29.10.2020 · IWW-Abrufnummer 218629
Finanzgericht Berlin-Brandenburg: Urteil vom 06.12.2019 – 12 K 4223/10
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Finanzgericht Berlin-Brandenburg
In dem Rechtsstreit
Kläger,
bevollmächtigt:
gegen
das Finanzamt,
Beklagter,
den Richter am Finanzgericht ...,
die Richterin am Finanzgericht ... sowie
den ehrenamtlichen Richter ... und
die ehrenamtliche Richterin ...
Tenor:
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des gesamten Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Kläger abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.
Tatbestand
Mit Gesellschaftsvertrag vom 01.10.2007 gründeten insgesamt neun Personen die C... GbR. Zu den Gründungsgesellschaftern gehörten u.a. der Architekt D... und der Projektmanager E.... Weitere Personen, darunter die Kläger, traten später bei.
Gesellschaftszweck war die Vorbereitung eines gemeinschaftlichen Bauvorhabens in Gestalt eines Mehrfamilienhauses durch Planungsmaßnahmen einschließlich der Anwerbung weiterer Gesellschafter bis zur Vorbereitung des notariellen Grundstückskaufvertrags und der notariellen Teilungserklärung. Die Gesellschaftsanteile sollten den künftigen Wohnungseigentumsanteilen entsprechen. Jeder Gesellschafter hatte die Ziele der Planungsgemeinschaft durch aktive Mitarbeit zu fördern. Die Kosten wurden mit 2.050 €/m2 Wohnfläche im Mittel einschließlich Grundstücks- und Nebenkosten (außer Grunderwerbsteuer und Notarkosten) veranschlagt. Mit dem Erreichen der gesellschaftsvertraglichen Ziele sollte aus der C... GbR eine F... GbR werden, welche die Aufträge und Verträge übernehmen sollte.
Ebenfalls am 01.10.2007 wurde zwischen der C... GbR und E... ein Vertrag über Leistungen des Baugemeinschaftsprojektmanagements mit einer geschätzten Vergütung von 225.000,- € geschlossen. Unter § 1 wurden hier seitens der C... GbR 5 Leistungsbereiche übertragen, und zwar für die Leistungen der Grundstückssuche, der Konzeptentwicklung und die Interessentenberatung (Leistungen 1-3) sowie für die Projektsteuerung (Leistung 4) und die Kassenführung (Leistung 5). Dafür wurden im Rahmen einer Kostenschätzung konkrete Honorare benannt, und zwar in Höhe von 110.000,- € (Leistungen 1-3), von 90.000,- € (Leistung 4) und von 25.000,- € (Leistung 5), zusammen 225.000,- €.
Am 08.10.2007 - URNr. .../2007, Notarin G..., H... - vereinbarte die I... GbR als Eigentümerin des Grundstücks J...-straße/K...-straße mit der C... GbR, vertreten durch D... und E... als Gesellschafter der zwischen ihnen bestehenden GbR, eine Reservierungsvereinbarung betreffend das Grundstück.
Mit notariell beurkundetem Grundstückskaufvertrag vom 09.07.2008 - URNr. .../2008, Notarin L..., H... - erwarb die C... GbR von der I... GbR das Grundstück J...-straße/K...-straße zu einem Kaufpreis von 392.920,- €. Die C... GbR wurde vertreten durch mehrere Personen als deren Gesellschafter; die Kläger waren daran noch nicht beteiligt.
Mit notarieller Urkunde vom 01.10.2008 - URNr. .../2008 - wurde der Kaufvertrag dahingehend geändert, dass die C... GbR erweitert um elf weitere, im Einzelnen genannte Gesellschafter, darunter die beiden Kläger, das Grundstück erwerben sollte.
Mit Vertrag vom 20.12.2008 gründeten 22 Personen, darunter auch die Kläger, die F... GbR zur Durchführung eines gemeinschaftlichen Bauvorhabens auf dem zuvor erworbenen Grundstück. Die F... GbR trat in die Verträge mit Planungsbeteiligten und Baufirmen, darunter in den Vertrag über Leistungen des Baugemeinschaftsprojektmanagements vom 01.10.2007, ein.
Am 24.02.2009 schlossen die Gesellschafter der F... GbR den hier streitgegenständlichen Miteigentumsübereignungs- und Teilungsvertrag - URNr. .../2009, Notarin L... -. Laut § 2 hielten die Kläger an der Gesellschaft einen Anteil von 3,78 %. Ihnen gemeinsam wurde in § 3 die Wohnung Nr. 7 zugewiesen und in § 4 zum Zwecke der Teilung und Bildung von Wohnungseigentum ein Miteigentumsanteil von 378/10.000 übertragen. In § 4.3 des Vertrags wurde vereinbart, dass die Miteigentumsanteile an dem Grundstück u.a. auf die Kläger jeweils in dem angegebenen Beteiligungsverhältnis übergehen und die Gegenleistung für die Übereignung der Miteigentumsanteile durch die einzelnen Gesellschafter bereits erbracht ist. In § 5 des Vertrages vereinbarten die Gesellschafter einen als Anl. 5 beigefügten Teilungsvertrag gemäß § 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), in dem die jeweiligen Miteigentumsanteile mit dem Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung verbunden und das Miteigentum gemäß Aufteilungsplan jeweils darauf beschränkt wurde.
