05.11.2009 · IWW-Abrufnummer 093576
Oberlandesgericht München: Beschluss vom 12.03.2009 – 34 Wx 009/09
Eine Vormerkung, die den Rückübertragungsanspruch des Veräußerers für den Fall sichern soll, dass „die Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz droht“, kann im Grundbuch eingetragen werden.
OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN
Aktenzeichen: 34 Wx 009/09 Str
LG Memmingen 43 T 2179/08
AG Neu-Ulm - Wohnungsgrundbuch von Senden - Bl. 3134
BESCHLUSS
Der 34. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München hat unter Mitwirkung XXX
am 12. März 2009
in der Wohnungsgrundbuchsache
Eintragung einer Eigentumsvormerkung
b e s c h l o s s e n :
I. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden die Beschlüsse des Landgerichts Memmingen vom 9. Januar 2009 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Neu-Ulm vom 25. November 2008 aufgehoben.
II. Die Sache wird an das Amtsgericht - Grundbuchamt - Neu-Ulm zurückgegeben.
G r ü n d e :
I.
Mit notariellem Vertrag vom 7.10.2008 überließ der Beteiligte zu 1 im Weg der vorweggenommenen Erbfolge seinem volljährigen Sohn, dem Beteiligten zu 2, mehrere Eigentumswohnungen. Zugleich behielt sich der Veräußerer auf Lebenszeit das Nießbrauchsrecht vor. Ein ihm eingeräumtes Recht zum Rücktritt vom schuldrechtlichen Teil des Vertrags kann hiernach u.a. in folgenden Fällen ausgeübt werden:
… c) oder es droht die Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz oder es tritt eine wesentliche Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Erwerbers oder seines Rechtsnachfolgers ein,
…
Unter dem 13.11.2008 hat der Notar gemäß § 15 GBO u.a. die Eintragung der in Ziff. V der Urkunde bewilligten Vormerkung zur Sicherung des Rückauflassungsanspruchs im Wohnungsgrundbuch beantragt.
Mit Zwischenverfügung vom 25.11.2008 hat das Amtsgericht - Grundbuchamt – als Hindernis für die beantragte Umschreibung beanstandet, dass die Rücktrittsvoraussetzung, es drohe die Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz, gegen den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz verstoße. Zur Behebung des Eintragungshindernisses durch Formulierung eines bestimmbaren Ereignisses wurde eine Frist gesetzt.
Der Beschwerde des Notars half das Grundbuchamt mit Beschluss vom 18.12.2008 nicht ab. Das Landgericht hat am 9.1.2009 das Rechtsmittel zurückgewiesen. Gegen den Beschluss des Landgerichts richtet sich die weitere Beschwerde des Notars vom 26.1.2009.
II.
Die weitere Beschwerde ist gemäß § 78 GBO statthaft und auch im Übrigen (§§ 78, 80 Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 i.V.m. § 71 Abs. 1 GBO) zulässig. Sie hat in der Sache Erfolg. Das Grundbuchamt kann die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung nicht aus den in der Zwischenverfügung aufgeführten Gründen verweigern.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Das in der Zwischenverfügung geltend gemachte Eintragungshindernis bestehe. Das Grundbuchamt habe zu Recht die begehrte Eintragung der Rückauflassungsvormerkung hinsichtlich der Bedingung, dass die Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz „droht“, beanstandet. Die beantragte Eintragung verstoße insoweit gegen den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Erforderlich sei, dass der zu sichernde Anspruch nach Inhalt und Gegenstand genügend bestimmt oder jedenfalls bestimmbar sei. Zwar sei ausreichend, dass das Ereignis, mit dem der bedingte Übertragungsanspruch wirksam werden solle, aufgrund objektiver Umstände bestimmbar sei. Auch könnten außerhalb des Grundbuchs liegende Umstände herangezogen werden, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet seien. Auf die Vermeidung zukünftiger Rechtsstreitigkeiten solle die Vormerkung nicht zwingend hinwirken. Ihr Sinn bestehe nur darin, dem Berechtigten die grundbuchrechtliche Position zu verschaffen, ohne die sein Rückübertragungsanspruch wirtschaftlich sinnlos wäre.
Die Formulierung der „drohenden“ Zwangsvollstreckung in den Vertragsbesitz habe auch unter Heranziehung der außerhalb des Grundbuchs liegenden Umstände keinen objektiv eindeutig auslegbaren und bestimmbaren Bedeutungsinhalt. Insbesondere lasse sich in zeitlicher Hinsicht der Beginn der „drohenden“ Zwangsvollstreckung nicht bestimmen. Es bleibe unklar, ob dies bereits bei Vorliegen eines vollstreckungsfähigen Titels, bei Ankündigung der Zwangsvollstreckung oder aber erst bei konkreter Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen angenommen werden solle. Soweit die Beteiligten angäben, Ziel sei es gewesen, den Anspruch bereits dann entstehen zu lassen, wenn die Zwangsvollstreckung unmittelbar bevorstehe, sich also abzeichne, bleibe offen, wann eine derartige Konstellation vorliege. Es fehle auch eine ausreichende rechtliche Klärung des Begriffs in der konkreten Verwendung.
2. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens bildet nur das mit der Beschwerde und der weiteren Beschwerde angegriffene Eintragungshindernis, also die vom Grundbuchamt ausschließlich beanstandete Unbestimmtheit einer einzigen Bedingung für den Rückauflassungsanspruch. Soweit in deren Zusammenhang die alternative Bedingung einer „wesentlichen Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen“ formuliert ist, hat das Grundbuchamt diese nach Maßgabe der Entscheidung des 32. Zivilsenats vom 10.4.2007 (32 Wx 058/07 = MittBayNot 2008, 50 mit Anm. Wartenberger) hingenommen. Der nun für Grundbuchsachen zuständige 34. Zivilsenat schließt sich für jene Klausel der genannten Rechtsprechung an, so dass eine Eintragung der Vormerkung weder hieran noch an den sonstigen – praxisüblichen – Bedingungen scheitern würde.
b) Zutreffend geht die Beschwerdeentscheidung zunächst davon aus, dass bedingte Ansprüche (vgl. § 158 Abs. 1 BGB) vormerkungsfähig sind (§ 883 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die gegenständliche Bedingung nimmt dem vertraglich begründeten Rückübertragungsanspruch nicht die erforderliche feste Grundlage. Denn die an ein zukünftiges Ereignis geknüpfte Rechtsfolge tritt unabhängig davon ein, ob sie vom Erwerber des Wohnungseigentums zu diesem Zeitpunkt noch gewollt war oder nicht. Er ist vielmehr vertraglich gebunden (vgl. BGHZ 134, 188; BGHZ 151, 116/121).
c) Entgegen der Auffassung des Landgerichts genügt die beanstandete Anknüpfung des vertraglichen Rückübertragungsanspruchs dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz.
(1) Dieser erfordert, dass der zu sichernde Anspruch nach Inhalt oder Gegenstand gen ügend bestimmt oder bestimmbar ist. Hierfür ist jedoch ausreichend, dass das Ereignis, mit dessen Eintritt der bedingte Rückübertragungsanspruch wirksam sein soll, aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar oder wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind. Die Bestimmbarkeit eines durch Vormerkung zu sichernden bedingten Rechts wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Eintritt der Bedingung möglicherweise erst durch eine richterliche Entscheidung festgestellt werden kann (zuletzt BGHZ 151, 116/123).
(2) Nach diesen Maßstäben genügt die an das Vorliegen einer „drohenden“ Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz geknüpfte Bedingung dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgebot. Dass der Eintritt einer Bedingung, die mit ausfüllungsbedürftigen wertenden Merkmalen umschrieben ist, möglicherweise erst durch eine richterliche Entscheidung festgestellt werden kann, steht nicht entgegen. Auch bezogen auf die konkrete Klausel sind die vertraglich verwendeten Begriffe durch Gesetz und Rechtsprechung bereits näher ausgefüllt und besitzen dadurch einen objektiv bestimmbaren und von den Parteien gewollten Bedeutungsgehalt. Eine inhaltliche Bestimmung ist meist dann gewährleistet, wenn die Vertragsklausel auf Begrifflichkeiten im Gesetz zurückgreift, für die es eine gefestigte Rechtsprechung gibt (BGHZ 151, 116: grober Undank; OLG München - 32. Zivilsenat - MittBayNot 2008, 50: wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse; OLG Zweibrücken MittBayNot 2005, 146: Erfüllung bestimmter grundstücksbezogener Verkehrssicherungspflichten; OLG Düsseldorf FGPrax 2002, 203: Verarmung des Schenkers). Zurückhaltung ist hingegen umso mehr geboten, je neuer, innovativer und ungewöhnlicher eine Beschreibung des zu sichernden Anspruchs ist. In diesen Fällen gilt, dass die Beschreibung umso klarer und weniger wertausfüllungsbedürftig zu sein hat (OLG Düsseldorf FGPrax 2008, 144/145).
aa) Ersichtliches und von der Rechtsordnung nicht offensichtlich missbilligtes Ziel der Bedingung ist es, dem Rückübertragungsberechtigten möglichst frühzeitig und ohne Behinderung durch Gläubiger des Eigentümers den lastenfreien Rückerwerb zu sichern. Dies wäre erschwert, wenn erst Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den Grundbesitz stattgefunden haben müssten, damit die Rückübertragung verlangt werden kann.
