04.05.2010 · IWW-Abrufnummer 101320
Oberlandesgericht Frankfurt/Main: Urteil vom 17.12.2009 – 3 U 247/08
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
3 U 247/08
Verkündet laut Protokoll am
17. Dezember 2009
OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
In dem Rechtsstreit
....
hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main
durch den Richter am Oberlandesgericht ###
als Einzelrichter
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 6.10.2009
für Recht erkannt:
Die Berufung des Klägers und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Einzelrichters der 12. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11.9.2008 werden zurückgewiesen.
Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger 79,6 % und die Beklagte 20,4 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Beschwer des Klägers beträgt 65.396,74 €, die Beschwer der Beklagten 16.787,38 €.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Entscheidungsgründe:
Die Beklagte erwarb als "Projektentwicklerin" die Liegenschaft ### in ### und beabsichtigte deren gewinnbringenden Weiterkauf nach erfolgter Projektierung. Zu diesem Zweck beauftragte sie den Kläger -Architekt - zunächst mit der Durchführung einer Bauvoranfrage. Am 3.11.2005 schlossen die Parteien einen schriftlichen Architektenvertrag betreffend den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf der genannten Liegenschaft. Darin wurde für die Leistungsphasen 1 bis 8 ein Pauschalhonorar von 90.000,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart. In § 12 des Vertrages findet sich folgende Regelung: "Vorerst werden die Leistungsphasen 1 bis 4 abgerufen. Die weiteren Leistungsphasen werden separat abgerufen. Der Bauherr verpflichtet sich, bei einer Veräußerung des Grundstücks die Verpflichtung der Beauftragung des Architekten der noch nicht begonnenen und noch nicht fertig gestellten Leistungsphasen gemäß § 2 aus diesem Vertrag an den Käufer zu übertragen und dies im Kaufvertrag festzulegen. Für den Fall, dass der Käufer sich weigert, das Büro Limit den Leistungsphasen 5 bis 8 zu beauftragen oder eine entsprechende Verpflichtung in den Kaufvertrag aufzunehmen, wird der Bauherr eine einmalige Schadensersatzzahlung von 40.000,00 € zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer an L### zu zahlen, die mit Unterschrift des notariellen Kaufvertrages fällig wird." Wegen der näheren Einzelheiten des Architektenvertrages wird auf Bl. 7 f. d.A. Bezug genommen.
Mit notariellem Vertrag vom 10.11.2005 veräußerte die Beklagte die Liegenschaft zu einem Kaufpreis von 740.000,00 € an den Zeugen U### (Bl. 100).
Mit Schreiben vom 5.12.2005 kündigte die Beklagte namens der "I### GmbH" den Architektenvertrag fristlos aus wichtigem Grund (Bl. 53).
Der Kläger widersprach mit Schreiben vom 20.12.2005, erklärte darin seinerseits die fristlose Kündigung des Architektenvertrages und verlangte die Zahlung von 58.000,00 € (Bl. 55). Am 27.4.2006 erstellte der Kläger seine Schlussrechnung über 82.184,12 € (Bl. 60 d.A.). Diese Schlussrechnung ist Gegenstand der vorliegenden Klage.
Der vom Kläger erstellte Bauantrag (Bl. 12 f.) ist wegen des Kündigungsschreibens der Beklagten nicht bei der Baugenehmigungsbehörde eingereicht worden.
Nachfolgend beauftragte der Zeuge U### den Dipl.-Ing. F### mit der Erstellung und Einreichung eines Bauantrages (Bl. 302 f.), aufgrund dessen dann die Baugenehmigung erteilt wurde.
Der Kläger hat erstinstanzlich insbesondere vorgetragen, er habe die Leistungen betreffend die Leistungsphasen 1 bis .4 ordnungsgemäß und mängelfrei in Abstimmung mit dem Zeugen U### erbracht. Der Architektenvertrag sei wirksam, insbesondere liege kein Verstoß gegen das Koppelungsverbot des Art. 10 § 3 MRVG vor. Für den Fall der Bejahung der Unwirksamkeit des Architektenvertrages hat der Kläger seinen Honoraranspruch hilfsweise mit 40.011,07 € berechnet, wobei er von anrechenbaren Kosten von 500.000,00 € ausgegangen ist.
