23.05.2008 · IWW-Abrufnummer 081618

Verwaltungsgericht Arnsberg: Urteil vom 07.04.2008 – 14 K 162/07

Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.

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Tenor: Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

T a t b e s t a n d:

Die Beigeladene ist Eigentümerin des Fabrikationsgebäudes der ehemaligen Strickwarenfabrik C. an der I. -Straße 2 in M. . Das Gebäude I.-Straße 2 wurde im Jahre 1914/1915 nach einem Entwurf der Architekten G. & T. , F. , als Spezialfabrik für gestrickte Oberbekleidung der Firma C. errichtet. Es verfügt über eiserne Sprossenfenster, die zum Teil jugendstilhafte Formen aufweisen. Nach Aufgabe der Strickwarenproduktion wurde es zu gewerblichen Zwecken vermietet. Über sonstige Vermögenswerte verfügt die Beigeladene, deren einzige Gesellschafter der siebzigjährige L 1. als Komplementär und seine neunundsechzigjährige Ehefrau als Kommanditistin sind, nicht.

Die Mieteinnahmen aus dem Objekt I.-Straße 2 betrugen im Jahr 1999 107.591,67 EUR, im Jahr 2000 82.564,89 EUR im Jahr 2001 55.475,17 EUR, im Jahr 2002 49.591,87 EUR, im Jahr 2003 12.270,96 EUR, im Jahr 2004 13.958,25 EUR, im Jahr 2005 16.711,64 EUR, im Jahr 200627.761,64 EUR und im Jahr 2007 35.911,64 EUR. Das Konto der Beigeladenen wies zum 1. Januar 2008 ein Soll in Höhe von 199.966,37 EUR auf. Nach dem Inhalt des Schreibens der Volksbank M. eG vom 5. Februar 2007 ist diese unter anderem aufgrund der durch die fehlenden Mieteinkünfte schwachen Bilanzverhältnisse der Beigeladenen zu einer Ausweitung des der Beigeladenen gewährten Kreditrahmens nicht bereit. Derzeit ist der Anbau im Erdgeschoss des Gebäudes an einen Imbissbetrieb vermietet, woraus die Beigeladene einen monatlichen Mietzins in Höhe von 1.175,00 EUR erzielt. Seit ca. einem Jahr sind nunmehr weitere Teile des Erdgeschosses an einen "Existenzgründer" zu einem monatlichen Mietzins von 2.000,00 EUR vermietet, der darin sogenannte "second-hand" Artikel zum Verkauf anbietet. Nachdem das Westfälische Amt für Denkmalpflege (im Folgenden: WAFD) sein Benehmen zur UnterschutzsteIlung gemäß § 3 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler im Landes Nordrhein-Westfalen (Denkmalschutzgesetz DSchG NRW -) nach § 21 Abs. 4 DSchG NRW hergestellt hatte, ordnete der Stadtdirektor der Stadt M. (nunmehr: Bürgermeister der Stadt M. ) als Untere Denkmalbehörde mit Bescheid vom 16. Dezember 1994 die vorläufige Eintragung des Gebäudes I.-Straße 2 in dem aus einer beigefügten Anlage ersichtlichen Umfang (Hauptgebäude und Anbau an der Ostseite aus dem Jahre 1914) in die Denkmalliste an. Dagegen legte die Beigeladene am 27. Dezember 1994 Widerspruch ein. Aufgrund des Beschlusses des Rates der Stadt M. verfügte der Stadtdirektor der Stadt M. mit Bescheid vom 14. Dezember 1995 die Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste der Stadt M. gemäß § 3 DSchG NRW. Dagegen legte die Beigeladene am 4. Januar 1996 Widerspruch ein.

Nachdem die drei Obergeschosse im Gebäude I.-Straße 2, die bis dahin im Wesentlichen als Lagerraum genutzt worden waren, im Jahre 2000 leer geworden waren, erkundigte sich die Beigeladene bei der Unteren Denkmalbehörde im Februar 2000 nach der Möglichkeit zum Einbau neuer Fenster und übersandte dieser entsprechende Unterlagen über den Einbau zweiflügeliger Kunststofffenster mit Oberlicht und Isolierverglasung. Der Einbau dieser Fenster sollte nach dem Angebot der Firma M. vom 9. Februar 2000 voraussichtlich 118.751,00 DM kosten. Nach einer im Februar 2000 durchgeführten Ortsbesichtigung teilte das WAFD mit, der Einbau weißer Kunststofffenster sei absolut denkmalunverträglich.

Am 2. März 2000 übersandte die Untere Denkmalbehörde der Beigeladenen eine Firmenliste, die sie wegen der denkmalverträglichen Fenstersanierung vom WAFD erhalten hatte. In der Folgezeit holte die Beigeladene von diesen Firmen jeweils Angebote für die Fenstersanierung ein. Die Firma U. unterbreitete am 19. Mai 2000 ein Angebot über Herstellung, Lieferung und Montage von Aluminiumfenstern zu einem Preis von insgesamt 561.317,04 DM. Die Firma T1. teilte unter dem 25. April 2000 mit, dass die eingebauten Stahlfenster von ihr nur mit einer anschließenden Normalverglasung (wie bereits vorhanden) restauriert werden könnten. Der Preis ohne die Neuverglasung betrage 480,00 DM pro qm Fensterfläche. Die Firma B. in I. unterbreitete der Beigeladenen am 4. April 2000 ein Angebot über den Einbau wärmegedämmter Brökelmann-Elemente und gab eine Netto-Gesamtsumme von 442.080,00 DM an.

Das WAFD wandte sich daraufhin mit Schreiben vom 7. Juni 2000 an die Untere Denkmalbehörde und führte aus, dass die historischen Fenster speziell für das Objekt I.-Straße 2 gestaltet worden und daher einzigartig seien. Sie seien wesentlicher Bestandteil des Denkmalwertes, weil sie unter anderem die Entstehungszeit des Gebäudes dokumentierten. Aus denkmalpflegerischer Sicht könne deshalb nur die Erhaltung durch Auf- und Umarbeitung der Fenster gefordert werden, was technisch möglich sei. Um die Verhältnismäßigkeit der denkmalpflegerisch angemessenen Lösung überprüfen zu können, werde die Untere Denkmalbehörde gebeten, ihr die gesamten Kosten für die Aufarbeitung der Fenster von der Firma T1. vorzulegen und diese um Kostenvoranschläge für die Verglasung und für innenliegende, zweite Fenster zu ergänzen. Werde an hand dieser Kosten festgestellt, dass die Aufarbeitung und Ergänzung der historischen Fenster aus Kostengründen für den Beigeladenen nicht zumutbar sei und auch durch direkte bzw. indirekte Förderung nicht zumutbar gemacht werden könne, könne erst dann auf eine denkmalverträgliche Alternative zurückgegriffen werden. Die Ausführung der Fenster von den Firmen B. und U. könnten grundsätzlich nach Überprüfung der Details hingenommen werden, weil sie den Denkmalwert des Gebäudes nicht wesentlich beeinträchtigten, da die Fensteraufteilung beibehalten werde. Der Einbau der Kunststofffenster sei nicht denkmalverträglich und daher nicht erlaubnisfähig. Dieses Schreiben leitete die Untere Denkmalbehörde an die Beigeladene weiter.

Die Beigeladene teile daraufhin der Unteren Denkmalbehörde ihre Auffassung mit, dass das Angebot der Firma T1 . schon wegen der daraus hervorgehenden Unmöglichkeit einer Isolierverglasung der vorhandenen Fenster ausscheide. Somit blieben nur noch die Vorschläge der Firmen U. und B. übrig. Das WAFD müsse nun kurzfristig mitteilen, ob es den Differenzbetrag zu der kostengünstigeren
Lösung der Kunststofffenster als Zuschuss zur Verfügung stelle.

Das WAFD wies die Untere Denkmalbehörde im September 2000 darauf hin, dass unter Berücksichtigung des Angebots der Firma T1. aus denkmalpflegerischer Sicht die Erhaltung der Fenster gefordert werden' müsse. Die erforderliche Wärmedämmung könne durch ein zusätzliches, innen liegendes Fenster erreicht werden. Nur diese Ausführung, Aufarbeitung, Verglasung und zusätzliches, innen liegendes Fenster, sei beihilfefähig. Diese denkmalverträgliche Maßnahme könne nach den Beihilferichtlinien maximal mit bis zu 1/3 der Kosten bezuschusst werden. Sie schlage vor, die erlaubnisfähige Lösung als Maßnahme für die Landesförderung bei der Bezirksregierung anzumelden. Solle eine Landesförderung dafür nicht vorgesehen werden können, müsse gegebenenfalls die Stadt, der Kreis und das WAFD versuchen, Gelder für die denkmalverträgliche Lösung bereit zu stellen. Die geschätzten Kosten für die denkmalpflegerisch geforderte Maßnahme beliefen sich unter Einbeziehung der vorliegenden Angebote auf ca. 342.000,00 DM. Diese Aufwendungen seien der Beigeladenen unter Berücksichtigung der Beihilfen auch zumutbar. Für die Verglasung der aufgearbeiteten Fenster der Firma T1. und für die zusätzlichen, innen liegenden Holz- oder Kunststofffenster sollten jedoch für die Beantragung einer Beihilfe noch Angebote eingeholt werden, damit bei einer Bemessung von realistischen, nicht geschätzten Kosten ausgegangen werden könne.

