machte in seinen Einkommensteuererklärungen für die Jahre 1994 bis 2000 folgende negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit der Untervermietung von Wohnungen im Hause G.1. geltend:
1994: ./. … DM
1995: ./. … DM
1996: ./. … DM
1997: ./. … DM
1998: ./. … DM
1999: ./. … DM
2000: ./. … DM
Die negativen Einkünfte für die Jahre 1999 und 2000 setzen sich wie folgt zusammen:
1999 2000
Mieteingänge Vorderhaus (EG) … DM ./. … DM
Mieteingänge Hinterhaus (EG) … DM ./. … DM
Mieteingänge Hinterhaus (OG) … DM ./. … DM
Saldo … DM ./. … DM
Instandhaltungen … DM … DM
Anteil Arbeitszimmer … DM … DM
Fahrtkosten … DM … DM
Telefon … DM … DM
Büro … DM … DM
Abschreibung für Heizungsbau … DM … DM
Abschreibung Wohnung (HHOG) … DM … DM
Abschreibung Wohnung (VHEG) … DM … DM
Zinsen (Anteil 1/3) … DM … DM
Zinsen (Heizungsneubau) … DM … DM
Saldo Werbungskosten … DM … DM
Einkünfte aus VuV ./. … DM ./. … DM
Ab dem Jahr 2002 vermietete der Kläger auf dem fraglichen Grundstück nur noch drei Wohnungen unter, woraus er Brutto-Untermieteinnahmen in Höhe von insgesamt maximal 36 × 50,00 DM = 1.800,00 DM pro Jahr erzielte.
Am … 1994 schloss der Kläger als „Mieter” mit Y aus C (…) als „Vermieter” und Grundstückseigentümer einen zweiten „Hauptmietvertrag”, der hinsichtlich folgender Regelungen vom Inhalt des mit Frau X abgeschlossenen „Hauptmietvertrags” abweicht:
„§ 1 Mieträume: Vermietet werden sämtliche im Hause G.2. gelegenen freien Wohnungen zum Zwecke der Untervermietung. Es wird klargestellt, dass die Flächen vom Vorderhaus, Parterre links, von der Straße aus zugänglich, bis zum Hinterhaus Parterre links, vormals von der Firma … genutzt, als Gewerberäume nicht Gegenstand dieses Vertrages sind, wohingegen die in Parterre links vom Treppenhaus aus zugänglichen Räume als Wohnung ausgebaut werden sollen und sodann diesem Vertrag unterfallen. …
§ 3 Miete und Nebenkosten: … Mangels einer anderweitigen Einzelvereinbarung steht dem Vermieter eine Zahlung in Höhe der vom Untermieter geleisteten Zahlung abzüglich eines Betrages von monatlich 15,00 DM zu.
§ 4 Mietausfall/Leerstand: … Die Kosten für die notwendigen Klagen und Vollstreckungsmaßnahmen trägt der Vermieter; er trifft auch die Entscheidung, welche rechtlichen Schritte zu unternehmen sind und führt die notwendigen Maßnahmen eigenverantwortlich in Vollmacht für den Mieter durch. Die in diesem Rahmen eingehenden Zahlungen stehen dem Vermieter im Hinblick auf das von ihm Getragene allein zu. … Hierbei kann allerdings der Ausbau und die angestrebte Modernisierung der Wohnungen vom Vermieter nur schrittweise im Rahmen seiner finanziellen Möglichkeiten vorgenommen werden.
