22.01.2008 · IWW-Abrufnummer 080191
Landgericht München II: Urteil vom 12.06.2007 – 8 O 7269/06
Sofern die Parteien in der notariellen Urkunde unzweifelhaft zum Ausdruck bringen, dass zu Gunsten des Auftraggebers der Zahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung aufgehoben und der Werklohn mit Zugang der Fälligkeitsmitteilung des Notars fällig wird, ist von einer konstitutiven Fälligkeitsregelung im Kaufvertrag auszugehen, weshalb es im Urkundenverfahren auf die Frage der Abnahme bzw. die Frage des Vorhandenseins von Mängeln nicht mehr ankommt.
LANDGERICHT MÜNCHEN II
IM NAMEN DES VOLKES!
URTEIL
8 O 7269/06
12.06.2007
In dem Rechtsstreit
....
wegen Forderung
erlässt die 8. Zivilkammer des Landgerichts München II durch Richter am LG ### als Einzelrichter auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 08.05.2007 am 12.06.2007 folgendes
Vorbehaltsurteil:
I. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 15.000,-- Euro netto nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 21.12.2006 auf das Konto der ### Bank bei der ### Bank, BLZ ###, Konto-Nr. ###, zu bezahlen.
II. Im übrigen ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt.
III. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
V. Der Beklagten wird die Ausführung ihrer Rechte vorbehalten.
Tatbestand:
Die Klägerin macht im Urkundenprozess einen Restkaufpreis aus einem Bauträgervertrag geltend.
Die Beklagte unterbreitete der Klägerin am 10.11.2005 ein notarielles Kaufangebot über eine noch schlüsselfertig herzustellende Ferienwohnung in Ahlbeck/Insel Usedom (Anl. K 1). Der Kaufpreis sollte 169.168,97 Euro netto betragen. In § 4 Ziffer 2 des Angebots ist folgende Regelung enthalten:
"Der Kaufpreis wird wie folgt belegt:
Der Käufer hat den Kaufpreis unmittelbar an den Verkäufer zu zahlen auf folgendes Konto:
- Bank:
- BLZ:
- Konto:
- Kontoinhaber: Verkäufer
Und zwar innerhalb einer Frist von 10 Tagen nach Absendung der schriftlichen Mitteilung des vollziehenden Notars an den Erwerber, dass
a) die Wohnungsgrundbuchblätter für den Kaufgegenstand angelegt sind;
b) der Verkäufer dem vollziehenden Notar schriftlich angezeigt hat, dass die verkaufte Eigentumswohnung sowie die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vollständig fertiggestellt sind;
c) in dem für den Kaufgegenstand gebildeten Grundbuchblatt eine Eigentumsverschaffungsvormerkung zu Gunsten des Erwerbers eingetragen ist;
d) die Löschung der nicht übernommenen Belastungen vollzogen ist, oder der vollziehende Notar festgestellt hat, dass ihm keine Umstände bekannt sind, die ihrer Löschung spätestens bei Eigentumsumschreibung auf den Käufer entgegenstehen;
e) die zum Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Genehmigungen vorliegen und dem vollziehenden Notar keine Gründe ersichtlich sind, die gegen die Rechtswirksamkeit dieses Vertrages sprechen;
nicht jedoch vor Ablauf von 4 Wochen seit Vertragsschluss. Damit ist der Kaufpreis in voller Höhe belegt. Nicht erforderlich ist, dass die Unbedenklichkeitsbescheinigung wegen der Grunderwerbsteuer vorliegt und das Grundbuchamt bezahlt ist."
Die Klägerin nahm das Vertragsangebot durch notarielle Erklärung vom 14.12.2005 an (Anl. K 2).
Mit Schreiben vom 11.12.2006 (Anl. K 3) teilte der vollziehende Notar ### folgendes mit:
"Sehr geehrte
zum vorgenannten Kaufvertrag bestätige ich Ihnen, dass die in § 4 Nr. 2 a bis e vereinbarten Voraussetzungen für die Fälligkeit des Netto-Kaufpreises in Höhe von
169.168,97 Euro
nunmehr erfüllt sind. Wie Sie dem in Fotokopie beigefügten Schreiben der ### Bank entnehmen können, ist die Lastenfreistellung nur gesichert, wenn Sie diesen Betrag unter Angabe des Aktenzeichens "### Kaufpreis Wohnung Nr. 14 - ###" auf das folgende Konto überweisen:
Konto-Nr. ### bei ### Bank.