Die Beklagte hat einen Verstoß gegen das Koppelungsverbot bejaht; in jedem Fall stehe dem Kläger nur ein Bereicherungsanspruch zu; der Kläger könne nur nach den Mindestsätzen der HOAI abrechnen. Zudem sei die Planung des Klägers in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft gewesen.
Wegen des Weiteren erstinstanzlichen Vortrages der Parteien sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen (Bl. 439).
Das Landgericht hat nach Vernehmung der Zeugen R###, U### und Sch### der Klage in H öhe von 16.787,38 € nebst Zinsen stattgegeben und die weitergehende Klage abgewiesen. Das Landgericht ist dabei davon ausgegangen, der Architektenvertrag vom 3.11.2005 sei wegen Verstoßes gegen Art. 10 § 3 MRVG gemäß § 134 BGB nichtig, so dass dem Kläger nur eine Vergütung nach § 4 Abs. 4 HOAI zustehe; wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen (Bl. 447 f.).
Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Der Kläger begehrt mit seiner Berufung die Zahlung von weiteren 65.396,74 €, während die Beklagte mit ihrer Berufung weiterhin die vollständige Abweisung der Klage begehrt.
Der Kläger trägt im Berufungsverfahren vor, der Architektenvertrag vom 3.11.2005 verstoße nicht gegen das Koppelungsverbot des Art. 10 § 3 MRVG. Der Kläger verweist auf das Urteil des BGH vom 25.9.2008 (NJW 08, 3633); aus diesem Urteil ergebe sich eine geänderte, restriktivere Auslegung durch den BGH, um verfassungsrechtlichen Bedenken im Hinblick auf Art. 12 Abs. 1 GG Rechnung zu tragen. Die vorliegende Fallgestaltung unterfalle zudem nicht dem Sinn und Zweck des Koppelungsverbotes. Zudem habe die Beklagte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Unterzeichnung des Architektenvertrages treuwidrig hinausgezögert bis zu einem Zeitpunkt unmittelbar vor Unterzeichnung des Kaufvertrages mit dem Zeugen U###. Die Auftragserteilung an den Kläger und der Beginn von dessen Tätigkeit seien jedoch schon früher erfolgt, so dass für die Honorarvereinbarung der Zeitpunkt der Auftragserteilung gelte, mithin eine wirksame Honorarvereinbarung vorliege. Im Übrigen habe der Kläger sämtliche beauftragten Leistungen erbracht, so dass ihm das vereinbarte Pauschalhonorar in voller Höhe zustehe. Insbesondere sei der vorhandene Baum als Naturdenkmal einzustufen, weshalb ein nur kleines, kaum bebaubares "Baufenster zur Verfügung gestanden habe. Das Grundstück sei erst durch die besonderen Ideen des Klägers bebaubar gewesen und in der vom Kläger vorgesehenen Form auch tatsächlich genehmigt und verwirklicht worden. Der vom Landgericht vorgenommene Honorarabzug sei nicht gerechtfertigt, da der Kläger sämtliche Leistungen abrufbereit für die Beklagte bereitgehalten habe.
Der Kläger beantragt,
das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere 65.396,74 € nebst Zinsen. in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 58.000,00 € seit dem 30.12.2005 bis zum 07.05.2006 sowie in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 65.396,74 € seit dem 8.6.2006 zu zahlen.
Der Kläger beantragt außerdem,
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Beklagte beantragt,
das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Beklagte beantragt außerdem,
die Berufung des Klägers zurückzuweisen.