Mit Schreiben vom 20. Dezember 2000 an die Untere Denkmalbehörde, das diese an die Beigeladene weiter leitete, ergänzte das WAFD seine Erwägungen und führte aus: Selbst wenn man von 200.000,00 DM Mehrkosten für die von ihm geforderte Maßnahme ausgehe und diese mit 10 % Zinsen/Tilgung über zehn Jahre finanziere, entstünden der Beigeladenen pro Jahr ca. 20.000,00 DM Finanzierungskosten. Wenn diese bei 1.800 qm Fläche nur 1,00 DM Miete mehr pro qm ansetze, stünden den Finanzierungskosten im ersten Jahr 21.600,00 DM an Mieteinnahmen gegenüber. Bei dieser Rechnung seien noch keine Steuervergünstigungen und gegebenenfalls Beihilfen berücksichtigt. Am 5. April 2001 beantragte die Beigeladene bei der Unteren Denkmalbehörde die Streichung des Denkmals aus der Denkmalliste.

Mit Schreiben vom 10. Mai 2001 wies die Beigeladene die Untere Denkmalbehörde darauf hin, dass zu den Kosten der Fenstersanierung der Firma T1. ohne die Neuverglasung in Höhe von 180.000,00 DM voraussichtliche Kosten für die Neuverglasung von 100.000,00 DM hinzu kämen. Die vom WAFD vorgeschlagene Maßnahme des Vorsetzens innen liegender isolierverglaster Fenster sei unter Heranziehung des Angebots der Firma M. nochmals ohne Montage mit 80.000,00 DM zu veranschlagen. Im Hinblick auf den bündigen Abschluss der Eisenfenster mit den Innenwänden bedürfe es einer in den Innenraum hinein ragenden besonderen Konstruktion, um die vorgelagerten Kunststofffenster anzubringen. Die Höhe der Kosten für diese Konstruktion sei ebenso unbekannt wie deren technische Realisierungsmöglichkeit. Es sei eher realistisch, hierfür einen weiteren Betrag in Höhe von 100.000,00 DM anzusetzen. Selbst wenn diese Maßnahme technisch durchführbar sei, sei damit die für die gewerbliche Vermietung erforderliche Bedingung der Belüftung nicht erfüllt. Es ließen sich dann zwar die neuen inneren Fenster öffnen, die alten Eisenfenster jedoch nach wie vor nur an einzelnen Klappen im oberen Bereich mittels Kettenzug. Damit wäre die vorgeschlagene Lösung sinnlos. Dies hätte zur Folge, dass ca. 460.000,00 DM wortwörtlich "zum Fenster hinausgeworfen" würden. Die Räume ließen sich nach den heutigen Ansprüchen der Mietinteressenten nur noch dann vermieten, wenn die Heizkosten mittels einer üblichen Isolierung der Fensterflächen auf ein Normalmaß gesenkt würden und die Fenster sich für eine Belüftung und Reinigung normal öffnen ließen. Dies werde mit dem Vorschlag des WAFD nicht erreicht. Da sie Monat für Monat erhebliche Mietausfälle habe fordere sie eine schnellere Zusage für die Übernahme der Mehrkosten bei der
Durchführung der Maßnahme nach den Angeboten der Firma U. bzw. B. oder die Aufhebung des Denkmalschutzes.

Unter dem 16. April 2002 wandte das WAFD sich erneut an die Untere Denkmalbehörde und führte aus: Bislang sei die Möglichkeit unberücksichtigt geblieben, die vorhandenen Fenster nur teilverglast beizubehalten. Hier seien verschiedene Ausführungen vorstellbar: Beibehaltung der Verglasung unten und oben oder umlaufend und in der Mitte frei. Hinter den vorhandenen Eisensprossenfenstern würden einflügelige Fenster eingebaut, die die Schall- und Wärmeschutzfunktion übernähmen. Deren nach außen sichtbare Rahmen und Flügel seien grau zu fassen. Dadurch "verschwimme" das hinten liegende Fensterelement in der Ansicht. Die Zuluft erfolge über die teilverglasten Eisensprossenfenster. Deren bisherige Lüftungsflügel könnten stillgelegt werden. Bei dieser Ausführung werde nicht übersehen, dass im konkreten Fall ein Problem mit dem inneren Aufbau der neuen Fenster entstehe, weil diese in den Raum hinein angelegt werden müssten. Als beispielhafte Umsetzungen dieser Vorgehensweise könnten die ehemalige Brennerei I1. in S. und die ehemalige Bleicherei, heute W., in C. genannt werden.

Im November 2002 wandte die Beigeladene sich schriftlich erneut an die Untere Denkmalbehörde mit der Bitte, sie über Fördermöglichkeiten zu informieren und nicht genutzte Fördergelder für die Villa C1. auf ihr Objekt zu übertragen. Sie benötige die Mittel dringend zur Sanierung ihres Gebäudes, da das Objekt im derzeitigem Zustand nicht vermietbar sei. Daraufhin teilte ihr die Untere Denkmalbehörde im Dezember 2002 mit, dass ein Förderanspruch wegen fehlender Bestandskraft der Denkmaleigenschaft derzeit ebensowenig in Betracht komme, wie eine Übertragung von Fördergeldern.

Das WAFD wies ebenfalls im Dezember 2002 darauf hin, dass ihm entsprechend seiner derzeitigen Planung für das Haushaltsjahr 2003 für die Fenstersanierung keine freien Mittel mehr zur Verfügung.

Im Rahmen von Überlegungen, die im Hause der Klägerin im Zusammenhang mit einer möglichen Anmietung bzw. eines Ankaufs des Gebäudes I. Straße 2 für städtische Zwecke angestellt wurden, führte Herr X2. von der Zentralen Gebäudebewirtschaftung in einem Vermerk vom 27. Mai 2003 unter anderem aus:

"Mit Herrn L 1. als Vertreter der Firma C. wurden mehrere Gespräche bezüglich der notwendigen Umbau- und Renovierungs- arbeiten geführt. Herr L 1. vertritt dabei den Standpunkt, dass er beabsichtigt, die Räume im jetzigen Zustand mit einem Mietpreis von 2,30 Euro/qm zu vermieten. Die Umbau- und Sanierungskosten müssten vom zukünftigen Mieter übernommen werden. Da in dem Objekt erhebliche Aufwendungen für abgehängte Decken, Trittschallverbesserungen, Bodenbelagsarbeiten, Fensterbauarbeiten, Wärmedämmung der Fassade, Erneuerung der Heizkörper sowie Erneuerung der WC-Anlagen anstehen, erscheint eine Anmietung des Objekts nicht wirtschaftlich zu sein, da vergleichbare Objekte in renoviertem Zustand zur Zeit mit 4,00 Euro bis 5,00 Euro angeboten werden."

Der Landrat des Märkischen Kreises wies die Widersprüche der Beigeladenen gegen die Bescheide der Unteren Denkmalbehörde über die vorläufige und endgültige Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste der Stadt M. im Juli 2003 zurück.

Dagegen erhob die Beigeladene vor dem erkennenden Gericht die Klagen 12 K 3302/03 und 12 K 3344/03.

Mit Schreiben vom 16. September 2003 beantragte sei bei der Klägerin die Übernahme des Eigentums an dem Firmengrundbesitz I. Straße 2, M. Flur 22 Flurstück 387 und die Gewährung einer Entschädigung des Rechtsverlustes in Geld nach Maßgabe des Landesenteignungs- und -entschädigungsgesetzes (EEG NW). Zur Begründung führte sie aus: Ihr stehe ein Anspruch auf Übernahme des Objekts durch die Klägerin nach § 31 DSchG NRW zu, weil ihr die Nutzung des denkmalgeschützten Gebäudes nicht mehr zumutbar sei. Seit Ende des Jahres 1994 habe sie wegen der denkmalrechtlichen Unterschutzstellungsmaßnahmen erhebliche Einschränkungen der Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen Vermietungszwecken hinnehmen müssen. Dies habe abschnittsweise zur letztendlichen Abwanderung der verschiedenen gewerblichen Mieter geführt. Das Gebäude komme heute, unter den gestiegenen Anforderungen der gewerblichen Wirtschaft, als Vermietungsobjekt praktisch nicht mehr in Betracht und stehe deshalb leer. Wegen der einschränkenden Wirkungen der Unterschutzstellung seien gewerbliche Interessenten für das Objekt seit Jahren nicht zu finden und würden auch in Zukunft nicht mehr zu finden sein. Der Übernahmeanspruch stehe ihr unabhängig von der Bestandskraft der Unterschutzstellung zu, weil diese schon mit ihrem Erlass erheblich einschränkende Wirkungen entfaltet habe. Notwendige Veränderungen im Inneren des Baukörpers und an seiner äußeren Gestaltung seien ihr trotz intensiver Bemühungen nicht ermöglicht worden. Dies gelte insbesondere für die unumgängliche Umgestaltung der Fensterfront. Es seien in jüngster Zeit seitens der Klägerin zahlreiche städtische Projekte verwirklicht worden, für die das Objekt I. Straße 2 sehr gut geeignet gewesen wäre. Professionelle Vermietungsbemühungen seien ohne Erfolg geblieben. Gehe man von der zuletzt gezahlten Miete aus, habe sie bereits seit dem 1. Juli 2000 für die drei Obergeschosse einen Ausfall von 165.000,00 Euro Kaltmiete erlitten. Hinzu kämen noch die üblichen Nebenkosten. Die von ihr geforderte Investition in die Fenstersanierung lasse sich durch die Vermietung des Gebäudes niemals erwirtschaften. Zuschüsse seien damals wie heute nicht zu bekommen gewesen. Das Mietverhältnis mit der langjährigen Erdgeschossmieterin E. werde kurzfristig auslaufen. Daher stehe inzwischen das gesamte Gebäude leer.