§ 5 Nebenpflichten: … Der Vermieter beabsichtigt aber, Wohnungen jeweils komplett einschließlich der erforderlichen Schönheitsreparaturen herzurichten, wobei die Verpflichtung zur laufenden Ausführung solcher Arbeiten den jeweiligen Untermietern auferlegt werden soll. Die hieraus resultierenden Leistungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters stehen dem Vermieter allein zu und sind ggf. an ihn abzutreten. …”
Der Kläger machte in seinen Einkommensteuererklärungen für die Jahre 1994 bis 2000 folgende negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit der Untervermietung von Wohnungen im Hause G.2. geltend:
1994: ./. … DM
1995: ./. … DM
1996: + …DM
1997: ./. … DM
1998: ./. … DM
1999: ./. …DM
2000: ./. … DM
Die negativen Einkünfte für die Jahre 1999 und 2000 setzen sich wie folgt zusammen:
1999 2000
Mieteingänge Vorderhaus Parterre links … DM … DM
Mieteingänge Vorderhaus Parterre rechts … DM … DM
Mieteingänge Vorderhaus 1. OG links … DM … DM
Mieteingänge Vorderhaus 1. OG rechts … DM … DM
Mieteingänge Vorderhaus 2. OG links … DM … DM
Mieteingänge Vorderhaus 2. OG rechts … DM … DM
Mieteingänge Vorderhaus 3. OG links … DM … DM
Mieteingänge Vorderhaus 3. OG rechts … DM … DM
Mieteingänge Hinterhaus Parterre links … DM … DM
Mieteingänge Hinterhaus Parterre rechts … DM … DM
Mieteingänge Hinterhaus 1. OG links … DM … DM
Mieteingänge Hinterhaus 1. OG rechts … DM … DM
Mieteingänge Hinterhaus 2. OG links … DM … DM
Mieteingänge Hinterhaus 2. OG rechts … DM … DM
Mieteingänge Hinterhaus 3. OG links … DM … DM
Mieteingänge Hinterhaus 3. OG rechts … DM … DM
Mieteingänge Hinterhaus 4. OG links … DM … DM
Mieteingänge Hinterhaus 4. OG rechts … DM … DM
Summe Mieteingänge: … DM … DM
Instandhaltungen ./. … DM ./. … DM
Anteil Arbeitszimmer ./. … DM ./. … DM
Fahrtkosten ./. … DM ./. … DM
Telefon … DM ./. … DM
Büro … DM ./. …DM
Zinsen ./. … DM ./. … DM
Einkünfte aus VuV ./. … DM ./. … DM
Ab dem Jahr 2002 vermietete der Kläger nur noch eine einzige Wohnung aus diesem Gebäude unter und vereinnahmte hierdurch jährliche Brutto-Untermieteinnahmen in Höhe von 12 × 15,00 DM = 180,00 DM.
Am … 1995 schloss der Kläger mit „Frau Z, vertreten durch …” einen „Mietvertrag für Garagen” ab. Danach mietete er auf dem Grundstück G.3. für den Zeitraum 1. Mai 1995 bis 30. April 1997 acht Garagenstellplätze für Pkw mit dem Recht zur Untervermietung gegen Zahlung einer Gesamtmiete in Höhe von 590,00 DM pro Monat. Das Mietverhältnis sollte sich jeweils um ein Jahr verlängern, wenn eine der Parteien nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widersprach. Die Stellplätze wurden vom Kläger zu Mietzinsen zwischen 30,00 DM und 170,00 DM monatlich an Dritte untervermietet. Damit wurde eine bereits im Jahr 1994 durchgeführte Praxis von den Vertragsbeteiligten auf eine schriftlich fixierte Grundlage gestellt.