Die Beklagte verteidigt das landgerichtliche Urteil, soweit die Klage abgewiesen worden ist. Der Architektenvertrag sei vom Landgericht zu Recht als unwirksam bezeichnet worden. Das Urteil des BGH vom 25.09.2008 betreffe einen gänzlich anders gelagerten Sachverhalt. Mit dem streitgegenständlichen Architektenvertrag habe der Kläger sicherstellen wollen, dass jeder Grundstückserwerber gezwungen sein sollte, den Kläger auch mit den Leistungsphasen 5 bis 8 zu beauftragen, da er ansonsten das Grundstück nicht erhalten werde. Mithin sei nur nach Bereicherungsrecht abzurechnen. Die vom Landgericht vorgenommenen Kürzungen seien zu Recht erfolgt; insoweit wiederhole der Kläger nur seinen erstinstanzlichen Vortrag, ohne auf das Ergebnis der Beweisaufnahme und die Feststellungen des Landgerichts einzugehen. Hinsichtlich des zuerkannten Betrages von 16.787,38 € beruhe das landgerichtliche Urteil jedoch auf einem Rechtsfehler. Entgegen der Aussage der Zeugin R### hätten die klägerischen Bauantragsunterlagen zum Zeitpunkt der Kündigung der Beklagten noch nicht vorgelegen. Außerdem stellten lediglich virtuell im Computer eines Architekten vorhandene Bauantragsunterlagen noch nicht die vertragsgemäße Erbringung der Genehmigungsplanung dar. Zudem sei das Landgericht dem von ihr zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzanspruch zu Unrecht nicht nachgegangen. Das Landgericht hätte nicht die nur persönliche Äußerung des Zeugen Sch### zugrunde legen dürfen, wonach auch unter Beachtung der Vereinigungsbaulast eine weitergehende Nutzung des Grundstücks nicht möglich gewesen wäre. Vielmehr wäre unter Berücksichtigung der Vereinigungsbaulast eine wesentlich größere Bebaubarkeit des Grundstücks möglich gewesen, was sich aus dem Vermerk und den Plänen des Architekten S### ergebe, dessen Vernehmung als Zeuge das Landgericht zu Unrecht unterlassen habe. Entgegen der Aussage des Zeugen Sch### bei Kenntnis der Vereinigungsbaulast ein wesentlich größeres Gebäude genehmigt worden (Beweis: Sachverständigengutachten). Im Hinblick darauf hätte die Beklagte das Grundstück nicht nur für 740.000,00 €, sondern für mindestens 900.000,00 € verkaufen können.
Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet.
Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Architektenvertrag vom 3.11.2005 wegen Verstoßes gegen Art. 10, § 3 MRVG nichtig ist. Die diesbezüglichen Einwände der klägerischen Berufung greifen nicht durch. Soweit der Kläger auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.9.2008 verweist (NJW 08, 3633), so wird darin nicht die Auffassung vertreten, das 1971 erlassene Koppelungsverbot nach Art. 10 § 3 MRVG sei verfassungswidrig. Es ist im Übrigen keine höchstrichterliche oder obergerichtliche Rechtsprechung ersichtlich, in der diese Auffassung vertreten wird. Allerdings hat der BGH in der genannten Entscheidung ausgeführt, er halte an dem der bisherigen Rechtsprechung zugrundeliegenden weiten Verständnis des Koppelungsverbots nicht uneingeschränkt fest; im Rahmen dieser restriktiven Auslegung sei das Koppelungsverbot verfassungsrechtlich unbedenklich. Sodann hat der BGH in der genannten Entscheidung ausgeführt, Art. 10 § 3 MRVG sei nicht anzuwenden, wenn der Erwerber eines Grundstücks den Architekten selbst veranlasst habe, ihm dieses zu vermitteln, und gleichzeitig die Beauftragung mit der Architektenleistung in Aussicht gestellt habe. Denn mit dem Koppelungsverbot habe der Gesetzgeber in erster Linie Grundstückserwerber davor bewahren wollen, ihren Vorstellungen nicht entsprechende Architekten nur deshalb beauftragen zu müssen, weil diese zuvor Grundstücke an die Hand bekommen hätten. Schutzzweck der genannten gesetzlichen Regelung sei die freie Architektenwahl des Grundstückserwerbers. Gebe jedoch Letzterer zu erkennen, dass er Grundstück und Architektenleistung aus einer Hand erhalten wolle, so bedürfe er des Schutzes durch das Koppelungsverbot nicht.