Am 15. September 2003 beantragte die Beigeladene bei der Klägerin erfolglos die Genehmigung für den Abbruch des Gebäudes.

Die verwaltungsgerichtlichen Klagen gegen die Eintragung in die Denkmalliste nahm sie im Dezember 2003 zurück.

Durch Bescheide vom 20. Februar 2004 lehnte die Klägerin die beiden Anträge der Beigeladenen auf Einbau weißer Kunststofffenster sowie auf Löschung des Gebäudes aus der Denkmalliste ab.

Den Antrag der Beigeladenen auf Übernahme des Gebäudes gemäß § 31 DSchG NRW leitete die Klägerin an die Beklagte weiter.

Zur weiteren Begründung des Übernahmeantrags machte die Beigeladene mit Schriftsatz vom 12. Juli 2004 geltend: Da notwendige Veränderungen nicht zugelassen würden, wirkten sich die einschnürenden Bedingungen, die der Denkmalschutz dem Gebäude auferlege, geradezu vernichtend aus. Nur die öffentliche Hand selbst, die ein Interesse an der unveränderten Erhaltung des Gebäudes habe, sei noch in der Lage, dieses zu unterhalten und die Mittel für die jeweils anstehenden Erneuerungsinvestitionen aufzubringen.

Die Klägerin wandte sich mit Schreiben vom 18. Oktober 2004 an die Beklagte und beantragte, den Übernahmeantrag abzulehnen. Zur Begründung führte sie aus: Sie sei in der Vergangenheit stets darum bemüht gewesen, eine für beide Seiten tragfähige und akzeptable Lösung zu finden. Dies belege vor allem eine zuletzt mit dem Geschäftsführer der Beigeladenen durchgeführte Besichtigung entsprechend sanierter Referenzobjekte in P. Es komme nicht nur eine öffentliche Nutzung des Gebäudes in Betracht, vielmehr biete sich wegen der Flächengröße eine der Vergangenheit entsprechende Nutzung auch für die Zukunft an (Einzelhandel). Zwar seien auch anderweitige Nutzungen denkbar, Lösungen dafür müssten aber erst entwickelt werden. Die Schwierigkeiten bei der Vermarktung des Gebäudes seien allenfalls zu einem geringen Teil denkmalbedingt, weil der Markt im Hinblick auf eine Vermietung oder Verpachtung der Flächen momentan nicht optimal sei. Überall in der Stadt M. seien derzeit vergleichbare Leerstände anzutreffen, die mit Auflagen oder Hindernissen durch den Denkmalschutz nichts zu tun hätten. Soweit die Beigeladene eine intensive Bewerbung der Gewerbeflächen geltend mache, werde dies ausdrücklich bestritten. Hinsichtlich der Fenstersanierung sei die Beigeladene weder in der Vergangenheit noch heute bereit, die Kosten nach dem Kostenvoranschlag der drei genannten Firmen zu tragen oder überhaupt den Aufwand des Nachbaus bzw. der Aufarbeitung der historischen Fenster zu betreiben. Die in der Vergangenheit angesprochene Frage der öffentlichen Förderung der denkmalgerechten Fenstersanierung, deren Kosten im Rahmen des Finanzierbaren lägen, habe nur deshalb nicht geklärt werden können, weil die Beigeladene eine auf den Erhalt der historischen Fenster gerichtete Restaurierung kontinuierlich abgelehnt habe. Gegen die Art der Fenstersanierung, wie sie an den ostwestfälischen Objekten durchgeführt und besichtigt worden sei, habe die Beigeladene echte Argumente nicht vorgebracht.

Am 25. Oktober 2004 beauftragte die Beklagte den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im N. Kreis mit der Ermittlung des Verkehrswertes sowohl mit aufstehenden Gebäuden als auch ohne aufstehende Gebäude. Nachdem sich im Folgenden zwischen der Klägerin und der Beigeladenen Meinungsverschiedenheiten über den Stichtag des maßgebenden Verkehrswertes entwickelten, bat die Beklagte den Gutachterausschuss darum, zusätzlich zu dem bereits beantragten Bewertungsstichtagen ergänzend den Verkehrswert zu ermitteln, den das fragliche Grundstück mit aufstehenden Gebäuden als auch ohne aufstehende Gebäude am Tage vor dem Erlass der Verfügung der Denkmalbehörde vom 16. Dezember 1994 gehabt habe.

Unter dem 13. Dezember 2005 erstellte der Gutachterausschuss aufgrund der Sitzung vom 26. Oktober 2005 jeweils ein Gutachten zum Stichtag der Wertermittlung am 26. April 2004 und 16. Dezember 1994. In dem Gutachten zum Stichtag des 26. April 2004 kam der Gutachterausschuss unter Zugrundelegung des sogenannten Ertragswertverfahrens zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert "zum Wertermittlungsstichtag 26. Oktober 2005" ohne Denkmalschutz 720.000,00 Euro, mit Denkmalschutz 540.000,00 Euro betrage, wobei er den Grundstückswert ohne Gebäude mit 350.000,00 Euro angab.

Für den Stichtag der Wertermittlung des 16. Dezember 1994 kam er in seinem Gutachten ebenfalls unter Anwendung des Ertragswertverfahrens zu dem Ergebnis, dass das Gebäude ohne Denkmalschutz einen Verkehrswert von 2.000.000,00 DM mit Denkmalschutz von 1.630.000,00 DM aufwies, wobei er den Grundstückswert ohne Gebäude mit 550.000,00 DM bezifferte.

Die Diplom-Sachverständige L1. kam in ihrem Gutachten vom 30. Juli 2004 zum Wertermittlungsstichtag des 14. Juli 2004 zu einem gerundeten Sachwert von 1.780.000,00 Euro.

Am 13. November 2006 beschloss der Rat der Klägerin, das Gebäude aus der Denkmalliste zu streichen, nachdem das WAFD sein Benehmen dafür nicht hergestellt hatte. Die Streichung scheiterte im Ergebnis an der ablehnenden Entscheidung der Obersten Denkmalbehörde

Am 16. November 2006 fand in dem denkmalrechtlichen Übernahmeverfahren eine mündliche Verhandlung statt, an der neben Vertretern der Klägerin, der Beklagten und der Beigeladenen auch Mitglieder des Gutachterausschusses teilnahmen. In dem Zusatzprotokoll über ein im Anschluss daran gesondert geführtes Gespräch zwischen Bediensteten der Beklagten und Vertretern der Beigeladenen über deren Vermögensverhältnisse wurde ausgeführt:

"Herr L 1. ist Geschäftsführer, persönlich haftender Gesellschafter und alleiniger
Inhaber der Firma C. Diese Firma betrieb ehemals in dem fraglichen Gebäude eine Textilfabrik. Sein Großvater hatte das Gebäude seinerzeit errichten lassen. Herr
L 1. ist fast 70 Jahre alt und betreibt in einem Zwei-Personen-Betrieb zusammen mit seiner Tochter ein Maklerbüro. Der Umfang ist durchaus bescheiden und nicht mit Bauträgertätigkeiten verbunden. Außer einem selbst genutzten Eigenheim gehören ihm keine weiteren Immobilien. Ein 9-Parteien-Mietwohnhaus in der ehemaligen DDR wurde zwar erworben und saniert, ist aber inzwischen eher ein Zuschussgeschäft geworden. Die Erträge aus der Gewerbeimmobilie, gegen dessen UnterschutzsteIlung er sich jahrelang gewehrt habe, hätten die wesentliche Säule seiner Alterssicherung sein sollen. Weder er noch seine Frau hätten Rentenansprüche erworben. Aktien, Wertpapiere oder größere Barvermögen sei nicht vorhanden. Rechtsanwalt Dr. L3. , der seinen Mandanten seit gemeinsamen Schulzeiten kennt, bestätigte diese Angaben."