Der Kläger machte in seinen Einkommensteuererklärungen für die Jahre 1994 bis 2000 folgende negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Zusammenhang mit der Untervermietung der Pkw-Stellplätze auf dem Grundstück G.3. geltend:
Untermieteinnahmen: Mietzahlungen: Sonstige WK: Überschuss:
1994: … DM … DM … DM ./. … DM
1995: … DM f… DM … DM ./. … DM
1996: … DM … DM … DM ./. … DM
1997: … DM … DM … DM ./. … DM
1998: … DM … DM … DM ./. … DM
1999: … DM … DM … DM ./. … DM
2000: … DM … DM … DM ./. … DM
Die „sonstigen Werbungskosten” in den Jahren 1999 und 2000 setzen sich wie folgt zusammen:
1999 2000
Telefon … DM … DM
Büro, Kopien, Porto … DM … DM
Anteil Arbeitszimmer … DM … DM
Fahrtkosten … DM … DM
Zinsen … DM
Summe: … DM … DM
Der Kläger reduzierte die Untermietverhältnisse aus den drei Liegenschaften in den Jahren 2002 und 2003 weiter, weil er nach eigenen Angaben „keine Möglichkeit” mehr sah, „in die Gewinnzone zu kommen” (vgl. Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 5. Mai 2008). Seit Ende des Jahres 2003 bestanden keine Untermietverhältnisse mehr. Die Liegenschaft G.2. wurde vom Grundstückseigentümer im März 2007 an einen Dritten (möglicherweise an die …) veräußert.
Der Beklagte berücksichtigte die geltend gemachten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus den drei Untervermietungsliegenschaften vollumfänglich bei seinen Einkommensteuerveranlagungen des Klägers für die Jahre 1994 bis einschließlich 1998 (= fünf Kalenderjahre).
Mit nach § 164 Abs. 2 der Abgabenordnung (AO 1977) geänderten Bescheiden vom 25. September 2003 setzte der Beklagte die Einkommensteuer 1999 und die Einkommensteuer 2000 nach Durchführung einer sog. „betriebsnahen Veranlagung (BNV)” (vgl. Aktenvermerk vom 12. August 2003) unter gleichzeitiger Aufhebung des Vorbehalts der Nachprüfung auf … EUR bzw. … EUR fest, wobei er die geltend gemachten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht steuermindernd berücksichtigte. Hiergegen legte der Kläger fristgerecht erneut Einsprüche ein (er hatte – aus anderen Gründen – bereits gegen die erstmaligen Einkommensteuerbescheide 1999 und 2000 vom 2. August 2001, die unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen waren, fristgerecht Einsprüche eingelegt), die jedoch erfolglos blieben und vom Beklagten mit Einspruchsentscheidung vom 11. Januar 2006 als unbegründet zurückgewiesen wurden.
Zur Begründung seiner Entscheidung führte der Beklagte im Wesentlichen aus, dass die Untervermietungstätigkeit des Klägers in den beiden Streitjahren als einkommensteuerrechtlich irrelevante Liebhaberei zu beurteilen sei. Das ergebe sich zum einen aus der unstreitigen Tatsache, dass der Kläger aus dieser Tätigkeit seit ihrem Beginn im Jahr 1994 stets nur negative Einkünfte erzielt habe, und zum anderen aus dem Umstand, dass im vorliegenden Fall aus der Untervermietungstätigkeit auch in der Zukunft kein sog. Totalgewinn zu erwarten sei. Das Vorliegen der notwendigen Einkünfteerzielungsabsicht könne beim Kläger nicht ohne nähere Prüfung unterstellt werden, weil es sich bei seiner Untervermietungstätigkeit in den Streitjahren nicht um „auf Dauer angelegte Wohnungsvermietungen” i. S. der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs – BFH – gehandelt habe (Hinweis auf BFH-Urteile vom 30. September 1997 IX R 80/94, BStBl 1998 II S. 771 und vom 6. November 2001 IX R 97/00, BStBl II 2002, 726).
Eine Vermietungstätigkeit sei „auf Dauer angelegt”, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliege. Dies sei im vorliegenden Fall nicht gegeben gewesen, da sowohl die jeweiligen Hauptvermieter (Grundstückseigentümer) als auch der Kläger die Hauptmietverträge jederzeit hätten kündigen können.
