08.05.2026 · IWW-Abrufnummer 253905
Finanzgericht Bremen: Beschluss vom 27.10.2025 – 1 V 51/25
Im Rahmen der Veräußerung übernommene Reparaturaufwendungen sind selbst dann nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der (grundsätzlich) nicht einkommensteuerbaren Vermögensumschichtung zuzurechnen, wenn die Reparaturen noch während der Vermietungszeit durchgeführt werden. Die Mitveranlassung der Aufwendungen durch die bisherige Vermietungstätigkeit, die darin besteht, dass das Mietobjekt während der Nutzung durch den Veräußerer reparaturbedürftig geworden ist, reicht nicht aus, um den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu rechtfertigen, weil der objektive Zusammenhang der Aufwendungen mit der früheren Einkünfteerzielung durch die von den Beteiligten gewollte Verknüpfung mit der (nicht einkommensteuerbaren) Grundstücksveräußerung überlagert wird.
Finanzgericht Bremen, Beschluss vom 27.10.2025, Az. 1 V 51/25
Der hinsichtlich der Vorauszahlungen erledigte Antrag auf Aussetzung der Vollziehung vom ...2025 wird im Übrigen abgelehnt.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller.
Die Beschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Nachdem die Antragsteller den Rechtsstreit wegen Aussetzung der Vollziehung (AdV) von Vorauszahlungen ab 2025 für erledigt erklärt haben, begehren sie noch die AdV von Einkommensteuer und Zinsen für 2022.
Die Antragsteller wohnen in ... in der S-Straße und werden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Ausweislich ihrer Einkommensteuererklärung für 2022 (Streitjahr) erzielten die Antragsteller Einkünfte aus ..., aus Vermietung und Verpachtung beider Eheleute und aus ....
Die Antragsteller vermieteten im Streitjahr die Objekte ... [1], ... [2], ... [3], ... [4] und ... [5].
Ein weiteres Vermietungsobjekt, ... [6], hatten die Antragsteller mit notariellem Kaufvertrag vom ...2020 verkauft. In dem Kaufvertrag verpflichtete sich der Käufer, K, zur Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von ... Euro. Die Übergabe des Grundbesitzes sollte am ...2021 erfolgen, nicht jedoch vor vertragsgemäßer Zahlung des Kaufpreises. § 4a des Kaufvertrages enthielt folgenden Passus:
"Weiter wurde der Käufer darauf hingewiesen, dass es wegen des Mieters "[B]", der Ende ... 2020 verstorben ist, zu dessen Wohnung Probleme aufgekommen sind. Deren Bewältigung ist Verkäufersache. Verkäufer zahlen ab Übergabetag an den Käufer Miete nach Maßgabe des "[B]-Mietvertrages", bis zum Einzug eines Nachmieters, gestellt durch die Firma [F]. Sämtliche entstehenden Kosten hierzu trägt der Verkäufer. Verkäufer trägt auch dafür Sorge, dass die Wohnung auf seine Kosten entrümpelt und mietgerecht hergestellt wird."
Nach Eingang der Einkommensteuererklärung für 2022 am ...2024 und einem nachfolgenden Schriftwechsel hierzu setzte der Antragsgegner mit Bescheid vom ...2025 Einkommensteuer für 2022 in Höhe von ... Euro und Zinsen zur Einkommensteuer in Höhe von ... Euro fest. Nach Anrechnung des Steuerabzugs vom Lohn und der festgesetzten Energiepreispauschale ergab sich eine verbleibende Steuer von ... Euro. Die im Bescheid zunächst vorgesehene Anrechnung von Guthaben aus Bescheiden vom gleichen Tag unterblieb auf Antrag der Antragsteller. Zudem setzte der Antragsgegner Einkommensteuervorauszahlungen für 2025 (je ... Euro jeweils am 10. Sept. und Dez.) und für 2026 und weitere Jahre (je ... Euro jeweils zum 10. März, Juni, Sept. und Dez.) fest.
Als Grundlage der Steuerfestsetzung berücksichtigte der Antragsgegner folgende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:
Grundstück Ehemann Ehefrau
EW-Az. ... ... €
EW-Az. ... ... € ... €
EW-Az. ... ... € ... €
EW-Az. ... ... € ... €
Weitere Objekte ... €
Für den Ehemann wurde ein Altersentlastungsbetrag in Höhe von ... Euro berücksichtigt, für die Ehefrau ein Altersentlastungsbetrag in Höhe von ... Euro.
In den Bescheiderläuterungen führte der Antragsgegner aus, bei dem Vermietungsobjekt [1] betrage die AfA wie in den Vorjahren ... Euro. Das Objekt [6] sei in 2021 verkauft worden. Der Verlust könne nicht berücksichtigt werden. Die geltend gemachten Kosten dienten nicht dem Erwerb, der Sicherung und dem Erhalt von Einnahmen. Eine Berücksichtigung der Kosten als Werbungskosten sei gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) nicht möglich.
Mit ihrem Einspruch und Antrag auf AdV vom ... 2025 gegen den Einkommensteuer- und den Vorauszahlungsbescheid erhoben die Antragsteller unter Vorlage diverser Rechnungen folgende Einwendungen:
Zum Objekt [1] der Ehefrau betrage der Überschuss nicht ... Euro, sondern ... Euro. Die Abweichung sei nicht erläutert.
Weitere Objekte des Ehemannes mit einem Überschuss von ... Euro seien nicht vorhanden. Auch insoweit fehle eine Erläuterung.
Zum Objekt [6] seien Werbungskosten in Höhe von ... Euro zu berücksichtigen. Noch in 2023 seien Mietzuflüsse in Höhe von ... Euro erfolgt. Zudem seien Reparaturaufwendungen in Höhe von ... Euro angefallen. In 2022 seien ... Euro an entgangenen Mieten an den Erwerber zu zahlen gewesen. Die angefallene Vorfälligkeitsentschädigung sei entsprechend der hierzu existierenden BFH-Rechtsprechung nicht geltend gemacht worden. Die angefallenen Aufwendungen seien aber mit nachlaufenden Finanzierungszinsen zu vergleichen. Solche seien auch nach einem Verkauf abziehbar, wenn der Kaufpreis nicht für die volle Tilgung des Finanzierungsdarlehens ausgereicht habe. Die Aufwendungen für das Objekt [6] seien Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung an den Mieter B. Sie beträfen die Beseitigung von Schäden und entgangene Mieten.
Bei der Ehefrau hätte ein Altersentlastungsbetrag in Höhe von ... Euro berücksichtigt werden müssen.
Aufwendungen für Handwerker für die S-Straße in Höhe von ... Euro seien ohne Begründung weggelassen worden.
Die Zinsen seien unberechtigt. Die Steuererklärungen seien rechtzeitig eingereicht worden. Außerdem seien die Beträge nach Maßgabe des Einspruchsschreibens zu ermäßigen.
Der Antragsgegner erläuterte hierzu im Einspruchsverfahren:
Zum Objekt [1] der Ehefrau ergebe sich die Abweichung von der Erklärung aus der Korrektur der Afa auf ... Euro wie in den Vorjahren anstelle der erklärten ... Euro und sei im Bescheid entsprechend erläutert.
Aus technischen Gründen könnten nicht mehr als vier Vermietungsobjekte unter Angabe des jeweiligen Einheitswert-Aktenzeichens im Bescheid dargestellt werden. Unter dem Punkt "weitere Objekte" seien die erklärten Einkünfte für das weitere Objekt [3] des Ehemannes ohne Abweichung von der Erklärung übernommen worden.
Die Kosten der Beseitigung der Schäden im Objekt [6] und die Zahlung entgangener Mieten stünden im Zusammenhang mit der Veräußerung des Objekts. Dies ergebe sich aus dem Verkaufsvertrag vom ...2020. Die Aufwendungen seien damit nicht mehr den laufenden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten zuzuordnen.