Aufgrund der Verhandlung verpflichtete die Beklagte die Klägerin mit Beschluss vom 18. Dezember 2006 das Baudenkmal "C. " I. Straße 2, 58511 M. (Gemarkung M. -Stadt Flur 22 Flurstücke 387,3.307 Quadratmeter groß, eingetragen im Grundbuch von M. -Stadt Blatt 4, 5, 8, 9) zu übernehmen. Im Gegenzug habe die Klägerin der Beigeladenen eine Entschädigung in Höhe von 1.275.000,00 Euro zu entrichten. Zur Begründung führte sie aus: Der Übernahmeantrag sei zulässig und begründet. Die Voraussetzungen des § 31 DSchG NRW seien sämtlich erfüllt. Der Übernahmeantrag sei innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach der Rechtskraft der Eintragung in die Denkmalliste gestellt worden. Die Beigeladene habe ausgehend von realistischen Kaufpreisvorstellungen zuvor ausreichend lange und nachhaltig versucht, mit der Klägerin über einen Verkauf des Objekts handelseinig zu werden. Neben der gegen den Widerstand der Beigeladenen durchgesetzten Eintragung in die Denkmalliste seien weitere behördliche Maßnahmen nach dem Denkmalschutzgesetz erfolgt. Zum einen sei die Aufforderung ergangen, die Fensterfronten in denkmalgerechter Weise zu erneuern und den Einbau der Kunststofffenster zu unterlassen. Dadurch sei ein im Hinblick auf die Vermietbarkeit oder sonstige Nutzung unumgängliches Instandsetzungsvorhaben erheblich verteuert worden. Zwar seien nicht alle in diesem Zusammenhang angestellten Kostenschätzungen bis ins letzte belastbar. Es leuchte jedoch unmittelbar ein, dass eine sowohl heutigen Wärmedämmvorschriften als auch denkmalpflegerischen Belangen gerecht werdende Erneuerung der Fensterfronten auf mehreren Etagen ein mehrfaches einer "normalen" Fenstersanierung koste. Dies werde durch die von der Beigeladenen eingeholten Angebote bestätigt. Dagegen blieben die vom WAFD ins Spiel gebrachten "Alternativlösungen" durchaus vage. Die Ansiedelung der Mehrkosten im Bereich von über 200.000,00 Euro erscheine daher realistisch. Darüber hinaus sei der Beigeladenen der Abriss des Gebäudes verwehrt worden. Solche denkmalbedingten Verfügungsbeschränkungen und Mehrkosten seien der Beigeladenen mit Rücksicht auf ihre Pflichten auch nicht zuzumuten. Für diese rein subjektive Zumutbarkeit sei zunächst von Belang, dass die Beigeladene keineswegs sehenden Auges ein Denkmal erworben habe, sondern ihr die Denkmaleigenschaft für ein vom Großvater des Geschäftsführers der Beigeladenen erbautes Gebäude regelrecht aufgezwungen worden sei. In einem solchen Fall seien der Zumutbarkeit von kostspieligen denkmalpflegerischen Auflagen enge Grenzen gesetzt. Der Geschäftsführer der Beigeladenen habe glaubwürdig und glaubhaft dargelegt, dass das Objekt die wesentliche Säule seiner Alterssicherung habe sein sollen. Dieser betreibe mit seiner Tochter als einziger Angestellter ein kleines Immobilienmaklerbüro. Rentenansprüche des Geschäftsführers bestünden nicht. Sonstige Vermögenswerte seien außer einem selbst genutzten Einfamilienhaus nicht vorhanden. Ein in den neunziger Jahren in den neuen Bundesländern erworbenes und saniertes Mehrfamilienhaus sei eher defizitär. Dies sei eine bei Kenntnis der Marktlage durchaus glaubhafte Aussage. Nach alledem stehe zur Überzeugung der Enteignungsbehörde fest, dass der Beigeladenen denkmalbedingte Mehrkosten in der beschriebenen Höhe nicht zuzumuten seien.

Daraufhin hat die Klägerin am 25. Januar 2007 die vorliegende Klage erhoben, zu deren Begründung sie geltend lT1acht: Der Übernahmeantrag sei unbegründet. Dieser enthalte keine detaillierten Angaben der Beigeladenen, die geeignet seien, die wirtschaftliche Unzumutbarkeit im Hinblick auf den weiteren Erhalt des Denkmals nachzuweisen. Die von der Beigeladenen aufzuwendenden Kosten betrügen nicht, wie von der Beigeladenen angenommen 513.000,00 DM, sondern nur geschätzte 342.000,00 DM. Selbst wenn man aber von dem höheren Betrag ausginge, seien die Kosten der Sanierungsmaßnahme nach den Beihilferichtlinien bis zu einem Drittel zuschussfähig. Die Darstellung der Beigeladenen, wonach für diese keine Zuschüsse nach den Beihilferichtlinien zu erhalten seien, sei falsch. Bis Ende 2003 hätten nur deshalb keine Zuschüsse in Aussicht gestellt werden können, weil die Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste erst mit der Rücknahme der Klage vor dem Verwaltungsgericht rechtskräftig geworden sei. Im Übrigen bestünden für die Beigeladene steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, wodurch sich die Sanierungssumme weiter reduzieren lasse. Deren Annahme sei falsch, wonach sich diese Investitionskosten nie wieder erwirtschaften ließen. Da der Gutachterausschuss zum Stichtag des 26. April 2004 eine Gesamtmonatsmiete von 7.494,00 Euro für angemessen und langfristig erzielbar erachtet habe, seien für die Beigeladene in zehn Jahren Gesamtmieteinnahmen von 899.280,00 Euro erzielbar. Unter diesem Aspekt seien ihr die Mehraufwendungen für die Fenstersanierung zumutbar. Die Beigeladene habe nicht glaubhaft gemacht, dass der Leerstand im Wesentlichen auf dem unsanierten Zustand des Gebäudes beruhe. Diese habe auch keinerlei Rentabilitätsberechnungen zum Nachweis der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit vorgelegt. Die Beklagte müsse hinsichtlich der Frage der Unzumutbarkeit keinen subjektiven, sondern einen objektiven Maßstab anlegen. Es werde bestritten, dass das sanierte Mehrfamilienhaus in den neuen Ländern defizitär sei. Eine Ermittlung des Verkehrswertes durch die Beklagte sei rechtsfehlerhaft unterblieben. Die Beklagte habe den Übernahmepreis darüber hinaus falsch ermittelt und die derzeitigen Mieteinnahmen unberücksichtigt gelassen.

Die Klägerin beantragt,
den Übernahmebeschluss der Beklagten vom 18. Dezember 2006 in der Gestalt des Berichtigungsbeschlusses vom 21. Dezember 2006 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.

Zur Begründung macht sie ergänzend zu den Ausführungen im Übernahmebeschluss geltend: Sie halte am subjektiven Zumutbarkeitsbegriff fest. Die Äußerungen der Klägerin zum möglichen Vermögensstand der Beigeladenen könnten nicht den Blick dafür verstellen, dass hier genau der Sachverhalt vorliege, den der Gesetzgeber bei der Regelung des Übernahmeanspruchs im Auge gehabt habe. Die Klägerin übersehe, dass die festgesetzte Entschädigungssumme die hohen Mietausfälle nicht berücksichtige, die seit der denkmalrechtlichen UnterschutzsteIlung zu verzeichnen gewesen seien. Dabei handele es sich um ca. 320.000,00 Euro.

Die Beigeladene beantragt,
die Klage abzuweisen.

Zur Begründung macht sie ergänzend zu ihrem bisherigen Vorbringen geltend: Es sei unzutreffend, dass eine denkmalverträgliche Sanierung an ihren Bemühungen gescheitert sei. Eine Auswertung der Verwaltungsakten lasse schnell erkennen, dass sie seitens der öffentlichen Hand praktisch keine Unterstützung erhalten habe und im Stich gelassen worden sei. Die Kosten der Sanierung beruhten, soweit das Angebot der Firma B. betroffen sei - auf Angaben eines Spezialunternehmens, das vom WAFD selbst genannt worden sei. Deshalb seien 513.000,00 DM insoweit zugrunde zu legen. Die von der Klägerin ins Felde geführten vermeintlichen Vergleichslösungen in S. und C. seien mit ihrem Gebäude nicht tatsächlich vergleichbar. In den genannten Fällen hätten die Sanierungskosten für Fenster angesichts der Gesamtinvestitionen keine Rolle gespielt. Die von der Klägerin angenommenen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten seien nur interessant, wenn auch entsprechend hohe Gewinne erzielt würden. Das sei bei ihr gerade nicht der Fall. Darüber hinaus habe die Klägerin die fiktiven Mieteinnahmen viel zu hoch angesetzt. Diese lägen nach den Ausführungen der Gutachter für die drei Obergeschosse bei insgesamt 3.609,00 Euro. Es gebe für sie keine Möglichkeit, weitere Kredite aufzunehmen, weil ihre Bank dies ablehne. Ihr seien nie konkret Zuschüsse zugesagt worden. Vielmehr habe man nur auf die gesetzliche Möglichkeit der Bezuschussung hingewiesen. Auf mehrfache konkrete Anfragen hinsichtlich einer Bezuschussung habe sie keinen positiven Bescheid erhalten. Soweit die Klägerin wegen der Nähe zu der Firma L 1. Immobilien die Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen durch diese in Zweifel ziehe, sei diese Nähe eher hilfreich gewesen. Denn die Firma L 1. Immobilien kenne sowohl die Gegebenheiten auf dem örtlichen Immobilienmarkt als auch das Gebäude genau. Es sei vielmehr so, dass die denkmalschutzrechtlichen Vorgaben hinsichtlich der Fenster und die Unzulässigkeit bestimmter baulicher Veränderungen das wesentliche Hindernis für die erfolgreiche Vermietung dargestellt hätten. Soweit die Klägerin nunmehr Konzepte im Hinblick auf eine Nutzung des Gebäudes für öffentlich geförderten Wohnungsbau vorlege, habe sie solche Konzepte im Vorfeld nicht erhalten. Es bestünden Anhaltspunkte dafür, dass mit der dauerhaften Vermietung des Erdgeschosses in der jetzigen Form nicht zu rechnen sei.

Die Berichterstatterin hat am 23. Januar 2008 mit den Beteiligten einen Erörterungstermin durchgeführt, in dessen Rahmen das Gebäude I. Straße 2 auch in Augenschein genommen und davon Lichtbilder gefertigt wurden. Insofern wird auf die über den Erörterungstermin gefertigte Niederschrift und die in der Gerichtsakte vorhandenen Lichtbilder verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten und insbesondere die Wertgutachten ergänzend Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die Klage bleibt ohne Erfolg.