Einen künftigen Totalüberschuss seiner Untervermietungseinnahmen über die damit zusammenhängenden Ausgaben habe der Kläger – auch unter Berücksichtigung der Angaben in dem von ihm als Anlage zu seinem Einspruchsschreiben vom 27. Oktober 2003 vorgelegten Wirtschaftsplans 1995 – 2012 für die drei unterzuvermietenden Wohnungen in B – nicht nachweisen können. Der Kläger habe in dem Wirtschaftsplan seine bisher geltend gemachten Aufwendungen für sein Arbeitszimmer, Fahrtkosten, Porto, Telefon etc. in dem Wirtschaftsplan außer Ansatz gelassen. Außerdem habe er Mietsteigerungen berücksichtigt, obwohl er nach dem mit Frau X geschlossenen Hauptmietvertrag nur Festbeträge, nämlich 50,00 DM pro Wohnung und Monat, – unabhängig von der Höhe der tatsächlich erzielten Untermiete – für seine Untervermietungstätigkeit bezüglich der drei ab dem Jahr 2002 verbliebenen Wohnungen beanspruchen könne. Prinzipiell sei ihm bezüglich aller drei Liegenschaften vorzuhalten, dass er nicht rechtzeitig Maßnahmen unternommen habe, um die Untervermietungstätigkeit in die Gewinnzone zu führen.
Mit seiner hiergegen gerichteten Klage macht der Kläger im Wesentlichen geltend, dass bei ihm in den Streitjahren die notwendige Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich seiner Untervermietungstätigkeit gegeben gewesen sei. Die Einzelheiten ergäben sich aus den von ihm bereits im Einspruchsverfahren vorgelegten Unterlagen (u. a. dem Wirtschaftsplan 1995-2012 bezüglich der Liegenschaft in B). Dass die Mietsituation in A und in den neuen Bundesländern sich in den Streitjahren nicht so entwickelt habe wie die Planungen zu Beginn der 90er Jahre ausgesehen hätten, könne nicht zur Verneinung der Einkünfteerzielungsabsicht bei ihm führen.
Bei neu gegründeten Gewerbebetrieben spreche bereits der Beweis des ersten Anscheins für das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht. Eine längere Verlustperiode lasse nach Ansicht des Großen Senats des BFH nicht allein den Schluss auf eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht zu. In derartigen Fällen müsse aus weiteren Beweisanzeichen die Schlussfolgerung möglich sein, dass der Steuerpflichtige die verlustbringende Tätigkeit nur aus im Bereich seiner Lebensführung liegenden persönlichen Gründen oder Neigungen ausübe (Hinweis auf BFH-Beschluss vom 25. Juni 1984 GrS 4/82, BStBl II BStBl 1982 II S. 1984, BStBl 1982 II S. 751). Solche Indizien lägen im Streitfall nicht vor.
Im Übrigen sei die Aberkennung der negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen der geänderten Einkommensteuerbescheide 1999 und 2000 vom 25. September 2003 auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht rechtswidrig, weil den Änderungsbescheiden kein Verböserungshinweis i. S. von § 367 Abs. 2 AO 1977 vorausgegangen sei.
Der Kläger beantragt,
die Einkommensteuer 1999 und 2000 unter Änderung der Bescheide vom 25. September 2003 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 11. Januar 2006 nach Maßgabe der in den Einkommensteuererklärungen geltend gemachten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung festzusetzen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verweist im Wesentlichen auf seine Ausführungen in der angefochtenen Einspruchsentscheidung.
Die Prozessbeteiligten haben schriftlich ihr Einverständnis mit einer Entscheidung des Rechtsstreits durch den Berichterstatter des 9. Senats als sog. „konsentiertem Berichterstatter” i. S. von § 79 a Abs. 3 und 4 FGO erklärt.
Dem Gericht haben bei seiner Entscheidung drei Bände Steuerakten betr. den Kläger vorgelegen (StNr.: …), auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Beteiligtenvorbringens Bezug genommen wird.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist unbegründet. Die Einkommensteuerbescheide 1999 und 2000 vom 25. September 2003 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 11. Januar 2006 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 100 Abs. 1 Satz 1 FGO).