Der Altersentlastungsbetrag für die Ehefrau sei nach § 24a EStG richtig berechnet worden.
Die Steuerermäßigung nach § 35a EStG für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen setze die Ausführung der Leistungen im eigenen Haushalt des Steuerpflichtigen voraus und gelte nur für die Arbeitskosten. Aus den vorgelegten Rechnungen ergäben sich berücksichtigungsfähige Aufwendungen für Handwerkerleistungen in Höhe von ... Euro und für haushaltsnahe Dienstleistungen in Höhe von ... Euro. Daraus ergebe sich eine Steuerermäßigung von ... Euro und ... Euro. Die übrigen Rechnungen seien nicht zu berücksichtigen, weil Rechnungs- und Fälligkeitsdatum in 2021 lägen oder keine Leistungsausführung im eigenen Haushalt vorliege oder keine Lohnkosten gesondert ausgewiesen seien.
Die Verzinsung ergebe sich zwingend aus § 233a der Abgabenordnung (AO). Sie beginne für die Einkommensteuer für 2022 am 01.09.2024. Maßgebend für die Dauer der Verzinsung sei nicht der Zeitpunkt der Abgabe der Steuererklärung, sondern der Zeitpunkt der abschließenden Bearbeitung der Veranlagung. Daraus ergebe sich der der Zinsfestsetzung zugrunde gelegte Zinslauf bis zum ...2025.
Die Vorauszahlungen seien gemäß § 37 Abs. 2 EStG nach der Einkommensteuer der letzten Veranlagung zu bemessen. Eine Anpassung der Vorauszahlungen komme bei Änderung der Festsetzung ebenso in Betracht, wie im Anschluss an die Bearbeitung der Einkommensteuererklärung für 2023.
Die beantragte AdV könne danach nur hinsichtlich der zu berücksichtigenden Steuerermäßigungen nach § 35a EStG gewährt werden.
Mit Bescheid vom ...2025 gewährte der Antraggegner eine AdV der Einkommensteuer für 2022 in Höhe von ... Euro und der Zinsen zur Einkommensteuer 2022 in Höhe von ... Euro.
Mit Schreiben vom ...2025 trugen die Antragsteller gegenüber dem Antragsgegner unter Vorlage von Zahlungsbelegen zu den bereits vorgelegten Rechnungen und von Rechnungen von ... mit Ausweis von Lohnanteilen ergänzend vor:
Ein früherer Mieter im Objekt [6], habe einige Zeit keine Miete gezahlt und (...), womit er die gesamte Wohnung "besudelt" habe. Wenn Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden anfielen, die der bisherige Mieter verursacht habe, handele es sich um Werbungskosten.
Für die Steuerermäßigung nach § 35a EStG komme es nicht auf das Rechnungsdatum oder die Fälligkeit an, sondern darauf, dass die Rechnungen in 2022 bezahlt worden seien. Hinsichtlich der Rechnung für die Einbauküche von ... ergebe sich aus der nachgeforderten Bescheinigung ein Handwerkeranteil von ... Euro.
Bei der Bemessung der Vorauszahlungen sei zu berücksichtigen, dass der Betreiber des Ladengeschäfts ... [1] zum ...2026 gekündigt habe. Ab ... 2026 sei zunächst mit Leerstand zu rechnen. Für [5] sei am ...2025 ein Beschluss zu erwarten, wonach künftig für ... Stellplätze je ... Euro in die Gemeinschaftskasse zu zahlen seien.
Ebenfalls am ...2025 haben die Antragsteller beim Finanzgericht Bremen einen Antrag auf AdV der Einkommensteuer und Zinsen für 2022 und der Vorauszahlungen ab 2025 gestellt.
Zur Begründung berufen sich die Antragsteller auf den Vorgang beim Antragsgegner. Zudem machen sie geltend, die Zwangsvollstreckung laufe seit dem ...2025. Es sei damit zu rechnen, dass der Pkw des Antragstellers mit Krallen versehen werde. Der Antragsteller sei körperbehindert und benötige den Wagen für (...). Unlängst sei eine entsprechende Zwangsandrohung erfolgt, obwohl die diesbezüglichen Steuerbeträge deutlich vorher gezahlt gewesen seien. Die Beiziehung der Akte (...) werde beantragt.
Die Ausgaben zum Objekt [6] seien als Werbungskosten zu berücksichtigen, weil vorher Erträge aus Vermietung erzielt worden seien und auf die vor der Veräußerung erfolgte Vermietung noch Beseitigungsaufwand angefallen sei. Insgesamt hätten sich hier aus durch einen Mieter verursachten Schäden ein Beseitigungsaufwand über ... Euro und entgangene Mieten über ... Euro ergeben. Da der Mieter verstorben sei und die Erbin das Erbe ausgeschlagen habe, verbleibe dieser Schaden bei den Antragstellern und müsse steuerlich Berücksichtigung finden.
Mit Schreiben an das Gericht vom ...2025 begründeten die Antragsteller insbesondere ihren Antrag auf Herabsetzung der Vorauszahlungen weiter und legten Unterlagen hierzu vor.
Aufgrund der durch die Antragsteller mit Schreiben vom ...2025 und vom ...2025 vorgelegten Unterlagen hat der Antragsgegner mit Bescheiden vom ...2025 und vom ...2025 eine weitere AdV der Einkommensteuer und Zinsen für 2022 in Höhe von ... Euro bzw. ... Euro und in Höhe von ... Euro bzw. ... Euro gewährt. Zudem hat der Antragsgegner die Vorauszahlungen ab 2025 mit Bescheid vom ...2025 auf 0 Euro herabgesetzt. Die Beteiligten haben daraufhin den Rechtsstreit wegen der AdV der Vorauszahlungen für erledigt erklärt.
Die Antragsteller beantragen nunmehr,
die Vollziehung des Bescheids über die Festsetzung von Einkommensteuer und Zinsen für 2022 vom ...2025 auszusetzen, soweit die AdV nicht bereits durch den Antragsgegner erfolgt ist.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Soweit nicht bereits AdV gewährt worden sei, bestünden weiterhin keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide, die eine AdV gebieten würden. Auch Gründe, nach denen die Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte, seien im Streitfall nicht vorgebracht.
Der geltend gemachte Verlust für das Objekt [6] in Höhe von ... Euro setze sich nach der Steuererklärung aus ... Euro "[K] usw." und ... Euro Schuldzinsen zusammen. In ihrem Einspruchsschreiben vom ...2025 hätten die Antragsteller geltend gemacht, sie hätten in 2022 ... Euro entgangene Mieten an den Erwerber gezahlt. Es werde deshalb davon ausgegangen, dass ... Euro auf Entrümpelungskosten entfielen.
Die nach den Angaben der Antragsteller im Schriftsatz vom ...2025 bereits vor Übergabe des Grundstücks angefallenen Schuldzinsen in Höhe von ... Euro seien in der AdV vom ...2025 berücksichtigt worden.
Für die Mietausfallzahlungen in Höhe von ... Euro und die weiteren geltend gemachten Kosten in Höhe von ... Euro komme ein Werbungskostenabzug nicht in Frage. Aus den vorliegenden Unterlagen ergebe sich, dass diese Aufwendungen durch den Verkauf veranlasst seien. Denn im Kaufvertrag sei die Verpflichtung der Antragsteller vereinbart worden, ab Übergabetag an den Käufer Miete bis zum Einzug eines Nachmieters zu zahlen sowie die Kosten für die Entrümpelung und mietgerechte Herstellung der Wohnung zu übernehmen. Laut Aussage des Antragstellers im Schreiben vom ...2023 sei dies Bedingung des Käufers für den Abschluss des Kaufvertrags gewesen. Es sei davon auszugehen, dass durch die Übernahme der Verpflichtungen ein höherer Veräußerungserlös erzielt werden konnte als ohne eine solche Vereinbarung. Damit seien diese Aufwendungen der im vorliegenden Fall nicht steuerbaren Vermögensumschichtung zuzurechnen.