Sie ist zulässig. Zunächst ist der Verwaltungsrechtsweg nach § 40 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) für die vorliegende Streitigkeit gegeben, soweit die Klägerin sich gegen den Beschluss betreffend die Übernahme des Denkmals richtet. Nach dieser Vorschrift ist der Verwaltungsrechtsweg in allen öffentlich- rechtlichen Streitigkeiten nicht verfassungsrechtlicher Art gegeben, soweit die Streitigkeiten nicht durch Bundesgesetz einem anderen Gericht zugewiesen sind. Öffentlich-rechtliche Streitigkeiten auf dem Gebiet des Landesrechts können einem anderen Gericht auch durch Landesgesetz zugewiesen werden. Es handelt sich hier um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit. Öffentlich-rechtlich sind Streitigkeiten, wenn sie sich als Folge eines Sachverhaltes darstellen, der nach öffentlichem Recht zu behandeln ist. Die Natur des zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses bemisst sich nach dem erkennbaren Ziel der Klage und den vom Kläger vorgetragenen Behauptungen tatsächlicher Art. Ob eine Streitigkeit öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich ist, richtet sich nach ständiger Rechtsprechung nach der Natur des Rechtsverhältnisses, aus dem der Anspruch hergeleitet wird.

Vgl. Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, Kommentar, 15. Auf1.2007, Rdnr. 6 zu § 40 VwGO mit zahlreichen Hin- weisen auf die Rechtsprechung. Ausgehend von dieses Grundsätzen handelt es sich bei dem Ausspruch über die Übernahme eines Denkmals durch die Gemeinde um eine Entscheidung, die allein nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften, nämlich denen des Denkmalschutzgesetzes, getroffen wird. Voraussetzung dafür ist nämlich unter anderem, dass es dem Denkmaleigentümer auf Grund einer behördlichen Maßnahme nach dem Denkmalschutzgesetz nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten. Damit richten sich die tatbestandlichen Voraussetzungen des Übernahmeausspruchs maßgebend nach Vorschriften des öffentlichen Rechts. § 31 Satz 2 DSchG NRW bestimmt, dass bei der Übernahme von Denkmälern im Übrigen die Bestimmungen des § 30 DSchG NRW entsprechende Anwendung finden.

Die Streitigkeit über die Rechtmäßigkeit eines Übernahmeausspruchs ist auch nicht etwa durch Bundes- oder Landesrecht den Zivilgerichten zugewiesen. Nach §§ 31 Satz 2, 30 Abs. 3 Satz 1 DSchG NRW ist das Landesenteignungs- und entschädigungsgesetz (EEG NRW) anzuwenden. Dies enthält eine Bestimmung über den Rechtsweg in § 50 Abs. 1 EEG NRW. Nach Absatz 1 Satz 1 der Vorschrift können Entscheidungen über Entschädigungen, über Ausgleichszahlungen, den Härteausgleich nach § 13 und über die Erstattung von Aufwendungen der Beteiligten nur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden, wobei nach Satz 2 das Landgericht, Kammer für Baulandsachen, über den Antrag entscheidet. Nach Satz 5 der Vorschrift ist im Übrigen der Verwaltungsrechtsweg gegeben. Daraus ergibt sich eindeutig, dass das Landesrecht eine zweigleisige Rechtswegzuständigkeit hinsichtlich solcher Verwaltungsakte vorsieht, die neben der Entscheidung über die Geldleistung weitere Regelungen enthält. Das ist aber hier der Fall, weil der Beschluss der Beklagten neben der Anordnung der durch die Klägerin an den Beigeladenen zu ~ahlenden Geldleistung auch - sozusagen vorgelagert - die Entscheidung über die Übernahme des Denkmals durch die Klägerin enthält.

Vgl. zur Rechtswegzuständigkeit (Verwaltungsrechtsweg) für das Begehren auf Übernahme eines Denkmals: Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 25. Juni 1990 - 7 A 1837/89 -, in: Eildienst des Städtetages (EST NW) 1991, 24f, für die Zuständigkeit der Zivilgerichte über einheitlichen Anspruch auf Übernahme und Entschädigung bei Geltung des Preußischen Gesetzes über die Enteignung von Grundeigentum: Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17. Dezember-1992111 ZR 112/91-, in: Neue Juristische Wochenschrift (NJW) 1993, 1255 ff = Deutsches Verwaltungsblatt (DVBI.) 1993, 430 ff = Die Öffentliche Verwaltung (DÖV) 1993, 393 ff, auch bei Juris.
Die Klage ist als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 1. Alternative VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig.

Der Durchführung eines Vorverfahrens gemäß §§ 68 ff VwGO bedurfte es vor Erhebung der Anfechtungsklage nicht. Zwar sind gemäß § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO vor Erhebung der Anfechtungsklage Rechtmäßigkeit und Zweckmäßigkeit des Verwaltungsaktes in einem Vorverfahren nachzuprüfen. Einer solchen Nachprüfung bedarf es nach Satz 2 Nr. 1 indes nicht, wenn ein Gesetz dies bestimmt. Das ist hier der Fall. Nach § 70 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein- Westfalen (VwVfG NRW) bedarf es vor Erhebung der verwaltungsgerichtlichen Klage, die einen im förmlichen Verwaltungsverfahrens erlassenen Verwaltungsakt zum Gegenstand hat, keiner Nachprüfung in einem Vorverfahren. Bei dem Verfahren über die Übernahme des Denkmals, in dessen Rahmen der hier angefochtene Verwaltungsakt erlassen wurde, handelt es sich aber nach § 18 Abs. 2 EEG, auf die Vorschrift verweisen § 31 Satz 2, 30 Abs. 3 Satz 1 DSchG NRW, um ein förmliches Verwaltungsverfahren.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Beschluss des Beklagten vom 18. Dezember 2006, durch den die Klägerin verpflichtet wird, das Baudenkmal "C." zu übernehmen, ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Der Beschluss findet seine Rechtsgrundlage in § 31 Satz 1 DSchG NRW. Danach kann der Eigentümer die Übernahme eines Denkmals durch die Gemeinde verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf seine Pflicht zur Erhaltung des Denkmals auf Grund einer behördlichen Maßnahme nach dem Denkmalschutzgesetz wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Beigeladene ist Eigentümerin eines Denkmals. Der Bürgermeister der Stadt M. verfügte mit Bescheid vom 14. Dezember 1995 die Eintragung des Gebäudes der ehemaligen Strickwarenfabrik (Hauptgebäude und Anbau an der Ostseite aus dem Jahre 1914) auf dem Grundstück I. Straße 2 in die Denkmalliste. Die Eintragung ist bestandskräftig, nachdem der Landrat des Märkischen Kreises den Widerspruch der Beigeladenen gegen die Eintragung mit Widerspruchsbescheid vom 29. Juli 2003 zurückgewiesen und die Beigeladene die dagegen erhobene verwaltungsgerichtliche Klage 12 K 3344/03 zurück genommen hat. Es ändert sich nichts dadurch an der Denkmaleigenschaft, dass die Klägerin nach Erlass des Übernahmebeschlusses durch den Beklagten die Streichung des Gebäudes aus der Denkmalliste verfolgte, weil das Westfälische Amt für Denkmalpflege das gemäß § 21 Abs. 4 Satz 1 DSchG NRW erforderliche Einvernehmen nicht hergestellt hat und dies durch die Oberste Denkmalbehörde bestätigt wurde. Aufgrund der Ablehnung der Genehmigung der Fenstersanierung ist der Beigeladenen unter Berücksichtigung aller Umstände des vorliegenden Einzelfalls mit Rücksicht auf ihre Pflicht zur Erhaltung des Gebäudes I. Straße 2 auch wirtschaftlich nicht zuzumuten, das Denkmal zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Das nordrhein-westfälische
Denkmalschutzrecht legt den subjektiven Zumutbarkeitsbegriff zugrunde, nachdem der Koalitionsentwurf zum Denkmalschutzgesetz ausdrücklich diese Formulierung vorsah.

Vgl. Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, Denkmalrecht Nordrhein- Westfalen, Kommentar, 2. Auflage 1989, Rdnr. 13 zu § 7 DSchG NRW, Rdnr. 8 zu § 31 DSchG NRW; Landtags-Drucksachen 8/4492, Einzel- begründung zu § 5, Zweiter Absatz, Seite 29.

Maßstab für das dem Eigentümer Zumutbare sind seine gesamtwirtschaftlichen Verhältnisse und seine allgemeine wirtschaftliche Lage nur insoweit, als sie Einfluss haben auf die unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erfolgende Bewertung der ausschließlich auf das Denkmal selbst beschränkten Folgewirkungen. Insoweit kommt es nur darauf an, ob der Weiterbestand des Denkmals mit der unter Gesichtspunkten des Denkmalschutzes in Betracht kommenden sinnvollen Nutzung für den Eigentümer, in Beziehung gesetzt zu der durch das Denkmal gebundenen Vermögenssubstanz, eine noch zumutbare Nutzung dieser Vermögenssubstanz darstellt, oder ob eine solche Nutzung, verglichen mit einer durch Denkmalrecht unberührten Nutzungsmöglichkeit des in Rede stehenden Objekts, zu spürbaren, nicht nur unwesentlichen oder den Kernbereich der Nutzungsmöglichkeiten unberührt lassenden finanziellen Verlusten führen kann. Maßgeblich ist, inwieweit sich das Denkmal bei sinnvoller Nutzung "selbst trägt". Spürbare Verluste im dargelegten Sinne braucht der Eigentümer nicht ohne Ausgleich hinzunehmen. Dabei ist es ihm auch nicht etwa zuzumuten, sein übriges Vermögen im Interesse der Allgemeinheit für die verlustreiche Nutzung des Denkmals aufzuopfern.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -, zitiert nach Juris.