Ein den Einkommensteueränderungsbescheiden vom 25. September 2003 vorausgehender „Verböserungshinweis” des Beklagten i. S. von § 367 Abs. 2 AO 1977 ist – entgegen der Auffassung des Klägers – nicht erforderlich gewesen, da die vorangegangenen Einkommensteuerbescheide 1999 und 2000 vom 2. August 2001 ausdrücklich „unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 Abs. 1 AO 1977)” erlassen worden sind.
Zur Entlastung des Gerichts wird zur weiteren Begründung des Urteils auf die zutreffenden Ausführungen des Beklagten in dessen Einspruchsentscheidung vom 11. Januar 2006 verwiesen (vgl. § 105 Abs. 5 FGO). Der Beklagte ist bei seiner Einspruchsentscheidung im vorliegenden Fall zu Recht nicht von einer „auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit betr. Wohnraum ” i. S. der ständigen BFH-Rechtsprechung ausgegangen. Das gilt schon auf den ersten Blick für die Untervermietungstätigkeit des Klägers in Bezug auf die Liegenschaft G.3., weil es sich dabei unstreitig nicht um die Untervermietung von Wohnraum, sondern nur von separat vermieteten Pkw-Garagenstellplätzen gehandelt hat. Aber auch bezüglich der zwei anderen Liegenschaften liegt keine „auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit” vor, weil die „Hauptmietverträge” des Klägers mit den Grundstückseigentümern insbesondere durch letztere jederzeit kurzfristig gekündigt werden konnten (z.B. bei einer Veräußerung des Grundstücks an einen Dritten, die sich beispielweise hinsichtlich der Liegenschaft G.2. im Jahr 2007 unstreitig tatsächlich ereignet hat) und der Kläger somit – im Gegensatz zu einem Grundstückseigentümer als Wohnungsvermieter – zu keinem Zeitpunkt eine verlässliche wirtschaftliche Grundlage für eine langfristige und gewinnbringende Ausübung seiner Untervermietungstätigkeit hatte. Angesichts der aufgrund der Bestimmungen in den „Hauptmietverträgen” vom 1. bzw. 12. August 1994 äußerst niedrigen Einnahmen des Klägers aus seiner Untervermietungstätigkeit (für die allermeisten Wohnungen hat er nur jeweils 50,00 DM (G.1.) bzw. 15,00 DM (G.2.) pro Wohnung und Monat brutto bekommen) und seiner damit verbundenen Kosten für Renovierungen, Fahrten zum Objekt, Telefon etc. fällt die sog. Totalgewinnprognose für alle Jahre seit 1994 bis zum letzten Tätigkeitsjahr 2003 negativ aus, so dass eine diesbezügliche Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers für die Streitjahre 1999 und 2000 vom Beklagten zu Recht verneint worden ist.
Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Kläger die Untervermietungstätigkeit in den Streitjahren 1999 und 2000 bereits im sechsten bzw. siebten Jahr nach ihrer erstmaligen Aufnahme im Jahr 1994 betrieben hat. Nach mittlerweile ständiger BFH-Rechtsprechung ist aber die Fortsetzung einer kontinuierlich verlustbringenden unternehmerischen Aktivität ohne Vorliegen eines in sich schlüssigen Betriebskonzepts über einen Anfangszeitraum von fünf Kalenderjahren hinaus – wie im vorliegenden Fall gegeben – ein starkes Indiz für eine private und damit einkommensteuerrechtlich irrelevante Veranlassung dieser Betätigung (vgl. nur BFH-Urteil X R 33/04, BStBl II BStBl 2004 II S. 2007, BStBl 2004 II S. 874 sowie Weber-Grellet, in: Schmidt, EStG, 28. Aufl., § 15 Rz. 31, jeweils m. w. N.).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO. Die Korrektur des Rubrums des Urteils hinsichtlich der Funktion des erkennenden Richters „als konsentierter Berichterstatter” statt „als Einzelrichter”) beruht auf § 107 Abs. 1 FGO.