Soweit der BFH Aufwendungen zur Beseitigung von durch Mieter verursachten Schäden nach Beendigung der Vermietung zum Werbungskostenabzug zugelassen habe, habe dies eine Sachverhalt betroffen, in dem der Vermieter die Aufwendungen getätigt habe, bevor er die zuvor vermietete Wohnung in die Eigennutzung überführt habe. Im Streitfall werde eine eventuelle Mitveranlassung der Aufwendungen durch die frühere Vermietung aber durch den objektiv wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Veräußerungsvorgang und die subjektive Veranlassung der Aufwendungen durch die Veräußerung überlagert.
In dem Aussetzungsbescheid vom ...2025 seien für Zwecke der AdV aufgrund der nachgereichten Unterlagen weitere Rechnungsbeträge für die Steuerermäßigung nach § 35a EStG berücksichtigt worden, soweit es sich um die ausgewiesenen berücksichtigungsfähigen Beträge gehandelt habe und die Zahlungen im Streitjahr erfolgt seien.
Der Inhalt der von dem Antragsgegner übermittelten, den Streitfall betreffenden Akten (1 Band Rechtsbehelfsakten) ist, ebenso wie der Inhalt der Gerichtsakten, Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen, soweit die Entscheidung darauf beruht. Insoweit wird auf den Akteninhalt ergänzend Bezug genommen.
II.
1. Der Antrag auf AdV ist unbegründet.
Nach § 69 Abs. 3 Satz 1, Abs. 2 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) soll das Gericht der Hauptsache auf Antrag die Vollziehung eines angefochtenen Verwaltungsaktes ganz oder teilweise auszusetzen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit dieses Verwaltungsakts bestehen oder wenn die Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.
a) Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit liegen vor, wenn bei summarischer Prüfung des angefochtenen Bescheides neben für seine Rechtmäßigkeit sprechenden Umständen gewichtige Gründe zutage treten, die Unentschiedenheit oder Unsicherheit in der Beurteilung von Rechtsfragen oder Unklarheit in der Beurteilung entscheidungserheblicher Tatfragen bewirken. Die Entscheidung des Gerichts ergeht bei der im AdV-Verfahren gebotenen summarischen Prüfung aufgrund des Sachverhalts, der sich aus dem Vortrag der Beteiligten und der Aktenlage ergibt. Zur Gewährung der AdV ist es nicht erforderlich, dass die für die Rechtswidrigkeit sprechenden Gründe im Sinne einer Erfolgswahrscheinlichkeit für das Hauptsacheverfahren überwiegen (BFH, Beschluss vom 12. Juli 2017 X B 16/17, BFHE 257, 523).
Soweit der Rechtsstreit ursprünglich auch die AdV der mit Bescheid vom ...2025 festgesetzten Vorauszahlungen betraf, hat sich der Rechtsstreit nach Erlass des Änderungsbescheids vom ...2025 durch entsprechende Erklärungen der Beteiligten erledigt, sodass hierüber in der Sache nicht mehr zu entscheiden war.
Zudem hat der Antragsgegner bereits teilweise AdV gewährt, sodass lediglich zu prüfen war, ob sich aus den von den Antragstellern vorgebrachten Einwendungen über die hierbei bereits berücksichtigten Punkte hinaus ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des streitgegenständlichen Einkommensteuer- und Zinsbescheids für 2022 ergeben. Das ist nicht der Fall.
aa) Die Abweichung von der Erklärung hinsichtlich der Einkünfte der Ehefrau aus dem Objekt [1] wurde im angefochtenen Bescheid und im Einspruchsverfahren erläutert. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
bb) Die Darstellung der Vermietungseinkünfte und die Zuordnung der Einkünfte zu den einzelnen Vermietungsobjekten wurde im Einspruchsverfahren erläutert. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
cc) Es bestehen keine ernstlichen Zweifel daran, dass der Antragsgegner die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem früheren Vermietungsobjekt [6] zu Recht nicht als Werbungskosten berücksichtigt hat.
Das Vermietungsobjekt [6] war bereits mit Kaufvertrag vom ...2020 verkauft und noch im Jahr 2021 an den Käufer übergeben worden. Die Aufwendungen aus der kaufvertraglichen Verpflichtung der Antragsteller zur Entrümpelung und mietgerechten Herstellung der Wohnung und zur Zahlung von Miete an den Käufer bis zum Einzug eines Nachmieters waren durch den Verkauf veranlasst und dienten nicht der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
(1) Werbungskosten sind gemäß § 9 Abs. 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Eine derartige Veranlassung liegt vor, wenn (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und (subjektiv) die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden (BFH, Urteil vom 18. Dezember 2001 IX R 24/98, BFH/NV 2002, 904).
Der erforderliche Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nicht gegeben, soweit die Aufwendungen allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietobjekts veranlasst sind (BFH, Urteil vom 23. Januar 1990 IX R 159/85, BFH/NV 1990, 761). Werden im Rahmen einer Grundstücksveräußerung vom Verkäufer übernommene Reparaturen durchgeführt, wird der Zusammenhang der Reparaturaufwendungen mit den früheren Vermietungseinkünften durch die Verknüpfung mit der Grundstücksveräußerung überlagert (BFH, Urteil vom 23. Januar 1990 IX R 17/85, BFHE 159, 491, BStBl II 1990, 465). Im Rahmen der Veräußerung übernommene Reparaturaufwendungen sind selbst dann nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der (grundsätzlich) nicht einkommensteuerbaren Vermögensumschichtung zuzurechnen, wenn die Reparaturen noch während der Vermietungszeit durchgeführt werden (BFH, Urteil vom 14. Dezember 2004 IX R 34/03, BFHE 208, 232, BStBl II 2005, 343). Die Mitveranlassung der Aufwendungen durch die bisherige Vermietungstätigkeit, die darin besteht, dass das Mietobjekt während der Nutzung durch den Veräußerer reparaturbedürftig geworden ist, reicht nicht aus, um den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu rechtfertigen, weil der objektive Zusammenhang der Aufwendungen mit der früheren Einkünfteerzielung durch die von den Beteiligten gewollte Verknüpfung mit der (nicht einkommensteuerbaren) Grundstücksveräußerung überlagert wird (BFH, Urteil vom 23. Januar 1990 IX R 17/85, BFHE 159, 491, BStBl II 1990, 465).
(2) Bei Anwendung dieser Grundsätze ist die von dem Antragsgegner vorgenommene Zuordnung der geltend gemachten Aufwendungen zur Veräußerung und nicht zur (früheren) Vermietung nicht zu beanstanden.
Die Antragsteller hatten sich im Kaufvertrag gegenüber dem Verkäufer zur Zahlung von Miete für die Wohnung bis zu deren erneuter Vermietung und zur Entrümpelung und Herrichtung dieser Wohnung auf eigene Kosten verpflichtet. Tatsächlich sind die Aufwendungen auch erst nach Vertragsabschluss und Übergabe des Grundstücks angefallen. Die Absicht zur Erzielung von Vermietungseinkünften hatten die Antragsteller für die Zeit nach der Übergabe des Kaufgrundstücks spätestens mit Abschluss des Kaufvertrages aufgegeben.