Der Eigentümer kann wegen der ihm im öffentlichen Interesse auferlegten Verantwortung für das Denkmal einerseits nicht verlangen, ein in die Denkmalliste eingetragenes Baudenkmal mit denselben Renditeerwartungen wirtschaftlich zu verwerten wie eine beliebige andere Immobilie; andererseits kann ihm nicht zugemutet werden, den Erhalt des Denkmals dauerhaft aus seinem übrigen - nicht mit dem Denkmal im Zusammenhang stehenden - Vermögen zu finanzieren oder sonst dauerhaft defizitär zu arbeiten.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22. August 2007 - 10 A 3452/06 -; in: Zeitschrift für Baurecht (BauR), 2007, 2045 ff zum Zumutbarkeitsbegriff im Rahmen des § 7 DSchG NRW.
Der Eigentümer kann das Denkmal unter Umständen nicht mehr in der bisherigen oder einer anderen Art wirtschaftlich nutzen, wenn wegen der UnterschutzsteIlung und Maßnahmen nach § 9 DSchG NRW Mieter oder Pächter ausziehen und neue gar nicht oder nur zu erheblich niedrigeren Miet- oder Pachtzins wieder einziehen.

Vgl. Memmesheimer/Upheimer/Schönstein, a.a.O., Rdnr. 9 zu § 31 DSchG NRW.

Nach den vorgenannten Grundsätzen ist die bisherige Nutzung in Form der Vermietung des Gebäudes zu gewerblichen Zwecken der Beigeladenen wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten. Die Beigeladene hat dem Gericht überzeugend dargelegt, dass ihr die gewerbliche Vermietung der Räumlichkeiten insbesondere im ersten und zweiten Obergeschoss aufgrund der baulichen Gegebenheiten kaum noch möglich ist, weil die Räumlichkeiten - insbesondere im Hinblick auf den Energieverbrauch und die Lüftungsmöglichkeiten - für potentielle Mieter nicht mehr attraktiv sind. Dies kommt darin zum Ausdruck, dass die Räumlichkeiten bereits seit dem Jahr 2000 leer stehen und die Beigeladene schlüssig dargetan hat, trotz einer permanenten Bewerbung der Räumlichkeiten keine gewerblichen Mieter zu finden. Dadurch entstehen ihr seit Jahren Mietausfälle in ganz beträchtlicher Höhe. Dies ergibt sich eindrucksvoll aus der Übersicht des Steuerberaters Dr. L4. über die Mieteinnahmen aus dem Objekt I. Straße für die Jahre 1999 bis 2007. Betrugen diese im Jahr 1999 noch 107.591,67 EUR, standen dem im Jahr 2007 gerade noch 35.911,64 EUR gegenüber, nachdem die jährlichen Mieteinkünfte zwischenzeitlich noch niedriger waren. Es führt in diesem Zusammenhang zu keiner anderen Beurteilung, dass es der Beigeladenen inzwischen gelungen ist, zumindest das Erdgeschoss des Gebäudes an einen Existenzgründer für eine monatliche Miete von 2.000,00 Euro zu vermieten, der darin - nunmehr im Einvernehmen mit der Unteren Denkmalbehörde - ein Sozialkaufhaus betreibt. Zwar müssen sämtliche Anspruchsvoraussetzungen in der Person des Eigentümers bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor Gericht gegeben sein.

Vgl. Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, a.a.O., Rdnr. 8 zu § 31 DSchG NRW.

Hier stehen aber einerseits nach wie vor das erste und zweite Obergeschoss leer, wodurch der Klägerin hohe Mietausfälle und wirtschaftliche Einbußen entstehen.

Andererseits hat die Beigeladene in dem Termin zur mündlichen Verhandlung glaubhaft vorgetragen, dass auch eine auf Dauer angelegte Nutzung des Erdgeschosses in der derzeit praktizierten Form (Verkauf sogenannter „second hand" Ware) und damit verbundene Mieteinkünfte aufgrund der Geschäftserfolge des Nutzers im vergangenen Jahr mehr als fraglich sind. Die derzeit stark eingeschränkte Nutzbarkeit der Räumlichkeiten zu gewerblichen Vermietungszwecken beruht auch im Wesentlichen auf Maßnahmen nach dem Denkmalschutzgesetz. Dies folgt zunächst daraus, dass der Beigeladenen eine Sanierung der einfach verglasten Eisensprossenfenster zu Kosten, die in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zu dem zu erwartenden Mietertrag stehen, derzeit aufgrund einer fehlenden denkmalrechtlichen Erlaubnis nicht möglich ist. Denn soweit von der Unteren Denkmalbehörde im Einvernehmen mit dem Westfälischen Amt für Denkmalpflege im Rahmen des § 9 DSchG NRW nur eine denkmalverträgliche aufwändige Fenstersanierung unter Einbau einer Konstruktion im Innenraum des Gebäudes für erlaubnisfähig angesehen wird und erstere mit bestandskräftigem Bescheid vom 20. Februar 2004 den Antrag der Beigeladenen auf Einbau weißer Kunststofffenster abgelehnt hat, ist die Beklagte bei ihrer Übernahmeentscheidung für das Gericht nachvollziehbar von der Unwirtschaftlichkeit dieser Maßnahme für die Beigeladene ausgegangen. Zwar steht aufgrund der Verwaltungsvorgänge nicht genau fest, welcher Betrag für eine denkmalgerechte Sanierung der Fenster mit Blick auf eine zukünftig gegebene Vermietbarkeit der Räumlichkeiten letztlich aufzuwenden wäre. Dies hat seinen Grund aber unter Anderem darin, dass die der Beigeladenen durch die Untere Denkmalbehörde zunächst mit Schreiben vom 2. März 2000 angedienten Möglichkeiten der Fenstersanierung später für nicht mehr denkmalgerecht erachtet wurden. Dies bezieht sich unter anderem auf die Angebote der Firmen V. . Metallbau, T2. Maschinenbau und C1. . Die Beigeladene traf nach Auffassung des Gerichts im Rahmen ihrer denkmalrechtlichen Mitwirkungspflichten hier auch keine darüber hinausgehende Verpflichtung, ein bis ins Letzte errechnetes Konzept für die Fenstersanierung vorzulegen. Angesichts der Vorgeschichte war nämlich noch weitgehend unklar, wie eine solche nach den Auffassungen der Unteren Denkmalbehörde letztlich denkmalverträglich erfolgen sollte. Obwohl die Beigeladene der Klägerin bereits im Jahr 2000 ihre Absicht der Fenstersanierung mitgeteilt hat, um die Vermietbarkeit der Räumlichkeiten zu verbessern, ist es bis zur Ablehnung des Antrags auf denkmalrechtliche Genehmigung der Maßnahme mit Bescheid vom 20. Februar 2004 trotz des zwischen den Beteiligten geführten intensiven Schriftverkehrs und mündlichen Austauschs weder seitens der Unteren Denkmalbehörde noch des WAFD zu einer verbindlichen Maßgabe hinsichtlich der Fenstersanierung unter Einschluss einer Förderzusage gekommen. Zwar ergeben sich aus den denkmalschutzrechtlichen Vorschriften verfahrensrechtliche Mitwirkungspflichten des Denkmaleigentümers. Der sachliche Grund für eine Mitwirkungspflicht des Eigentümers besteht darin, dass sich die Hauptziele des Denkmalschutzgesetzes, nämlich die möglichst weitgehende Erhaltung und möglichst zweckentsprechende Nutzung des Baudenkmals nur erreichen lassen, wenn der Eigentümer und die Denkmalbehörden zusammenwirken. Der Eigentümer kann einerseits erwarten, dass er bei denkmalrelevanten Maßnahmen sowohl von der Unteren Denkmalbehörde als auch von den Landschaftsbehörden beraten wird. Dies folgt aus § 22 Abs. 2 DSchG NRW, wonach die Landschaftsverbände die Gemeinden und Kreise in der Denkmalpflege beraten und unterstützen. Diese Beratung kann neben den Denkmalbehörden auch von den Eigentümern erbeten werden.

Vgl. Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, a.a.O., Rdnr. 21 zu § 22 DSchG NRW.

Andererseits muss er aber auch das ihm Zumutbare zur Klärung denkmalrechtlich relevanter Maßnahmen, gerade auch im Hinblick auf die Prüfung der Zumutbarkeit, beitragen. Denn nur anhand einer konkreten Planung kann die Denkmalbehörde unter Mitwirkung des Landschaftsverbandes entscheiden, ob etwa eine Maßnahme zumutbar ist und gegebenenfalls im Rahmen ihrer Beratungsobliegenheiten Alternativen aufzeigen.

Vgl. zu den Mitwirkungspflichten des Denkmaleigentümers: BayVGH, Urteil vom 27. September 2007 - 1 B 00.2474 - In: Bayerische Verwaltungsblätter (BayVBI.)
2008, 141 (146).