Eine Kopie dieses Schreibens erhält die Verkäuferin sowie die ### Bank."
Ende Januar 2007 leistete die Beklagte auf den Kaufpreis eine Teilzahlung in Höhe von 154.168,97 Euro.
Die Klagepartei ist der Ansicht, dass der Kaufpreis am 21.12.2006 (10 Tage nach Absendung des notariellen Schreibens vom 11.12.2006) fällig geworden sei. Maßgeblich sei allein die Fälligkeitsmitteilung, welche konstitutive Wirkung habe. Die kaufvertragliche Fälligkeitsregelung des § 4 Ziffer 2 sei als abschließend anzusehen.
Eine rechtsgeschäftliche Abnahme sei nicht erforderlich, da nach der vertraglichen Vereinbarung die schriftliche Fertigstellungsanzeige des Verkäufers ausreichen sollte. Die einschlägige Vorschrift des § 640 BGB könne abbedungen werden. Im übrigen sei die Abnahme inzwischen erfolgt; abnahmehindernde Mängel der Eigentumswohnung seien nicht gegeben. Insbesondere sei auch der vertraglich geschuldete Sichtdachstuhl eingebaut.
Die Klägerin, die zunächst einen Zahlungsanspruch in Höhe von 169.168,97 Euro nebst Zinsen verfolgte, erklärte die Hauptsache in Höhe von 154.168,97 Euro für erledigt.
Im übrigen beantragt die Klägerin:
Die Beklagte wird verurteilt, 15.000,-- Euro netto nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 22.12.2006 auf das Konto der ### Bank bei der ### Bank, BLZ ###, Konto-Nr. ###, zu bezahlen.
Die Beklagte widersetzt sich der Teilerledigungserklärung und beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte trägt vor, sie könne im Wege der Urkundsklage nicht belangt werden, da die Klagepartei das Vorliegen der im Kaufangebot genannten Fälligkeitsvoraussetzungen nicht mit geeigneten Urkunden belegen könne. Die schriftliche Mitteilung des vollziehenden Notars habe lediglich deklaratorische Funktion. Die vollständige Fertigstellung der Eigentumswohnung sei nicht erfolgt, da der in Abweichung von der Baubeschreibung geschuldete Sichtdachstuhl nicht zur Ausführung gelangt sei. Die Beklagte schätze das ihr insoweit zustehende Zurückbehaltungsrecht auf mindestens 15.000,-- Euro (dreifache Mängelbeseitigungskosten).
Weiter sei die Abnahme des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums als zusätzliche gesetzliche Fälligkeitsvoraussetzung anzusehen. Der Kaufvertrag beinhalte in § 7 die Vereinbarung einer förmlichen Abnahme. Eine solche habe bis heute nicht stattgefunden.
Der nach Berücksichtigung des Zurückbehaltungsrechts bzw. etwaiger Minderungsansprüche verbleibende Teilkaufpreis sei erst nach Bestätigung der Gegenseite fällig geworden, wonach auch bei Zahlung eines Teilkaufpreises eine Löschung der im Vorrang eingetragenen Bauträgergrundschuld über 1.100.000,-- Euro vorgenommen werde. Bei vorheriger Zahlung hätte die Beklagte vor dem Risiko gestanden, dass die Teilzahlung nicht zur Lastenfreistellung des Grundstückes geführt hätte und eine Vorwegbelastung des Grundstückes nicht möglich gewesen wäre. Die Teilzahlung Ende Januar 2007 sei dann unverzüglich erfolgt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Verhandlungsprotokoll vom 08.05.2007 Bezug genommen. Beweis wurde nicht erhoben.
Entscheidungsgründe:
I.
Die gemäß § 592 ZPO zulässigerweise im Urkundenprozess erhobene Klage ist begründet. Die Klägerin konnte mit Urkunden belegen, dass ihr gemäß § 433 Abs. 2 BGB i. V. m. § 4 des notariellen Kaufvertrages vom 10.11.2005/14.12.2005 ein offener Kaufpreisanspruch in Höhe von 15.000,-- Euro zusteht. Im Hinblick auf den gezahlten Kaufpreisanteil war die Erledigung der Hauptsache festzustellen.