Mit der Belastung der Antragsteller mit den Schadenbeseitigungskosten und den Mietausfallzahlungen wurde das Kosten- und Mietausfallrisiko bis zur Neuvermietung letztlich vollständig auf die Antragsteller verlagert. Darin lag im Ergebnis eine faktische Reduzierung des Kaufpreises, deren Umfang bei Vertragsschluss noch ungewiss war. Es ist offensichtlich und zwischen den Beteiligten unstreitig, dass der Verkauf ohne die Übernahme dieser Verpflichtungen durch die Antragsteller nicht oder jedenfalls nicht zu dem vereinbarten Kaufpreis zustande gekommen wäre. Die Verpflichtungen wurden demnach eingegangen, um die Veräußerung zu ermöglichen. Obgleich der Renovierungsbedarf und der Leerstand der Wohnung zunächst von einem früheren Mieter der Antragsteller verursacht wurden, liegt damit ein objektiver und subjektiver überwiegender Zusammenhang der von den Antragstellern getragenen Aufwendungen mit dem Veräußerungsvorgang vor, hinter dem der Zusammenhang mit der früheren Vermietung der fraglichen Wohnung in einer Weise zurücktritt, die den (nachträglichen) Werbungskostenabzug ausschließt.
(3) Etwas anderes ergibt sich nicht aus dem BFH-Urteil vom 11.07.2000 IX R 48/96 (BFHE 192, 311, BStBl II 2001, 784). Dort hatte der BFH trotz beabsichtigter künftiger Selbstnutzung den Werbungskostenabzug ausnahmsweise für Aufwendungen zugelassen, die zur Beseitigung eines Schadens dienten, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich überstieg. In einem solchen Fall trete die Veranlassung der Aufwendungen durch die vorhergehende Vermietung so offenkundig in den Vordergrund, dass die Mitveranlassung durch die zukünftige private Nutzung von untergeordneter Bedeutung sei.
Diese Überlegungen erscheinen jedoch nicht auf Reparaturkosten oder vergleichbare Aufwendungen übertragbar, die im Zusammenhang mit der Veräußerung eines früheren Vermietungsobjekts anfallen. Denn während im Fall der anschließenden Selbstnutzung das bisherige Vermietungsobjekt nicht mehr zur Einkünfteerzielung genutzt wird, dient es im Fall der Veräußerung weiter der Erzielung von Einnahmen, die allerdings nur unter den in § 23 EStG genannten Voraussetzungen steuerbar sind (vgl. BFH, Urteil vom 31. März 1998 IX R 26/96, BFH/NV 1998, 1212). Durch die Veräußerung veranlasste Aufwendungen wirken sich deshalb nur dann steuerlich (durch Minderung des zu versteuernden Veräußerungserlöses) aus, wenn die Veräußerung selbst steuerbar ist. Soweit der Veräußerungserlös jedoch nicht der Einkommensteuer unterliegt, können auch die im engen Zusammenhang mit der Veräußerung angefallenen Aufwendungen nicht einkommensteuermindernd berücksichtigt werden (BFH, Urteil vom 23. Januar 1990 IX R 159/85, BFH/NV 1990, 761). Die fehlende Steuerbarkeit eines Veräußerungsgeschäfts lässt aber nicht einen bestehenden überwiegenden Verursachungszusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Veräußerung zugunsten einer Berücksichtigungsfähigkeit der Aufwendungen als Werbungskosten bei der Vermietung entfallen.
dd) Die Berechnung des Altersentlastungsbetrags für die Antragstellerin wurde im Einspruchsverfahren erläutert. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
ee) Für die überwiegende Anzahl der vorgelegten Rechnungen hat der Antragsgegner die darin angegebenen nach § 35a EStG steuermindernd berücksichtigungsfähigen Beträge für Zwecke der AdV berücksichtigt. Die Grenzen der Berücksichtigungsfähigkeit ergeben sich aus § 35a EStG. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
Soweit der Antragsgegner die Berücksichtigung der Rechnung von ... vom ...2022 über ... Euro abgelehnt hat, hat er dies damit begründet, dass die Arbeiten nicht im eigenen Haushalt ausgeführt worden seien. Dem sind die Antragsteller nicht entgegengetreten. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
Soweit der Antragsgegner die Berücksichtigung des Kaufvertrags mit ... vom ...2022 über ... Euro abgelehnt hat, hat er dies mit dem fehlenden Ausweis von Lohnkosten begründet. Die Berücksichtigung der drei mit Schreiben vom ...2025 nachgereichten Rechnungen von ... hat er abgelehnt, weil die Zahlungen ausweislich der vorgelegten Nachweise erst in 2023 erfolgt seien. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
ff) Die Entstehungsvoraussetzungen und die Berechnung der Zinsen hat der Antragsgegner im Einspruchsverfahren erläutert. Soweit eine AdV der Einkommensteuer erfolgte, wurde auch AdV der anteiligen Zinsen gewährt. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
b) Eine AdV ist auch nicht deshalb geboten, weil die Vollziehung des angefochtenen Bescheides für die Antragsteller eine unbillige Härte zur Folge hätte.
Die Vollziehung eines - noch nicht bestandskräftigen - Steuerbescheides ist für den Steuerpflichtigen unbillig hart, wenn ihm dadurch wirtschaftliche Nachteile drohen, die über die eigentliche Zahlung hinausgehen und die nicht oder nur sehr schwer wieder gutzumachen wären, oder wenn sogar die wirtschaftliche Existenz gefährdet wäre (vgl. BFH-Beschluss vom 24. März 1994 IV S 1/94, BStBl II 1994, 398).
Das Vorliegen dieser Voraussetzungen ergibt sich weder aus dem Vorbringen der Antragsteller noch ist es aus den vorgelegten Akten ersichtlich. Insbesondere haben die Antragsteller nicht dargelegt, dass sie finanziell nicht in der Lage seien, die nicht ausgesetzte verbleibende Einkommensteuer- und Zinsschuld für 2022 zu bezahlen.
Soweit die Antragsteller die Unbilligkeit bestimmter befürchteter Vollstreckungsmaßnahmen geltend machen, sind sie auf einen entsprechenden Antrag auf einstweilige Einstellung oder Beschränkung der Vollstreckung nach § 258 AO bei der zuständigen Vollstreckungsbehörde zu verweisen.
2. Die Beiziehung der Akte zum Verfahren ... war nicht erforderlich, weil ein Zusammenhang zwischen eventuellen früheren Zwangsvollstreckungsandrohungen oder -maßnahmen wegen anderer Forderungen und der Frage nach ernstlichen Zweifeln an der Rechtmäßigkeit des Bescheids über Einkommensteuer und Zinsen für 2022 nicht ersichtlich ist.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 138 Abs. 2 FGO i.V.m. § 137 Satz 1 FGO, soweit sich der Rechtsstreit erledigt hat, und im Übrigen aus § 135 Abs. 1 FGO.
Gemäß § 138 Abs. 2 FGO sind die Kosten der Behörde aufzuerlegen, soweit ein Rechtsstreit dadurch erledigt wird, dass dem Antrag des Steuerpflichtigen durch Rücknahme oder Änderung des angefochtenen Verwaltungsakts stattgegeben oder dass im Fall der Untätigkeitsklage gemäß § 46 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 FGO innerhalb der gesetzten Frist dem außergerichtlichen Rechtsbehelf stattgegeben oder der beantragte Verwaltungsakt erlassen wird (Satz 1). § 137 FGO gilt sinngemäß (Satz 2). Gemäß § 137 Satz 1 FGO können einem Beteiligten die Kosten ganz oder teilweise auch dann auferlegt werden, wenn er obsiegt hat, die Entscheidung aber auf Tatsachen beruht, die er früher hätte geltend machen oder beweisen können und sollen.
Gemäß § 135 Abs. 1 FGO trägt der unterliegende Beteiligte die Kosten des Verfahrens.
Die Teil-AdV durch den Antragsgegner beruhte auf Angaben und Unterlagen, die die Antragsteller erst zeitgleich mit und nach Stellung des gerichtlichen Antrags eingereicht haben. Über die von dem Antragsgegner gewährte Teil-AdV hinaus war der Antrag der Antragsteller nicht erfolgreich.