Nach alledem oblag es in dem zum Zeitpunkt des Übernahmeantrages vorgefundenen Stadium des denkmalrechtlichen Verfahrens nicht mehr der Beigeladenen, hier noch weitere Erwägungen für ein genehmigungsfähiges Konzept der Fenstersanierung vorzulegen. Sie hatte nämlich ihrerseits im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht das ihr Mögliche im Hinblick auf die geplante Fenstersanierung getan. Nachdem sie der Unteren Denkmalbehörde im Februar 2000 den Kostenvoranschlag über den Einbau weißer Kunststofffenster vorgelegt hatte, der sich als nicht genehmigungsfähig erwies, hat sie, wie seitens der Denkmalbehörde auf Anregung des WAFD gefordert, Kostenvoranschläge der Firmen T2. , B. und V. . Metallbau eingeholt. Erst daraufhin wurde deutlich, dass aus Sicht der Denkmalbehörden nur eine Aufarbeitung der vorhandenen Fenster in Frage kam. Dies hatte aber für die Beigeladene zur Folge, dass durch eine Restaurierung der nur einfachverglasten Fenster der von ihr angestrebte Zweck der wesentlich verbesserten Wärmedämmung und Belüftung als Voraussetzung für eine verbesserte Vermietbarkeit der Räumlichkeiten nicht erfüllt werden konnten. Anschließend wurde seitens des WAFD und der Unteren Denkmalbehörde angeregt, vor die vorhandenen einfachverglasten Fenster innenliegende Kunststofffenster zu setzen, wobei die Kosten auf insgesamt rund 340.000,00 DM geschätzt wurden und die Beigeladene wurde um die Vorlage entsprechender neuer Kostenvoranschläge gebeten. Daraufhin kam die Beigeladene ihrer Mitwirkungspflicht nach, indem sie mit Schreiben vom 10. Mai 2001 darauf hinwies, dass zu den Kosten der Fenstersanierung der Firma T2. in Höhe von 180.000,00 DM Kosten für die Neuverglasung in Höhe von 100.000,00 DM und für zusätzliche isolierverglaste Kunststofffenster unter Heranziehung des Angebots der Firma M. in Höhe von 80.000,00 DM hinzukämen. In diesem Schreiben wies die Beigeladene auf die Besonderheit der bündig mit der Wandinnenkante abschießenden Fenster und das weitere Erfordernis einer in den Innenraum hineinragenden zusätzlichen Konstruktion für die Kunststofffenster hin. Diese Besonderheit in der baulichen Konstruktion der Fenster des Denkmals, die hier zweifellos die Investition zusätzlicher Kosten - von der Beigeladenen mit ca. weiteren 100.000,00 DM beziffert - im Hinblick auf eine moderne Fenstersanierung erfordert, war zuvor aber weder von der Unteren Denkmalbehörde noch vom WAFD berücksichtigt worden. Nachdem die Beigeladene im Hinblick auf Probleme bei der Belüftung der Räumlichkeiten in Folge dieser Sanierungsvariante hingewiesen hatte, schlug die Untere Denkmalbehörde nach dem Vorschlag des WAFD der Beigeladenen dann im April 2002 in Anlehnung an die Fenstersanierung der Denkmäler der ehemaligen Brennerei 11. in S. und die ehemalige Bleicherei in C. eine weitere Lösungsvariante unter Beibehaltung nur einer teilweisen Verglasung der vorhandenen Fenster mit zusätzlichen innenliegenden Fenstern vor, verwies aber gleichzeitig auf Probleme mit dem inneren Aufbau der Fenster. Diese von der Unteren Denkmalbehörde in Bezug genommenen Objekte wurden von dem Geschäftsführer der Beigeladenen auch besichtigt. Dies berücksichtigend ist die Beigeladene ihren denkmalrechtlichen Mitwirkungspflichten hinreichend nachgekommen. Angesichts des Umstandes, dass auch seitens des WAFD und der Unteren Denkmalbehörde hier über die Dauer mehrerer Jahre nicht deutlich gewesen ist, wie die geplante Fenstersanierung Denkmal "C. " so realisiert werden konnte, dass sie einerseits den Vorgaben des Denkmalschutzes, andererseits aber im Hinblick auf die Wärmedämmung und Belüftung heutigen bautechnischen Maßgaben entspricht und wie diese von der Beigeladenen mit einem ihr zumutbaren Aufwand realisiert werden konnte, kann hier von der Beigeladenen eine darüber hinausgehende Mitwirkungsverpflichtung nicht gefordert werden. In diesem Zusammenhang ist nach Auffassung der Kammer auch zu berücksichtigen, dass die Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste vor allem in Folge des lang andauernden Widerspruchsverfahrens erst acht Jahre nach dem entsprechenden Eintragungsbescheid bestandskräftig geworden ist. Gleichwohl hat die Beigeladene während dieses Zeitraums versucht, die Fenstersanierung mit den Denkmalbehörden abzustimmen und von eigenmächtigen Maßnahmen insofern abgesehen.

Vor diesem Hintergrund ist die Beklagte in dem angefochtenen Übernahmebeschluss jedenfalls zu Recht davon ausgegangen, dass die Mehrkosten der Fenstersanierung durch die Erfordernisse des Denkmalschutzes gegenüber einer Fenstersanierung ohne Berücksichtigung denkmalrechtlicher Bestimmungen um ca. 200.000,00 Euro erhöht werden. Dabei schlagen allein die vor die vorhandenen Fenster zu setzenden Kunststofffenster - orientiert am Angebot der Firma M. - mit mindestens 118.751 DM zu Buche. Dazu kämen die Kosten für die Sanierung der vorhandenen Eisensprossenfenster, die laut Angebot der Firma T2. mit 480,00 DM pro Quadratmeter Fensterfläche (ca. 180.000,00 DM) ohne Kosten der Neuverglasung zu veranschlagen sind. Für die Neuverglasung entstünden nach den Angaben der Beigeladenen, denen die Klägerin nicht substantiiert entgegengetreten ist, weitere 100.000,00 DM. Darüber hinaus wären noch erhebliche Kosten für die speziell auf die baulichen Gegebenheiten zu konzipierenden Fensterinnenkonstruktionen hinzuzurechnen. Dies führt dazu, dass hier ohne Weiteres eine Summe von vormals ca. 500.000,00 DM für die Fenstersanierung realistisch erscheint. Auf welcher Grundlage die Klägerin demgegenüber in der Klagebegründung zu einer Summe von geschätzten 342.000,00 DM kommt, ist für das Gericht nicht ersichtlich. Dabei sind wohl insbesondere Kosten für eine besondere Innenkonstruktion noch nicht enthalten. Soweit die Klägerin zur Begründung dieser Summe auf eine einzuholende Auskunft des Westfälischen Amtes für Denkmalpflege bzw. die Einholung eines Sachverständigengutachtens verweist, sieht das Gericht hierfür keinen Anlass. Denn sowohl die Untere Denkmalbehörde als auch das Westfälische Amt für Denkmalpflege waren in der Zeit von 2000 bis zum Erlass des angefochtenen Übernahmebeschlusses durch den Beklagten sehr eingehend mit der Frage der denkmalgerechten Fenstersanierung befasst, ohne der Beigeladenen ein konkretes Konzept für die denkmalgerechte Fenstersanierung zu unterbreiten. Entgegen der Auffassung der Klägerin hat sich die Beigeladene auch nicht grundsätzlich einer denkmalgerechten Fenstersanierung verschlossen. Dies wird schon aufgrund der Tatsache deutlich, dass sie immer wieder den Kontakt mit der Unteren Denkmalbehörde gesucht, zum Teil sogar auswärtige Denkmäler besichtigt und stets um die Möglichkeit der Förderung einer solchen Maßnahme nachgefragt hat. Aus den Verwaltungsvorgängen kann das Gericht, wie bereits ausgeführt, jedenfalls eine fehlende Mitwirkung der Beigeladenen nicht erkennen.

Soweit die Klägerin auf vergleichbare Fenstersanierungen an Gebäuden der Alten Brennerei in S. und der W. in C. verweist, bezweifelt das Gericht zunächst die Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Diese Zweifel ergeben sich daraus, dass worauf die Beigeladene nachvollziehbar hinweist - hier eine Gesamtsanierung der Objekte durch die Investoren erfolgt ist, in deren Rahmen die Fenstersanierung nicht die Schwerpunktmaßnahme gewesen sein dürfte. In diesem Zusammenhang verweist die Kammer nur beispielhaft darauf, dass der Umbau und die Sanierung der Alten Brennerei 11. in S. , die der Klägerin als Vergleichsobjekt dient, durch eine Bauherrengemeinschaft Alte Brennerei 11. GbR von 1996 bis 1997 erfolgte, in dessen Zuge eine Hauptnutzfläche von insgesamt 3.700 m2 saniert und die denkmalgeschützte Industrieanlage in Gastronomie, Ladenlokal und 32 Wohnungen umgenutzt wurde (vgl. zu Umbau und Sanierung der Brennerei 11. im Internet: http.//www.agn.de). Mit dieser Situation, in der gezielt ein bereits unter Denkmalschutz stehendes Industriegebäude zum Zwecke der umfassenden Sanierung und Umnutzung durch eine Bauherrengemeinschaft erworben wurde, ist der vorliegende Fall, in dem die aus zwei Gesellschaftern bestehende Beigeladene das Objekt mehr oder weniger aus Familienbesitz seit Jahren in ihren Händen hat, nicht vergleichbar. Dies gilt umso mehr, als die Beigeladene das Objekt nicht etwa in Kenntnis der Denkmaleigenschaft erworben hat, sondern als Eigentümerin von der Eintragung in die Denkmalliste betroffen wurde. Unbekannt ist aber darüber hinaus auch, welche Kosten bei den von der Klägerin benannten Vergleichsobjekten für die Fenstersanierung aufgewendet worden sind. Dies als Grundlage einer ähnlichen eigenen Fenstersanierung in Erfahrung zu bringen, war aber nach den Gesamtumständen des vorliegenden Einzelfalls auch nicht mehr von der Mitwirkungspflicht der Beigeladenen als Eigentümerin des Denkmals erfasst. Zweifelhaft wäre auch, wie die Beigeladene die Kosten dieser Fenstersanierung hätte in Erfahrung bringen sollen, zumal ihr diesbezügliche Auskunftsansprüche gegen die Eigentümer der Gebäude nicht zustehen dürften.