Vorliegend handelt es sich jedoch um eine gänzlich andere Fallgestaltung. Zwar hat die Beklagte im Architektenvertrag vom 3.11.2005 die Leistungsphasen 1 bis 8 auf den Kläger übertragen; diese Übertragung ist jedoch gemäß § 12 nur mit Einschränkungen erfolgt. Danach wurden vorerst nur die Leistungsphasen 1 bis 4 abgerufen. Bezüglich der Leistungsphasen 5 bis 8 wird der - bei Vertragsschluss vom 3.11.2005 von den Vertragsparteien für äußerst wahrscheinlich gehaltene und bereits eine Woche später realisierte - Weiterverkauf des Objekts durch die Beklagte näher geregelt. In diesem Fall war die Beklagte vertraglich verpflichtet, die vom Kläger noch nicht begonnenen oder fertig gestellten Leistungsphasen im Kaufvertrag auf den Käufer zu übertragen, von diesem also den Eintritt in den mit dem Kläger abgeschlossenen Architektenvertrag zu verlangen; im Falle der ,,Weigerung des Käufers" sollte zu Lasten der Beklagten eine Schadensersatzzahlung von 40.000,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer fällig sein. Letztere ist in der streitgegenständlichen Schlussrechnung enthalten.
Durch diese vertragliche Regelung war aber das Recht des Erwerbers, des Zeugen U### auf freie Architektenwahl in nicht unerheblichem Maße beeinträchtigt. Denn die Beklagte war in § 12 des Architektenvertrages dazu aufgefordert worden - weil sie dazu verpflichtet war und zur Vermeidung der drohenden Schadensersatzfolge -, alles zu tun, um auf den Käufer dahingehend Druck auszuüben, dass dieser den Kläger und keinen anderen Architekten mit den Leistungsphasen 5 bis 8 beauftragen würde. Insofern liegt in tatsächlicher Hinsicht eine andere Fallgestaltung vor, als sie dem Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 6.4.2000 (BauR 2000, 1213) zur Entscheidung vorlag. Die dortige vertragliche Formulierung beinhaltete nur das ernsthafte Bemühen, den Erwerber zur Beauftragung des klägerischen Architekten zu veranlassen. Die streitgegenständliche Formulierung in § 12 ist erheblich weiter gefasst. Danach war die Beklagte verpflichtet, die vom Kläger noch nicht ausgeführten Leistungen in den mit dem Erwerber abzuschließenden Kaufvertrag miteinzubeziehen; im Fall von dessen "Weigerung" sollte die Schadensersatzzahlung fällig sein. Damit wurde die Beklagte verpflichtet, auf den Erwerber Druck dahingehend auszuüben, in den Architektenvertrag mit dem Kläger einzutreten. Mithin ist im Architektenvertrag vom 3.11.2005 eine Wettbewerbsverzerrung zugunsten des Klägers und zu Lasten anderer potentieller Architekten vereinbart worden; gleichzeitig führte diese Regelung zumindest zu einer Gefährdung der Wahlfreiheit des Zeugen U### hinsichtlich dessen Architektenwahl.
Dementsprechend hat es bereits im Sommer 2005, also einige Monate vor Abschluss des Architektenvertrages vom 3.11.2005, ein Kontaktgespräch zwischen Kläger, Beklagter und dem Zeugen U### gegeben. Auch daraus folgt, dass dem Kläger bei Vertragsschluss vom 3.11.2005 völlig klar war, dass ein Weiterverkauf durch die Beklagte beabsichtigt war und damit der in § 12 geregelte Veräußerungsfall eintreten würde. Es ist im Übrigen nicht ersichtlich, dass der Zeuge U### ohne Betreiben der Beklagten mit dem Kläger in Kontakt getreten wäre. Der Zeuge wurde sodann, wie er bei seiner Vernehmung ausgesagt hat, mit den vom Kläger erstellten Plänen konfrontiert. Der Zeuge hat sich auch zunächst darauf eingelassen und in mehreren Gesprächen mit dem Kläger, bei denen die Beklagte zugegen war, Veränderungen der vom Kläger erstellten Planungen im Sinne seiner eigenen Vorstellungen zu erreichen versucht. Dass diese Versuche letztlich gescheitert sind und der Zeuge dann doch einen anderen Architekten beauftragt hat - sich dem "Übernahmedruck" also letztlich entzogen hat -, ändert nichts daran, dass durch die Regelung in § 12 des Architektenvertrages ein nicht unerheblicher Eingriff in das Recht des Zeugen U### auf freie Architektenwahl bewirkt worden ist. Damit ist der auch nach der BGH-Entscheidung vom 25.9.2008 verfolgte Schutzzweck von Art. 10 § 3 MRVG tangiert.