II.
1. Die Klage ist zulässig. Die allgemeinen Prozessvoraussetzungen sind unproblematisch gegeben.
2. Die einseitige Teilerledigungserklärung ist der Antrag an das Gericht, insoweit die Erledigung der Hauptsache festzustellen. Im Urteilsverfahren ist darin eine wegen § 264 Nr. 2 ZPO als zulässig anzusehende Klageänderung in eine Feststellungsklage zu sehen (Thomas/Putzo, 28. Auflage, Rdnr. 32 zu § 91 a ZPO). Das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse ist im Hinblick auf die beabsichtigte Abwendung der Kostenlast gegeben. Im Urkundenprozess war insoweit durch Vorbehaltserledigungsurteil zu entscheiden (Zöller, 25. Auflage, Rdnr. 12 zu § 596 ZPO; Stein/Jonas, 21. Auflage, Rdnr. 4 zu § 596 ZPO).
3. Im Hinblick auf den bezahlten Teilbetrag von 154.168,97 Euro liegt kein wirksames Teilanerkenntnis der Beklagtenpartei im Sinne von § 307 ZPO vor. Grundlage des Anerkenntnisurteils ist der Sachantrag des Klägers und das Anerkenntnis der Beklagtenseite. Der Antrag muss inhaltlich der anerkannten Rechtsfolge genau entsprechen (Zähler, 25. Auflage, Rdnr. 5 zu § 307 ZPO). Im vorliegenden Fall war durch die zuvor eingetretene Klageänderung (Teilerledigung der Hauptsache) für ein Anerkenntnis des Zahlungsantrages kein Raum mehr.
4. Die Klägerin hat durch Vorlage der Urkunden Anlagen K 1 bis K 3 das Bestehen eines fälligen Kaufpreisanspruches in Höhe von 15.000,-- Euro nebst Zinsen bewiesen.
a) Nach der konkreten Ausgestaltung des Kaufvertrages unterliegt dieser nicht den Bindungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Denn vorliegend wurden keine Vermögenswerte der Erwerberin zur Bauausführung eingesetzt. Vielmehr wurde die Errichtung des Objekts von der Klagepartei vorfinanziert. Weiter wurde die Fälligkeit der Kaufpreisraten nicht durch einen Ratenplan im Sinne des § 3 Abs. 2 MaBV vom Baufortschritt abhängig gemacht.
Als weitere Abweichung von den üblichen Regelungen eines Bauträgervertrages ist die Entlassung der Beklagten aus der Vollstreckungsunterwerfung zu sehen.
Diese Vertragskonstellation beinhaltete für die Klägerin als Verkäuferin zum einen das Vorfinanzierungsrisiko bis zur Fertigstellung des Objekts sowie das Risiko, bei Streitigkeiten über die Zahlungspflicht einen gesonderten Vollstreckungstitel erwirken zu müssen. Zur Kompensation dieses wirtschaftlichen Risikos enthält die einschlägige Passage des Kaufvertrages eine leicht handhabbare Fälligkeitsvoraussetzung. Nach der nicht auslegungsfähigen Klausel des § 4 Ziffer 2 des Kaufangebots genügt die Absendung der schriftlichen Mitteilung des vollziehenden Notars ###, dass die in Ziffer 2 a bis e genannten Voraussetzungen vorliegen. Hierdurch war eine Prüfung der Fälligkeitsvoraussetzungen durch eine neutrale Person gewährleistet. Die entsprechende Mitteilung wurde unstreitig am 11.12.2006 abgesendet (Anl. 3). Die Klagepartei musste somit nicht durch Urkunden belegen, dass die in Ziffern 2 a bis e aufgeführten Umstände eingetreten sind. Die Vorlage der notariellen Bestätigung war ausreichend.