4. Die Beschwerde ist nicht zuzulassen, weil weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs erfordert (§ 128 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 115 Abs. 2 FGO).
5. (...)
Dieser Beschluss ist,
soweit über den Antrag auf AdV entschieden wird, nach § 128 Abs. 3 Satz 1 FGO, soweit über die Kosten entschieden wird, nach § 128 Abs. 4 Satz 1 FGO (...) unanfechtbar.
Tenor:
Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller.
Die Beschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Nachdem die Antragsteller den Rechtsstreit wegen Aussetzung der Vollziehung (AdV) von Vorauszahlungen ab 2025 für erledigt erklärt haben, begehren sie noch die AdV von Einkommensteuer und Zinsen für 2022.
Die Antragsteller wohnen in ... in der S-Straße und werden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Ausweislich ihrer Einkommensteuererklärung für 2022 (Streitjahr) erzielten die Antragsteller Einkünfte aus ..., aus Vermietung und Verpachtung beider Eheleute und aus ....
Die Antragsteller vermieteten im Streitjahr die Objekte ... [1], ... [2], ... [3], ... [4] und ... [5].
Ein weiteres Vermietungsobjekt, ... [6], hatten die Antragsteller mit notariellem Kaufvertrag vom ...2020 verkauft. In dem Kaufvertrag verpflichtete sich der Käufer, K, zur Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von ... Euro. Die Übergabe des Grundbesitzes sollte am ...2021 erfolgen, nicht jedoch vor vertragsgemäßer Zahlung des Kaufpreises. § 4a des Kaufvertrages enthielt folgenden Passus:
"Weiter wurde der Käufer darauf hingewiesen, dass es wegen des Mieters "[B]", der Ende ... 2020 verstorben ist, zu dessen Wohnung Probleme aufgekommen sind. Deren Bewältigung ist Verkäufersache. Verkäufer zahlen ab Übergabetag an den Käufer Miete nach Maßgabe des "[B]-Mietvertrages", bis zum Einzug eines Nachmieters, gestellt durch die Firma [F]. Sämtliche entstehenden Kosten hierzu trägt der Verkäufer. Verkäufer trägt auch dafür Sorge, dass die Wohnung auf seine Kosten entrümpelt und mietgerecht hergestellt wird."
Nach Eingang der Einkommensteuererklärung für 2022 am ...2024 und einem nachfolgenden Schriftwechsel hierzu setzte der Antragsgegner mit Bescheid vom ...2025 Einkommensteuer für 2022 in Höhe von ... Euro und Zinsen zur Einkommensteuer in Höhe von ... Euro fest. Nach Anrechnung des Steuerabzugs vom Lohn und der festgesetzten Energiepreispauschale ergab sich eine verbleibende Steuer von ... Euro. Die im Bescheid zunächst vorgesehene Anrechnung von Guthaben aus Bescheiden vom gleichen Tag unterblieb auf Antrag der Antragsteller. Zudem setzte der Antragsgegner Einkommensteuervorauszahlungen für 2025 (je ... Euro jeweils am 10. Sept. und Dez.) und für 2026 und weitere Jahre (je ... Euro jeweils zum 10. März, Juni, Sept. und Dez.) fest.
Als Grundlage der Steuerfestsetzung berücksichtigte der Antragsgegner folgende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:
Grundstück Ehemann Ehefrau
EW-Az. ... ... €
EW-Az. ... ... € ... €
EW-Az. ... ... € ... €
EW-Az. ... ... € ... €
Weitere Objekte ... €
Für den Ehemann wurde ein Altersentlastungsbetrag in Höhe von ... Euro berücksichtigt, für die Ehefrau ein Altersentlastungsbetrag in Höhe von ... Euro.
In den Bescheiderläuterungen führte der Antragsgegner aus, bei dem Vermietungsobjekt [1] betrage die AfA wie in den Vorjahren ... Euro. Das Objekt [6] sei in 2021 verkauft worden. Der Verlust könne nicht berücksichtigt werden. Die geltend gemachten Kosten dienten nicht dem Erwerb, der Sicherung und dem Erhalt von Einnahmen. Eine Berücksichtigung der Kosten als Werbungskosten sei gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) nicht möglich.
Mit ihrem Einspruch und Antrag auf AdV vom ... 2025 gegen den Einkommensteuer- und den Vorauszahlungsbescheid erhoben die Antragsteller unter Vorlage diverser Rechnungen folgende Einwendungen:
Zum Objekt [1] der Ehefrau betrage der Überschuss nicht ... Euro, sondern ... Euro. Die Abweichung sei nicht erläutert.
Weitere Objekte des Ehemannes mit einem Überschuss von ... Euro seien nicht vorhanden. Auch insoweit fehle eine Erläuterung.
Zum Objekt [6] seien Werbungskosten in Höhe von ... Euro zu berücksichtigen. Noch in 2023 seien Mietzuflüsse in Höhe von ... Euro erfolgt. Zudem seien Reparaturaufwendungen in Höhe von ... Euro angefallen. In 2022 seien ... Euro an entgangenen Mieten an den Erwerber zu zahlen gewesen. Die angefallene Vorfälligkeitsentschädigung sei entsprechend der hierzu existierenden BFH-Rechtsprechung nicht geltend gemacht worden. Die angefallenen Aufwendungen seien aber mit nachlaufenden Finanzierungszinsen zu vergleichen. Solche seien auch nach einem Verkauf abziehbar, wenn der Kaufpreis nicht für die volle Tilgung des Finanzierungsdarlehens ausgereicht habe. Die Aufwendungen für das Objekt [6] seien Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung an den Mieter B. Sie beträfen die Beseitigung von Schäden und entgangene Mieten.
Bei der Ehefrau hätte ein Altersentlastungsbetrag in Höhe von ... Euro berücksichtigt werden müssen.
Aufwendungen für Handwerker für die S-Straße in Höhe von ... Euro seien ohne Begründung weggelassen worden.
Die Zinsen seien unberechtigt. Die Steuererklärungen seien rechtzeitig eingereicht worden. Außerdem seien die Beträge nach Maßgabe des Einspruchsschreibens zu ermäßigen.
Der Antragsgegner erläuterte hierzu im Einspruchsverfahren:
Zum Objekt [1] der Ehefrau ergebe sich die Abweichung von der Erklärung aus der Korrektur der Afa auf ... Euro wie in den Vorjahren anstelle der erklärten ... Euro und sei im Bescheid entsprechend erläutert.
Aus technischen Gründen könnten nicht mehr als vier Vermietungsobjekte unter Angabe des jeweiligen Einheitswert-Aktenzeichens im Bescheid dargestellt werden. Unter dem Punkt "weitere Objekte" seien die erklärten Einkünfte für das weitere Objekt [3] des Ehemannes ohne Abweichung von der Erklärung übernommen worden.
Die Kosten der Beseitigung der Schäden im Objekt [6] und die Zahlung entgangener Mieten stünden im Zusammenhang mit der Veräußerung des Objekts. Dies ergebe sich aus dem Verkaufsvertrag vom ...2020. Die Aufwendungen seien damit nicht mehr den laufenden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten zuzuordnen.
Der Altersentlastungsbetrag für die Ehefrau sei nach § 24a EStG richtig berechnet worden.
Die Steuerermäßigung nach § 35a EStG für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen setze die Ausführung der Leistungen im eigenen Haushalt des Steuerpflichtigen voraus und gelte nur für die Arbeitskosten. Aus den vorgelegten Rechnungen ergäben sich berücksichtigungsfähige Aufwendungen für Handwerkerleistungen in Höhe von ... Euro und für haushaltsnahe Dienstleistungen in Höhe von ... Euro. Daraus ergebe sich eine Steuerermäßigung von ... Euro und ... Euro. Die übrigen Rechnungen seien nicht zu berücksichtigen, weil Rechnungs- und Fälligkeitsdatum in 2021 lägen oder keine Leistungsausführung im eigenen Haushalt vorliege oder keine Lohnkosten gesondert ausgewiesen seien.