Soweit der Kläger darauf abhebt, die Beklagte habe den Abschluss des schriftlichen Architektenvertrages treuwidrig hinausgezögert, aus seiner Sicht habe es sich um einen vollwertigen Architektenvertrag für die Leistungsphasen 1 bis 8 gehandelt, und von einem beabsichtigten Weiterverkauf habe er nichts gewusst, so kann dem nicht gefolgt werden. Dem Kläger als erfahrenen Architekten musste klar sein, dass es im Verhältnis zur Beklagten entscheidend auf die schriftliche Fixierung des Architektenvertrages ankam. Erst im schriftlichen Architektenvertrag war ja auch die Schadensersatzregelung des § 12 enthalten, auf die sich der Kläger nunmehr in der streitgegenständlichen Schlussrechnung stützt. Es war dem Kläger jedoch unbenommen, bereits frühzeitig auf einer schriftlichen Fixierung zu bestehen und mit seinen Arbeiten erst dann zu beginnen bzw. diese fortzusetzen, wenn es zu der vorgesehenen schriftlichen Fixierung gekommen sei. Zu einer schriftlichen Fixierung ist es jedoch erst am 3.11.2005 gekommen und spätestens zu diesem - maßgeblichen - Zeitpunkt muss dem Kläger, wie die Beweisaufnahme ergeben hat, klar gewesen sein, dass es sich bei dem in § 12 geregelten Fall des Weiterverkaufs nicht nur um eine theoretische Möglichkeit handeln würde, sondern dass ein solcher Weiterverkauf unmittelbar bevorstand. Schließlich hat der Kl äger selbst nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme mit dem späteren Erwerber, dem Zeugen U###, bereits intensive und sehr konkrete Verhandlungen über eine Übernahme des Architektenvertrages geführt. Darüber hinaus hat der Kläger bereits auf S. 3 der Klageschrift ausgeführt, nachdem ein potentieller Käufer gefunden worden sei, habe die Beklagte den Kläger mit der Erbringung der für den durch den potentiellen Käufer gewünschten Neubau eines Familienhauses erforderlichen Architektenleistungen beauftragt.
Nach all dem ist das Landgericht zu Recht von der Unwirksamkeit des Architektenvertrages vom 3.11.2005 ausgegangen.
Der Kläger lässt im Übrigen unberücksichtigt, dass er mit der vorliegenden Klage nicht das im Architektenvertrag vom 3.11.2005 vereinbarte Pauschalhonorar von 90.000,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer verlangt, sondern die Bezahlung seiner Schlussrechnung vom 27.04.2006 über 82.184,12 €. Diese beinhaltet eine Forderung von 42.184,12 € für die Leistungsphasen 1 bis 4 sowie eine Schadensersatzforderung in Höhe von 40.000,00 € gemäß § 12 Architektenvertrag (Bl. 60).