Nach dem Vertragswortlaut und der geschilderten Interessenlage ist der Mitteilung auch konstitutive Wirkung zuzusprechen. Dass es sich bei der Fälligkeitsregelung auch um eine abschließende Aufzählung handelt, ergibt sich aus der Einleitung "der Kaufpreis wird wie folgt belegt" sowie dem abschließenden Hinweis, wonach "damit der Kaufpreis in voller Höhe belegt ist".
b) lm Hinblick auf die abschließende Regelung der Fälligkeitsvoraussetzungen ist auf die streitige Abnahme der Wohnanlage nicht abzustellen. Die Zulässigkeit von abweichenden Individualvereinbarungen in bezug auf die Fälligkeitswirkung der Abnahme ist in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannt (vgl. Palandt, 66. Auflage, Rdnr. 9 zu § 641 BGB m.w.H.).
c) Bei einem Bauträgervertrag richten sich die Gewährleistungsansprüche des Käufers wegen Mängeln des Bauwerks nach Werkvertragsrecht (Palandt, 66. Auflage, Rdnr. 3 zu § 633 BGB). Der von der Beklagtenseite eingeredete Mangel des Sichtdachstuhls konnte jedoch mit Urkunden nicht vollständig bewiesen werden und ist daher im Nachverfahren zu prüfen (§§ 595 Abs. 2, 598 ZPO). Die pauschalen Feststellungen des Privatgutachters ### (Anl. B 5, dort S. 5), die als urkundlich belegter Parteivortrag der Beklagten anzusehen sind, wurden von der Gegenseite bestritten. Dieses Bestreiten ist auch als ausreichend anzusehen, da bisher von der darlegungspflichtigen Beklagtenpartei nicht konkret vorgetragen wurde, wie nach der ursprünglichen Baubeschreibung vorgegangen werden sollte und wie sich die in § 25 des Kaufangebots genannte Abweichung von der Baubeschreibung in technischer und gestalterischer Sicht konkret auswirken sollte. Zudem kann der Umfang des behaupteten Zurückbehaltungsrechts (Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 5.000,-- Euro) nicht mit Urkunden belegt werden. Die Frage der Mangelhaftigkeit der Bauausführung wird nach entsprechendem Beweisantritt durch Erhebung von Zeugen- und Sachverständigenbeweis im Nachverfahren aufzuklären sein.
Die Klagepartei hat nach Aktenlage den behaupteten Mangel auch nicht anerkannt. Dem als Anlage B 10 vorgelegten E-Mail-Schreiben ist lediglich zu entnehmen, dass über die Beanstandung verhandelt wurde und die Beklagte die von ihrem Parteigutachter vorgeschlagene Sanierung abgelehnt hat.
5. Im Hinblick auf die erbrachte Teilzahlung war die Erledigung der Hauptsache festzustellen. Die Klage war insoweit zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses zulässig und begründet.
Die Fälligkeit konnte insbesondere nicht mit der Abänderung des Treuhandauftrages verknüpft werden. § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MaBV macht nur bei Verträgen, die dieser Verordnung unterliegen, die Kaufpreisfälligkeit ausdrücklich davon abhängig, dass die Freistellung des Vertragsobjekts von vorrangigen Grundpfandrechten gesichert ist. Somit verbleibt es vorliegend bei dem Grundsatz, dass die Finanzierung des Kaufpreises und die Schaffung der Voraussetzungen für die Umsetzung der Finanzierung die Risikosphäre des Käufers betreffen (siehe auch Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger und Bauherrenmodelle, 5. Auflage, Rdnr. 385).
Die von der Beklagtenseite behaupteten Fälligkeitsvoraussetzungen wurden auch nicht von der Klagepartei anerkannt. In dem Rechtsanwaltsschreiben vom 11.01.2007 (Anl. K 4) erfolgte das Angebot zur Abänderung des Treuhandauftrages im Rahmen eines Vergleichsangebots und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht. In dem Schreiben vom 23.01.2007 (Anl. B 12) wird ausgeführt, dass sich die Beklagte wegen des Teilzahlungsbetrags seit 21.12.2006 in Verzug befinde. Damit kommt unzweideutig zum Ausdruck, dass die Rechtsauffassung der Gegenseite zur Fälligkeitswirkung des geänderten Treuhandauftrages nicht geteilt wird. Die Anpassung des Treuhandauftrages erfolgte vielmehr, um eine rasche Zahlung des Teilbetrages, auf den die Klagepartei wirtschaftlich angewiesen war, zu ermöglichen.
6. Der Zinsanspruch beruht auf den §§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB, 288 Abs. 1 BGB. Die Absendung der notariellen Fälligkeitsmitteilung ist als verzugsbegründendes Ereignis in diesem Sinne anzusehen.
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 4, 711 ZPO.
3. Gemäß § 599 ZPO wurden der Beklagten die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