Die Verzinsung ergebe sich zwingend aus § 233a der Abgabenordnung (AO). Sie beginne für die Einkommensteuer für 2022 am 01.09.2024. Maßgebend für die Dauer der Verzinsung sei nicht der Zeitpunkt der Abgabe der Steuererklärung, sondern der Zeitpunkt der abschließenden Bearbeitung der Veranlagung. Daraus ergebe sich der der Zinsfestsetzung zugrunde gelegte Zinslauf bis zum ...2025.
Die Vorauszahlungen seien gemäß § 37 Abs. 2 EStG nach der Einkommensteuer der letzten Veranlagung zu bemessen. Eine Anpassung der Vorauszahlungen komme bei Änderung der Festsetzung ebenso in Betracht, wie im Anschluss an die Bearbeitung der Einkommensteuererklärung für 2023.
Die beantragte AdV könne danach nur hinsichtlich der zu berücksichtigenden Steuerermäßigungen nach § 35a EStG gewährt werden.
Mit Bescheid vom ...2025 gewährte der Antraggegner eine AdV der Einkommensteuer für 2022 in Höhe von ... Euro und der Zinsen zur Einkommensteuer 2022 in Höhe von ... Euro.
Mit Schreiben vom ...2025 trugen die Antragsteller gegenüber dem Antragsgegner unter Vorlage von Zahlungsbelegen zu den bereits vorgelegten Rechnungen und von Rechnungen von ... mit Ausweis von Lohnanteilen ergänzend vor:
Ein früherer Mieter im Objekt [6], habe einige Zeit keine Miete gezahlt und (...), womit er die gesamte Wohnung "besudelt" habe. Wenn Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden anfielen, die der bisherige Mieter verursacht habe, handele es sich um Werbungskosten.
Für die Steuerermäßigung nach § 35a EStG komme es nicht auf das Rechnungsdatum oder die Fälligkeit an, sondern darauf, dass die Rechnungen in 2022 bezahlt worden seien. Hinsichtlich der Rechnung für die Einbauküche von ... ergebe sich aus der nachgeforderten Bescheinigung ein Handwerkeranteil von ... Euro.
Bei der Bemessung der Vorauszahlungen sei zu berücksichtigen, dass der Betreiber des Ladengeschäfts ... [1] zum ...2026 gekündigt habe. Ab ... 2026 sei zunächst mit Leerstand zu rechnen. Für [5] sei am ...2025 ein Beschluss zu erwarten, wonach künftig für ... Stellplätze je ... Euro in die Gemeinschaftskasse zu zahlen seien.
Ebenfalls am ...2025 haben die Antragsteller beim Finanzgericht Bremen einen Antrag auf AdV der Einkommensteuer und Zinsen für 2022 und der Vorauszahlungen ab 2025 gestellt.
Zur Begründung berufen sich die Antragsteller auf den Vorgang beim Antragsgegner. Zudem machen sie geltend, die Zwangsvollstreckung laufe seit dem ...2025. Es sei damit zu rechnen, dass der Pkw des Antragstellers mit Krallen versehen werde. Der Antragsteller sei körperbehindert und benötige den Wagen für (...). Unlängst sei eine entsprechende Zwangsandrohung erfolgt, obwohl die diesbezüglichen Steuerbeträge deutlich vorher gezahlt gewesen seien. Die Beiziehung der Akte (...) werde beantragt.
Die Ausgaben zum Objekt [6] seien als Werbungskosten zu berücksichtigen, weil vorher Erträge aus Vermietung erzielt worden seien und auf die vor der Veräußerung erfolgte Vermietung noch Beseitigungsaufwand angefallen sei. Insgesamt hätten sich hier aus durch einen Mieter verursachten Schäden ein Beseitigungsaufwand über ... Euro und entgangene Mieten über ... Euro ergeben. Da der Mieter verstorben sei und die Erbin das Erbe ausgeschlagen habe, verbleibe dieser Schaden bei den Antragstellern und müsse steuerlich Berücksichtigung finden.
Mit Schreiben an das Gericht vom ...2025 begründeten die Antragsteller insbesondere ihren Antrag auf Herabsetzung der Vorauszahlungen weiter und legten Unterlagen hierzu vor.
Aufgrund der durch die Antragsteller mit Schreiben vom ...2025 und vom ...2025 vorgelegten Unterlagen hat der Antragsgegner mit Bescheiden vom ...2025 und vom ...2025 eine weitere AdV der Einkommensteuer und Zinsen für 2022 in Höhe von ... Euro bzw. ... Euro und in Höhe von ... Euro bzw. ... Euro gewährt. Zudem hat der Antragsgegner die Vorauszahlungen ab 2025 mit Bescheid vom ...2025 auf 0 Euro herabgesetzt. Die Beteiligten haben daraufhin den Rechtsstreit wegen der AdV der Vorauszahlungen für erledigt erklärt.
Die Antragsteller beantragen nunmehr,
die Vollziehung des Bescheids über die Festsetzung von Einkommensteuer und Zinsen für 2022 vom ...2025 auszusetzen, soweit die AdV nicht bereits durch den Antragsgegner erfolgt ist.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Soweit nicht bereits AdV gewährt worden sei, bestünden weiterhin keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide, die eine AdV gebieten würden. Auch Gründe, nach denen die Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte, seien im Streitfall nicht vorgebracht.
Der geltend gemachte Verlust für das Objekt [6] in Höhe von ... Euro setze sich nach der Steuererklärung aus ... Euro "[K] usw." und ... Euro Schuldzinsen zusammen. In ihrem Einspruchsschreiben vom ...2025 hätten die Antragsteller geltend gemacht, sie hätten in 2022 ... Euro entgangene Mieten an den Erwerber gezahlt. Es werde deshalb davon ausgegangen, dass ... Euro auf Entrümpelungskosten entfielen.
Die nach den Angaben der Antragsteller im Schriftsatz vom ...2025 bereits vor Übergabe des Grundstücks angefallenen Schuldzinsen in Höhe von ... Euro seien in der AdV vom ...2025 berücksichtigt worden.
Für die Mietausfallzahlungen in Höhe von ... Euro und die weiteren geltend gemachten Kosten in Höhe von ... Euro komme ein Werbungskostenabzug nicht in Frage. Aus den vorliegenden Unterlagen ergebe sich, dass diese Aufwendungen durch den Verkauf veranlasst seien. Denn im Kaufvertrag sei die Verpflichtung der Antragsteller vereinbart worden, ab Übergabetag an den Käufer Miete bis zum Einzug eines Nachmieters zu zahlen sowie die Kosten für die Entrümpelung und mietgerechte Herstellung der Wohnung zu übernehmen. Laut Aussage des Antragstellers im Schreiben vom ...2023 sei dies Bedingung des Käufers für den Abschluss des Kaufvertrags gewesen. Es sei davon auszugehen, dass durch die Übernahme der Verpflichtungen ein höherer Veräußerungserlös erzielt werden konnte als ohne eine solche Vereinbarung. Damit seien diese Aufwendungen der im vorliegenden Fall nicht steuerbaren Vermögensumschichtung zuzurechnen.
Soweit der BFH Aufwendungen zur Beseitigung von durch Mieter verursachten Schäden nach Beendigung der Vermietung zum Werbungskostenabzug zugelassen habe, habe dies eine Sachverhalt betroffen, in dem der Vermieter die Aufwendungen getätigt habe, bevor er die zuvor vermietete Wohnung in die Eigennutzung überführt habe. Im Streitfall werde eine eventuelle Mitveranlassung der Aufwendungen durch die frühere Vermietung aber durch den objektiv wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Veräußerungsvorgang und die subjektive Veranlassung der Aufwendungen durch die Veräußerung überlagert.