Was die vom Landgericht mithin zutreffend nach § 4 Abs. 4 HOAI vorgenommene Abrechnung für die Leistungsphasen 1 bis 4 betrifft, so kann der Kläger mehr als die vom Landgericht zuerkannten 16.787,38 € nicht verlangen. An die diesbezüglichen Feststellungen des Landgerichts ist das Berufungsgericht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden, da der Kläger in seiner Berufung die dort genannten Ausnahmevoraussetzungen nicht darlegt. Soweit der Kläger dazu nur seinen erstinstanzlichen Vortrag wiederholt, so reicht dies nicht aus. Die vom Kläger in der Berufungsbegründung benannte Zeugin R### ist bereits vom Landgericht vernommen worden, ohne dass sich die klägerische Berufung mit der Beweiswürdigung des Landgerichts näher befasst. Der Vortrag im Berufungsverfahren, der auf dem Grundstück vorhandene Baum sei als "Naturdenkmal" einzustufen, ist neu und gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO im Berufungsverfahren nicht mehr zuzulassen. Die diesbezüglich entwickelten "besonderen Ideen des Klägers" sind nicht substantiiert dargelegt worden. Die Behauptung, das Bauvorhaben sei letztlich in der vom Kläger vorgesehenen Form auch tatsächlich genehmigt und zwischenzeitlich verwirklicht worden, ist durch die Aussage des Zeugen U### widerlegt. Danach war dieser mit der vom Kläger vorgelegten Planung "in keinster Weise einverstanden". Es sei aus den klägerischen Planungen nicht ersichtsichtlich gewesen, wie es mit dem auf dem Grundstück befindlichen Baum weitergehen solle und wie die Garage genutzt werden sollte. Das Ingenieurbüro F### habe eine komplett neue Planung vorgenommen, die dann später genehmigt worden sei. Das Baufenster sei so gebaut worden, wie es der Zeuge Sch### von der Bauaufsicht präsentiert habe.
Nach all dem war die Berufung des Klägers zurück zu weisen.
Die zulässige Berufung der Beklagten ist ebenfalls nicht begründet.
Die Bindungswirkung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hinsichtlich der landgerichtlichen Feststellungen bezüglich des zuerkannten Betrages von 16 787,38 € gilt auch zu Lasten der Beklagten, da auch diese die dort genannten Ausnahmevoraussetzungen in ihrer Berufung nicht ausreichend dargelegt hat.
Zu Recht hat das Landgericht die Aussage der Zeugin R### dahingehend gewürdigt, dass der Kläger die Grundleistungen nach den Leistungsphasen 1 bis 4 des § 15 HOAI mit Ausnahme des Einreichens der Unterlagen gemäß Leistungsphase 4 sowie der Vorlage einer Kostenschätzung nach DIN 276 erbracht habe. Auf die Leistungserbringung bis zum Zeitpunkt der Kündigung der Beklagten vom 5.12.2005 kommt es hingegen schon deshalb nicht an, da diese Kündigung unwirksam war. Das Schreiben vom 5.12.2005 erfolgte nämlich ausdrücklich im Namen einer I### GmbH, während der Architektenvertrag von der Beklagten persönlich abgeschlossen worden war. Dieser Umstand ist vom Kläger zu Recht in dessen Schreiben vom 20.12.2005 gerügt worden. Mithin war die Kündigung vom 5.12.2005 schon aus diesem Grunde unwirksam.
Nach der Aussage der Zeugin R### waren die Pläne mit den Bauunterlagen bereits "fix und fertig" im Computer des Klägers vorhanden, als der Kläger die -unwirksame - Kündigung vom 5.12.2005 erhalten hat. Die Tatsache, dass diese Unterlagen wegen der Kündigung vom 5.12.2005 nicht mehr an die Baugenehmigungsbehörde bzw. an die Beklagte übersandt worden sind, kann nicht dem Kläger angelastet werden. Denn Grund dafür war die von der Beklagten ausgesprochene, unwirksame Kündigung vom 5.12.2005 sowie die Tatsache, dass die Beklagte den Übergabetermin nach ihrer Kündigung nicht wahrgenommen hat.