bb) Der äußere Anlass für den Anspruch auf Rückübertragung ist der der drohenden Zwangsvollstreckung. Die Klausel ist insofern einschränkend gefasst, als nicht irgendwelche das sonstige Vermögen des Schuldners treffende Vollstreckungsmaßnahmen genügen, sondern solche sich gerade auf den Vertragsbesitz beziehen müssen. Mit der Zwangsvollstreckung ist das im Buch 8. der ZPO geregelte Verfahren gemeint, welches einen materiellen Anspruch durch staatlichen Zwang durchsetzt (Zöller/Stöber ZPO 27. Aufl. Vor § 704 Rn. 1). Die Zwangsvollstreckung hat allgemeine (vgl. § 750 ZPO) und spezielle Voraussetzungen (z.B. §§ 751, 756, 866 Abs. 3 ZPO). Sie beginnt mit der ersten Vollstreckungshandlung, bei der hier maßgeblichen Immobiliarvollstreckung mit der Veranlassung der Eintragung im Grundbuch (§ 13 GBO) bzw. der Unterzeichnung der Eintragungsverfügung nach §§ 866, 867 ZPO oder der Anordnung der Zwangsvollstreckung bzw. Zwangsverwaltung gemäß §§ 15, 146 ZVG (vgl. Zöller/Stöber Vor § 704 Rn. 33).
cc) Die vertragliche Klausel verlagert die Voraussetzungen für den Anspruch in ein Vorfeld des gesetzlich bestimmten Vollstreckungsbeginns, indem sie es genügen lässt, dass die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz „droht“. Die Nähe zum Beginn selbst unterliegt damit einer gewissen Offenheit, die in ihrem Bedeutungsgehalt jedoch noch ausreichend bestimmt und insbesondere für Dritte feststellbar ist.
Zunächst ist festzuhalten, dass die gewählte Formulierung für die Nähe der Gefährdung nicht zwingend auf das Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen für die Zwangsvollstreckung (§§ 750, 751, 756 ZPO) abstellt. Wann außerhalb dieser äußerlich sichtbaren Merkmale wie das Vorhandensein von Titel und Klausel sowie der stattgefundenen Zustellung die Zwangsvollstreckung droht, lässt sich nicht unabhängig vom jeweiligen Einzelfall bestimmen.
Ähnlich wie sich etwa eine „wesentliche Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen“ oder „grober Undank“ als auslösendes Merkmal für den Rücktrittsanspruch anhand hinreichend präzisierter Abgrenzungskriterien feststellen lässt, gilt dies auch dafür, wann die Zwangsvollstreckung „droht“. So ist dem Gesetz in bestimmten Fällen ein vorgelagerter (präventiver) Rechtsschutz bei bloßen Gefahrenlagen (vgl. z.B. § 490 Abs. 1, §§ 907, 908 BGB, § 940 ZPO) nicht unbekannt. Zum Beispiel besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht des Darlehensgebers nach § 490 Abs. 1 BGB bereits dann, wenn (u.a.) in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers eine wesentliche Verschlechterung „einzutreten droht“. Dies wird damit umschrieben, dass sich das schädigende Ereignis „sichtbar abzeichnet“ (vgl. MünchKomm/Berger 5. Aufl. § 490 Rn. 7; BT-Drucks. 14/6040 S. 254). Im Sicherheits- und Polizeirecht „droht“ ein als Gefahr definiertes Ereignis, wenn es erkennbar ist, was nicht heißt, dass das Ereignis im einzelnen Fall unmittelbar bevorstehen muss, sondern die hinreichende Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts in überschaubarer Zukunft im Einzelfall genügt (etwa BayVGH BayVBl 1984, 272/276; Berner/Köhler PAG 19. Aufl. Art. 2 Rn. 24). Bezogen auf die hiesige Klausel lässt sich anhand der konkreten Situation im Einzelfall durchaus beurteilen, ob sich die Zwangsvollstreckung in das Grundstück bereits sichtbar abzeichnet. Insoweit ist zum einen eine zeitliche Nähe zum möglichen Vollstreckungsbeginn zu verlangen. Zum anderen wird ins Gewicht fallen, ob der Inhalt eines etwaigen Vollstreckungstitels, z. B. die Höhe eines Zahlungstitels im Hinblick auf die Schranke in § 866 Abs. 3 ZPO, aber auch im Verhältnis zu den sonstigen aktuellen Vermögensverhältnissen des Schuldners, die Gefahr begründet, dass in den Vertragsbesitz vollstreckt wird. Derartiges ist, wenn auch mit Schwierigkeiten verbunden, im Einzelfall ausreichend bestimmbar.