In dem Aussetzungsbescheid vom ...2025 seien für Zwecke der AdV aufgrund der nachgereichten Unterlagen weitere Rechnungsbeträge für die Steuerermäßigung nach § 35a EStG berücksichtigt worden, soweit es sich um die ausgewiesenen berücksichtigungsfähigen Beträge gehandelt habe und die Zahlungen im Streitjahr erfolgt seien.
Der Inhalt der von dem Antragsgegner übermittelten, den Streitfall betreffenden Akten (1 Band Rechtsbehelfsakten) ist, ebenso wie der Inhalt der Gerichtsakten, Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen, soweit die Entscheidung darauf beruht. Insoweit wird auf den Akteninhalt ergänzend Bezug genommen.
II.
1. Der Antrag auf AdV ist unbegründet.
Nach § 69 Abs. 3 Satz 1, Abs. 2 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) soll das Gericht der Hauptsache auf Antrag die Vollziehung eines angefochtenen Verwaltungsaktes ganz oder teilweise auszusetzen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit dieses Verwaltungsakts bestehen oder wenn die Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.
a) Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit liegen vor, wenn bei summarischer Prüfung des angefochtenen Bescheides neben für seine Rechtmäßigkeit sprechenden Umständen gewichtige Gründe zutage treten, die Unentschiedenheit oder Unsicherheit in der Beurteilung von Rechtsfragen oder Unklarheit in der Beurteilung entscheidungserheblicher Tatfragen bewirken. Die Entscheidung des Gerichts ergeht bei der im AdV-Verfahren gebotenen summarischen Prüfung aufgrund des Sachverhalts, der sich aus dem Vortrag der Beteiligten und der Aktenlage ergibt. Zur Gewährung der AdV ist es nicht erforderlich, dass die für die Rechtswidrigkeit sprechenden Gründe im Sinne einer Erfolgswahrscheinlichkeit für das Hauptsacheverfahren überwiegen (BFH, Beschluss vom 12. Juli 2017 X B 16/17, BFHE 257, 523).
Soweit der Rechtsstreit ursprünglich auch die AdV der mit Bescheid vom ...2025 festgesetzten Vorauszahlungen betraf, hat sich der Rechtsstreit nach Erlass des Änderungsbescheids vom ...2025 durch entsprechende Erklärungen der Beteiligten erledigt, sodass hierüber in der Sache nicht mehr zu entscheiden war.
Zudem hat der Antragsgegner bereits teilweise AdV gewährt, sodass lediglich zu prüfen war, ob sich aus den von den Antragstellern vorgebrachten Einwendungen über die hierbei bereits berücksichtigten Punkte hinaus ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des streitgegenständlichen Einkommensteuer- und Zinsbescheids für 2022 ergeben. Das ist nicht der Fall.
aa) Die Abweichung von der Erklärung hinsichtlich der Einkünfte der Ehefrau aus dem Objekt [1] wurde im angefochtenen Bescheid und im Einspruchsverfahren erläutert. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
bb) Die Darstellung der Vermietungseinkünfte und die Zuordnung der Einkünfte zu den einzelnen Vermietungsobjekten wurde im Einspruchsverfahren erläutert. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
cc) Es bestehen keine ernstlichen Zweifel daran, dass der Antragsgegner die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem früheren Vermietungsobjekt [6] zu Recht nicht als Werbungskosten berücksichtigt hat.
Das Vermietungsobjekt [6] war bereits mit Kaufvertrag vom ...2020 verkauft und noch im Jahr 2021 an den Käufer übergeben worden. Die Aufwendungen aus der kaufvertraglichen Verpflichtung der Antragsteller zur Entrümpelung und mietgerechten Herstellung der Wohnung und zur Zahlung von Miete an den Käufer bis zum Einzug eines Nachmieters waren durch den Verkauf veranlasst und dienten nicht der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
(1) Werbungskosten sind gemäß § 9 Abs. 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Eine derartige Veranlassung liegt vor, wenn (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und (subjektiv) die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden (BFH, Urteil vom 18. Dezember 2001 IX R 24/98, BFH/NV 2002, 904).
Der erforderliche Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nicht gegeben, soweit die Aufwendungen allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietobjekts veranlasst sind (BFH, Urteil vom 23. Januar 1990 IX R 159/85, BFH/NV 1990, 761). Werden im Rahmen einer Grundstücksveräußerung vom Verkäufer übernommene Reparaturen durchgeführt, wird der Zusammenhang der Reparaturaufwendungen mit den früheren Vermietungseinkünften durch die Verknüpfung mit der Grundstücksveräußerung überlagert (BFH, Urteil vom 23. Januar 1990 IX R 17/85, BFHE 159, 491, BStBl II 1990, 465). Im Rahmen der Veräußerung übernommene Reparaturaufwendungen sind selbst dann nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der (grundsätzlich) nicht einkommensteuerbaren Vermögensumschichtung zuzurechnen, wenn die Reparaturen noch während der Vermietungszeit durchgeführt werden (BFH, Urteil vom 14. Dezember 2004 IX R 34/03, BFHE 208, 232, BStBl II 2005, 343). Die Mitveranlassung der Aufwendungen durch die bisherige Vermietungstätigkeit, die darin besteht, dass das Mietobjekt während der Nutzung durch den Veräußerer reparaturbedürftig geworden ist, reicht nicht aus, um den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu rechtfertigen, weil der objektive Zusammenhang der Aufwendungen mit der früheren Einkünfteerzielung durch die von den Beteiligten gewollte Verknüpfung mit der (nicht einkommensteuerbaren) Grundstücksveräußerung überlagert wird (BFH, Urteil vom 23. Januar 1990 IX R 17/85, BFHE 159, 491, BStBl II 1990, 465).
(2) Bei Anwendung dieser Grundsätze ist die von dem Antragsgegner vorgenommene Zuordnung der geltend gemachten Aufwendungen zur Veräußerung und nicht zur (früheren) Vermietung nicht zu beanstanden.
Die Antragsteller hatten sich im Kaufvertrag gegenüber dem Verkäufer zur Zahlung von Miete für die Wohnung bis zu deren erneuter Vermietung und zur Entrümpelung und Herrichtung dieser Wohnung auf eigene Kosten verpflichtet. Tatsächlich sind die Aufwendungen auch erst nach Vertragsabschluss und Übergabe des Grundstücks angefallen. Die Absicht zur Erzielung von Vermietungseinkünften hatten die Antragsteller für die Zeit nach der Übergabe des Kaufgrundstücks spätestens mit Abschluss des Kaufvertrages aufgegeben.
Mit der Belastung der Antragsteller mit den Schadenbeseitigungskosten und den Mietausfallzahlungen wurde das Kosten- und Mietausfallrisiko bis zur Neuvermietung letztlich vollständig auf die Antragsteller verlagert. Darin lag im Ergebnis eine faktische Reduzierung des Kaufpreises, deren Umfang bei Vertragsschluss noch ungewiss war. Es ist offensichtlich und zwischen den Beteiligten unstreitig, dass der Verkauf ohne die Übernahme dieser Verpflichtungen durch die Antragsteller nicht oder jedenfalls nicht zu dem vereinbarten Kaufpreis zustande gekommen wäre. Die Verpflichtungen wurden demnach eingegangen, um die Veräußerung zu ermöglichen. Obgleich der Renovierungsbedarf und der Leerstand der Wohnung zunächst von einem früheren Mieter der Antragsteller verursacht wurden, liegt damit ein objektiver und subjektiver überwiegender Zusammenhang der von den Antragstellern getragenen Aufwendungen mit dem Veräußerungsvorgang vor, hinter dem der Zusammenhang mit der früheren Vermietung der fraglichen Wohnung in einer Weise zurücktritt, die den (nachträglichen) Werbungskostenabzug ausschließt.