Danach bleibt festzuhalten, dass die Beigeladene allein ca. 250.000,00 Euro in eine denkmalgerechte Fenstersanierung investieren müsste, um dauerhaft eine Voraussetzung für die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes in Form der gewerblichen Vermietung zu schaffen. Dies ist der Beigeladenen angesichts des zu erwartenden Ertrags wirtschaftlich nicht zuzumuten. Dabei hat der Beklagte zum Einen in rechtlich nicht zu beanstandender Weise berücksichtigt, dass die einzigen Gesellschafter der Beigeladenen Herr L 1. als Komplementär und dessen Ehefrau als Kommanditistin sind und der einzige Zweck der Firma die Vermietung und Verpachtung des denkmalgeschützten ehemaligen Fabrikationsgebäudes ist. Dies bedeutet ausgehend von den zuvor dargestellten Kriterien für die Überprüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit des Erhalts des Denkmals zunächst, dass von der Beigeladenen insoweit nur die Investition von Mitteln in die Sanierung des Gebäudes erwartet werden kann, die dieses auch selbst erwirtschaftet. Angesichts der durch Unterlagen des Steuerberaters erhärteten Ausführungen der Beigeladenen, wonach seit Jahren ganz erhebliche Mietausfälle entstanden sind, ist es für das Gericht nachvollziehbar, dass die Beigeladene für die Fenstersanierung nicht auf einen vorhandenen finanziellen Grundbestand zurückgreifen kann. Denn die Mietausfälle hatten, wie die Beigeladene im gerichtlichen Verfahren nochmals dargelegt hat, zur Folge, dass Altschulden nicht getilgt werden konnten und die Bankverbindlichkeiten erhöht werden mussten. Diese beliefen sich demzufolge zum 1. Januar 2008 nach den Kontoauszügen der Volksbank M. -11. e. G. auf ein Soll in Höhe von 199.966,37 EUR. Die dadurch erforderliche vollständige Fremdfinanzierung der Fenstersanierungskosten kann durch die Beigeladene nicht realisiert werden, weil sie unter Vorlage geeigneter Bankunterlagen nachgewiesen hat, dass ihr eine weitere Kreditaufnahme nicht möglich sein wird. Die Volksbank M. e.G. hat der Beigeladenen mit Schreiben vom 5. Februar 2007 mitgeteilt, dass ein Kreditwunsch unter Ausweitung des Kreditrahmens aufgrund der durch die fehlenden Mieteinkünfte schwachen Bilanzverhältnisse abgelehnt werden muss. Dem ging im Januar 2006 eine Umschuldung über ein Darlehen in Höhe von 205.000,00 EUR voraus. Somit ist nicht erkennbar, mit welchen Mitteln die Beigeladene die Fenstersanierung in der von der Unteren Denkmalbehörde geforderten und für eine wirtschaftliche Nutzung unabdingbaren Weise verwirklichen kann. Der Einwand der Klägerin, wonach sich die Kosten der Fenstersanierung durch die anschließende Vermietung der Räumlichkeiten schnell amortisieren werden, weshalb die Investitionen der Beigeladenen zumutbar seien, führt in diesem Zusammenhang zu keiner anderen Beurteilung, weil die Beigeladene schon die Kosten für die Sanierung nach den im gerichtlichen Verfahren vorgelegten Bankunterlagen nicht aufzubringen in der Lage sein wird. Auch der Hinweis der Klägerin auf laufende Mieteinkünfte in Höhe von über 3.000,00 EUR monatlich führt in diesem Zusammenhang nicht weiter. Zum einen berücksichtigt die Klägerin dabei nicht die von der Beigeladenen geschilderte und von ihr nicht in Frage gestellte Instabilität dieser Einkünfte. Zum anderen bleiben bei der Betrachtungsweise der Klägerin auch völlig etwaige Lasten (wie etwa öffentliche Abgaben), die auf das Grundstück erhoben und von der Beigeladenen geleistet werden müssen, außer Betracht. Auch berücksichtigt die Klägerin bei ihrer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung nicht, dass dem Eigentümer eines Denkmals zumindest die geldwerte Verzinsung des immobilisierten Kapitals als Rendite zugestanden werden muss. Selbst dies erscheint angesichts des vom Gutachterausschuss angenommenen Verkehrswertes unter Berücksichtigung aktueller Kapitalmarktzinsen einerseits und den aktuellen Mieteinnahmen andererseits kaum gewährleistet.

Ebenso wenig führt der Hinweis der Klägerin auf grundsätzlich bestehende Möglichkeiten der Förderung der Maßnahme durch öffentliche Mittel und der steuerlichen Absetzbarkeit zu einer anderen Beurteilung. Denn ob eine Förderung der Fenstersanierung im vorliegenden Fall überhaupt realisiert werden kann, erscheint angesichts der Anfragen der Beigeladenen im Hinblick auf konkrete Fördermöglichkeiten und deren Bescheidung mehr als zweifelhaft. Konkrete Förderzusagen sind der Beigeladenen nämlich weder vom Westfälischen Amt für Denkmalpflege noch von der Unteren Denkmalbehörde gemacht worden. In der Vergangenheit wurde auf konkrete Förderanfragen der Beigeladenen entweder auf die fehlende Bestandskraft der Eintragung und damit ein Tatbestandsmerkmal verwiesen, auf das die Beigeladene in Ansehung der Dauer des Widerspruchsverfahrens nur durch eine Rücknahme ihres Widerspruchs hätte Einfluss nehmen können. Zum Anderen hat das Westfälische Amt für Denkmalpflege etwa durch Schreiben vom 7. Dezember 2002 darauf verwiesen, dass Fördermöglichkeiten für das Jahr 2003 nicht mehr zur Verfügung stünden. Dies bedeutete für die Beigeladene aber wiederum, dass ihr Investitionen in die Fenstersanierung in der aus Denkmalschutzaspekten geforderten Weise wiederum nicht möglich sein würden, womit weitere Mietausfälle verbunden waren. Angesichts des einzigen Firmenzwecks der Beigeladenen verweist diese auch zu Recht darauf, dass die Möglichkeiten des Steuerabzugs aufgrund der geringen Firmeneinkünfte äußerst begrenzt sind. Dies erscheint dem Gericht auch durch die Übersicht über die Mieteinnahmen der letzten Jahre aus dem Objekt für nachvollziehbar. Es führt auch zu keiner anderen Beurteilung, dass der Beigeladenen nunmehr nach anfänglichen Widerständen der Unteren Denkmalbehörde die Vermietung des Erdgeschosses an einen Existenzgründer gelungen ist, der dort ein Sozialkaufhaus betreibt und für die Nutzung der Räume ein Mietzins in Höhe von 2.000,00 Euro/pro Monat vereinbart wurde. Denn angesichts der enormen Mietausfälle, die die Beigeladene in den vergangenen Jahren mangels Vermietbarkeit der Räumlichkeiten erlitten hat, ist es ihr wirtschaftlich nicht zumutbar, den Einsatz der derzeitigen Mieteinkünfte in die Fenstersanierung zu fordern. In dem Zusammenhang hat die Beigeladene unter Beibringung entsprechender Unterlagen glaubhaft dargelegt, bereits erhebliche Zinsverbindlichkeiten gegenüber der Bank zu haben, die erfüllt werden müssen.

Lediglich ergänzend weist das Gericht darauf hin, dass seitens der Klägerin selbst offenbar erhebliche Zweifel an einer wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes bestehen, solange das Objekt in die Denkmalliste eingetragen ist. Diese ergeben sich sowohl aus dem Vermerk des Bediensteten X1. als auch aus dem Umstand, dass die Klägerin in Ansehung einer zukünftigen Übernahme des Denkmals dessen - letztlich nicht durchsetzbare - Streichung aus der Denkmalliste betrieb.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin als unterlegene Partei gemäß § 154 Abs. 1 VwGO. Dies umfassen auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die das Gericht gemäß § 162 Abs. 3 VwGO aus Billigkeit ebenfalls der Klägerin auferlegt. Die Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen entspricht in der Regel nur dann der Billigkeit, wenn der Beigeladene erfolgreich Anträge gestellt hat, da er mit der AntragsteIlung auch das Risiko eigener Kostenpflicht nach § 154 Abs. 3 VwGO übernommen hat.

Vgl. Kopp/Schenke, VwGO,a.a.O.; Rdnr. 23 zu § 162 VwGO.

Das ist hier der Fall. Zum einen hat die Beigeladene sich durch den Antrag auf Klageabweisung einem eigenen Kostenrisiko nach § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt, zum anderen hat sie den Klageabweisungsantrag mit Erfolg gestellt.

Die Berufung gegen das Urteil ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzung hierfür nicht vorliegen.

Gemäß § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO lässt das Verwaltungsgericht die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das ist hier nicht der Fall. Es handelt sich bezogen auf das konkrete Denkmal und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Beigeladenen hinsichtlich der Rechtmäßigkeit des 82 angefochtenen Übernahmebeschlusses um einen Einzelfall ohne grundsätzliche Bedeutung. Das Urteil weicht auch nicht von einer Entscheidung LS.d. § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO ab.