Soweit die Beklagte schließlich Schadensersatz verlangt mit der Begründung, unter Berücksichtigung der im Baulastverzeichnis eingetragenen Vereinigungsbaulast wäre eine weitergehende bauliche Nutzung des vorliegenden Grundstücks möglich und ein Verkaufspreis von mindestens 900.000,00 € erzielbar gewesen, kann ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Zum einen hat die Beklagte gemäß S. 11 ihres Schriftsatzes vom 16.2.2007 noch vor der Protokollierung des Kaufvertrages vom 10.11.2005 mit dem Zeugen U### von der Eintragung der Vereinigungsbaulast im Baulastverzeichnis Kenntnis erlangt; sie hätte also als in Grundstücksangelegenheiten erfahrenen Geschäftsfrau diesen Umstand noch zur Erhöhung ihrer Kaufpreisforderung nutzen bzw. die Protokollierung des Kaufvertrages vom 10.11.2005 absagen können. Zum anderen hat der Zeuge Sch### vom Bauaufsichtsamt ausgesagt, auch unter Berücksichtigung der Vereinigungsbaulast hätten dem Bauherrn keine weitergehenden Rechte hinsichtlich der Bebauung des vorliegenden Grundstücks zugestanden. Auf diese Zeugenaussage hat sich das Landgericht gestützt und an dessen diesbezügliche Beweiswürdigung ist das Berufungsgericht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 gebunden, da die Beklagte für die dort genannten Ausnahmevoraussetzungen nichts dargelegt hat. Insbesondere ergibt sich aus dem Vermerk des Architekten S### vom 17.11.2005 (Bl. 113) sowie den von diesem gefertigten Skizzen bzw. Plänen (Bl. 114 bis 117) nicht hinreichend substantiiert, dass wegen der Vereinigungsbaulast eine größere bauliche Ausnutzung des Grundstücks tatsächlich möglich gewesen wäre. Dazu ist die Formulierung "eine Grenzbebauung zum Altbau ist vorstellbar" viel zu vage und unbestimmt, um die von dem Mitarbeiter Sch### der zuständigen Bauaufsichtsbehörde dargelegte gegenteilige Auffassung zu entkräften. Die beantragte Vernehmung des Architekten S### als Zeuge und die beantragte Einholung eines Sachverständigengutachtens hätte mithin Ausforschung zum Gegenstand.
Ohnehin kommt es auf die genannten Einwände letztlich nicht an, da die Beklagte schon nicht substantiiert dargelegt hat, dass sie das Objekt unter Berücksichtigung der Vereinigungsbaulast statt für 740.000,00 € zu einem Kaufpreis von mehr als 900.000,00 € hätte veräußern können. Die Beklagte trägt nicht vor, der Zeuge U### wäre bei Kenntnis der Vereinigungsbaulast bereit gewesen, einen höheren Kaufpreis als die mit der Beklagten vereinbarten 740.000,00 € zu akzeptieren. Nicht ausreichend substantiiert ist auch die Darlegung der Beklagten, ein Herr L### habe einen Kaufpreis von deutlich mehr als 900.000,00 € "in den Raum gestellt"; ein diesbezügliches konkretes Kaufangebot kann die Beklagte nach eigenem Vortrag nicht vorlegen. Dies räumt die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 9.10.2009 ein, in welchem sie einen Wechsel von der konkreten zur abstakten Schadensberechnung vornimmt. Dabei kann dahinstehen, ob dies im Hinblick auf § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO zulässig ist. Soweit die Beklagte diesbezüglich auf ihre Ausführungen im Schriftsatz vom 16.2.2007 verweist, so reicht auch dies zur substantiierten Schadensdarlegung nicht aus. Es ist schon nicht hinreichend substantiiert dargelegt, welche konkreten zusätzlichen Bebauungsmöglichkeiten unter Berücksichtigung der Vereinigungsbaulast "planerisch ausschöpfbar" gewesen wären; denn die Beklagte trägt nur unbestimmt vor, es sei eine Bebauung im hinteren Grundstücksbereich 'jedenfalls annähernd" in dem in der Bauvoranfrage vom 20.7.2005 vorgeschlagenen Maße möglich gewesen. Jedenfalls aber hätte die Beklagte auch im Rahmen einer abstrakten Schadensberechnung substantiiert darlegen müssen, dass bei einer vollständigen Ausschöpfung der Bebauungsmöglichkeit bezüglich des streitgegenständlichen Grundstücks zur damaligen Zeit ein Kaufpreis von mindestens 900.000,00 € erzielbar gewesen wäre. Dazu aber wären fachkundige Darlegungen zu den damals auf dem Immobilienmarkt üblichen Kaufpreisen -bezogen auf vergleichbare Immobilienobjekte - erforderlich gewesen. Daran fehlt es völlig, so dass die diesbezügliche Einholung eines Sachverständigengutachtens Ausforschung zum Gegenstand hätte.
Nach all dem war die Berufung der Beklagten ebenfalls zurück zu weisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Voraussetzungen einer Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.