(3) Etwas anderes ergibt sich nicht aus dem BFH-Urteil vom 11.07.2000 IX R 48/96 (BFHE 192, 311, BStBl II 2001, 784). Dort hatte der BFH trotz beabsichtigter künftiger Selbstnutzung den Werbungskostenabzug ausnahmsweise für Aufwendungen zugelassen, die zur Beseitigung eines Schadens dienten, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich überstieg. In einem solchen Fall trete die Veranlassung der Aufwendungen durch die vorhergehende Vermietung so offenkundig in den Vordergrund, dass die Mitveranlassung durch die zukünftige private Nutzung von untergeordneter Bedeutung sei.
Diese Überlegungen erscheinen jedoch nicht auf Reparaturkosten oder vergleichbare Aufwendungen übertragbar, die im Zusammenhang mit der Veräußerung eines früheren Vermietungsobjekts anfallen. Denn während im Fall der anschließenden Selbstnutzung das bisherige Vermietungsobjekt nicht mehr zur Einkünfteerzielung genutzt wird, dient es im Fall der Veräußerung weiter der Erzielung von Einnahmen, die allerdings nur unter den in § 23 EStG genannten Voraussetzungen steuerbar sind (vgl. BFH, Urteil vom 31. März 1998 IX R 26/96, BFH/NV 1998, 1212). Durch die Veräußerung veranlasste Aufwendungen wirken sich deshalb nur dann steuerlich (durch Minderung des zu versteuernden Veräußerungserlöses) aus, wenn die Veräußerung selbst steuerbar ist. Soweit der Veräußerungserlös jedoch nicht der Einkommensteuer unterliegt, können auch die im engen Zusammenhang mit der Veräußerung angefallenen Aufwendungen nicht einkommensteuermindernd berücksichtigt werden (BFH, Urteil vom 23. Januar 1990 IX R 159/85, BFH/NV 1990, 761). Die fehlende Steuerbarkeit eines Veräußerungsgeschäfts lässt aber nicht einen bestehenden überwiegenden Verursachungszusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Veräußerung zugunsten einer Berücksichtigungsfähigkeit der Aufwendungen als Werbungskosten bei der Vermietung entfallen.
dd) Die Berechnung des Altersentlastungsbetrags für die Antragstellerin wurde im Einspruchsverfahren erläutert. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
ee) Für die überwiegende Anzahl der vorgelegten Rechnungen hat der Antragsgegner die darin angegebenen nach § 35a EStG steuermindernd berücksichtigungsfähigen Beträge für Zwecke der AdV berücksichtigt. Die Grenzen der Berücksichtigungsfähigkeit ergeben sich aus § 35a EStG. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
Soweit der Antragsgegner die Berücksichtigung der Rechnung von ... vom ...2022 über ... Euro abgelehnt hat, hat er dies damit begründet, dass die Arbeiten nicht im eigenen Haushalt ausgeführt worden seien. Dem sind die Antragsteller nicht entgegengetreten. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
Soweit der Antragsgegner die Berücksichtigung des Kaufvertrags mit ... vom ...2022 über ... Euro abgelehnt hat, hat er dies mit dem fehlenden Ausweis von Lohnkosten begründet. Die Berücksichtigung der drei mit Schreiben vom ...2025 nachgereichten Rechnungen von ... hat er abgelehnt, weil die Zahlungen ausweislich der vorgelegten Nachweise erst in 2023 erfolgt seien. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
ff) Die Entstehungsvoraussetzungen und die Berechnung der Zinsen hat der Antragsgegner im Einspruchsverfahren erläutert. Soweit eine AdV der Einkommensteuer erfolgte, wurde auch AdV der anteiligen Zinsen gewährt. Rechtsfehler wurden von den Antragstellern insoweit nicht dargelegt und sind nicht ersichtlich.
b) Eine AdV ist auch nicht deshalb geboten, weil die Vollziehung des angefochtenen Bescheides für die Antragsteller eine unbillige Härte zur Folge hätte.
Die Vollziehung eines - noch nicht bestandskräftigen - Steuerbescheides ist für den Steuerpflichtigen unbillig hart, wenn ihm dadurch wirtschaftliche Nachteile drohen, die über die eigentliche Zahlung hinausgehen und die nicht oder nur sehr schwer wieder gutzumachen wären, oder wenn sogar die wirtschaftliche Existenz gefährdet wäre (vgl. BFH-Beschluss vom 24. März 1994 IV S 1/94, BStBl II 1994, 398).
Das Vorliegen dieser Voraussetzungen ergibt sich weder aus dem Vorbringen der Antragsteller noch ist es aus den vorgelegten Akten ersichtlich. Insbesondere haben die Antragsteller nicht dargelegt, dass sie finanziell nicht in der Lage seien, die nicht ausgesetzte verbleibende Einkommensteuer- und Zinsschuld für 2022 zu bezahlen.
Soweit die Antragsteller die Unbilligkeit bestimmter befürchteter Vollstreckungsmaßnahmen geltend machen, sind sie auf einen entsprechenden Antrag auf einstweilige Einstellung oder Beschränkung der Vollstreckung nach § 258 AO bei der zuständigen Vollstreckungsbehörde zu verweisen.
2. Die Beiziehung der Akte zum Verfahren ... war nicht erforderlich, weil ein Zusammenhang zwischen eventuellen früheren Zwangsvollstreckungsandrohungen oder -maßnahmen wegen anderer Forderungen und der Frage nach ernstlichen Zweifeln an der Rechtmäßigkeit des Bescheids über Einkommensteuer und Zinsen für 2022 nicht ersichtlich ist.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 138 Abs. 2 FGO i.V.m. § 137 Satz 1 FGO, soweit sich der Rechtsstreit erledigt hat, und im Übrigen aus § 135 Abs. 1 FGO.
Gemäß § 138 Abs. 2 FGO sind die Kosten der Behörde aufzuerlegen, soweit ein Rechtsstreit dadurch erledigt wird, dass dem Antrag des Steuerpflichtigen durch Rücknahme oder Änderung des angefochtenen Verwaltungsakts stattgegeben oder dass im Fall der Untätigkeitsklage gemäß § 46 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 FGO innerhalb der gesetzten Frist dem außergerichtlichen Rechtsbehelf stattgegeben oder der beantragte Verwaltungsakt erlassen wird (Satz 1). § 137 FGO gilt sinngemäß (Satz 2). Gemäß § 137 Satz 1 FGO können einem Beteiligten die Kosten ganz oder teilweise auch dann auferlegt werden, wenn er obsiegt hat, die Entscheidung aber auf Tatsachen beruht, die er früher hätte geltend machen oder beweisen können und sollen.
Gemäß § 135 Abs. 1 FGO trägt der unterliegende Beteiligte die Kosten des Verfahrens.
Die Teil-AdV durch den Antragsgegner beruhte auf Angaben und Unterlagen, die die Antragsteller erst zeitgleich mit und nach Stellung des gerichtlichen Antrags eingereicht haben. Über die von dem Antragsgegner gewährte Teil-AdV hinaus war der Antrag der Antragsteller nicht erfolgreich.
4. Die Beschwerde ist nicht zuzulassen, weil weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs erfordert (§ 128 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 115 Abs. 2 FGO).
5. (...)
Dieser Beschluss ist,
soweit über den Antrag auf AdV entschieden wird, nach § 128 Abs. 3 Satz 1 FGO, soweit über die Kosten entschieden wird, nach § 128 Abs. 4 Satz 1 FGO (...) unanfechtbar.