Nach Mitteilung der Notarin von dem Eintritt der Rechtswirksamkeit des Vertrages forderte der Beklagte bei der Bewertungsstelle die Feststellung der Grundbesitzwerte an und setzte gegenüber den Klägern durch Bescheide vom 22.05.2009 für den Erwerbsvorgang vom 24.02.2009 gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) Grunderwerbsteuer auf Grundlage eines (zunächst) geschätzten Grundbesitzwertes von 193.739 € (jeweils x1/2) in Höhe von jeweils 4.359 € fest. Laut der Anlage wurde eine Steuerbefreiung gemäß § 6 bzw. § 7 GrEStG nicht gewährt, da die Kläger den Anteil an der Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren vor der Auseinandersetzung der GbR und der Zuordnung der Wohnung erworben hätten. Der Vorgang sei als einheitliches Vertragswerk besteuert worden.
Mit Einspruch und Klage machten die Kläger geltend, der Erwerbsvorgang vom 24.02.2009 sei nach § 7 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Im Übrigen liege kein einheitliches Vertragswerk vor, weil sie selbst Bauherren seien.
Nachdem das Feststellungs-Finanzamt während des Klageverfahrens mit Bescheid vom 21.09.2010 den Grundbesitzwert für Zwecke der Grunderwerbsteuer auf 105.000 € festgestellt hatte, setzte der Beklagte die Grunderwerbsteuer mit Bescheiden vom 22.11.2010 gemäß § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Abgabenordnung (AO) geändert auf jeweils 2.362 € fest.
Mit Urteil vom 26.02.2015 - 15 K 4223/10 - gab der Senat (zu diesem Zeitpunkt noch als 15. Senat) der Klage insoweit statt, als die Bemessungsgrundlage ohne die Kosten für das noch zu errichtende Gebäude anzusetzen, jedoch eine Steuerbefreiung nicht zu gewähren sei. Die Revision wurde zugelassen.
Durch Urteil vom 20.02.2019 - II R 28/15 - hat der Bundesfinanzhof das Urteil vom 26.02.2015 aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Zwar habe das Finanzgericht zu Recht entschieden, dass die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen seien. Auch sei der Erwerb der Miteigentumsanteile im Vertrag vom 24.02.2009 nicht nach § 6 Abs. 1 GrEStG oder nach § 7 Abs. 1 GrEStG von der Steuer befreit. Die Feststellungen im Urteil vom 26.02.2015 erlaubten es jedoch nicht, die Gegenleistung für den Erwerb der Miteigentumsanteile an dem unbebauten Grundstück zu bestimmen. Soweit in dem Urteil der Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG anstelle der Gegenleistung angesetzt worden sei, seien die Voraussetzungen dafür nicht erfüllt. Denn die Kläger hätten für den Erwerb der Miteigentumsanteile keine Gesellschaftsanteile an der C... GbR oder einen Teil davon hergegeben. Zwar korrespondierten offenkundig die Gesellschaftsanteile von insgesamt 3,78 % mit den Miteigentumsanteilen von insgesamt 378/10 000. Die Kläger seien aber nicht aus der C... GbR ausgeschieden, sondern hätten ihre Gesellschaftsanteile in unveränderter Höhe behalten. Zudem hätten nach 4.3 des Vertrags vom 24.02.2009 die Miteigentümer die Gegenleistung für die Übereignung der Miteigentumsanteile bereits erbracht. Maßgeblich sei daher der Wert der Gegenleistung, § 8 Abs. 1 GrEStG; erst wenn die Gegenleistung nicht zu ermitteln sei, eröffne § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 GrEStG den Ansatz des sodann auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gesondert festzustellenden Grundbesitzwerts.
Die Kläger tragen im II. Rechtszug ergänzend vor, im maßgeblichen Zeitpunkt vom 24.02.2009 bestehe der Wert der Gegenleistung in dem anteiligen Wert des Grundstücks, mithin in der anteiligen Zahllast am Grundstückskaufpreis, welche die Kläger mit der verbindlichen Übernahme der Miteigentumsrechte an ihrer zukünftigen Wohnung übernommen hätten. Der Wert der Gegenleistung sei danach mit 3,78 % von 392.920,- €, also in Höhe von 14.852,38 € anzusetzen, wobei auf die Kläger jeweils 7.426,19 € entfielen. Weitere Zahlungsverpflichtungen hätten nicht bestanden.
Der Berichterstatter hat mit Verfügung vom 11.10.2019 den Wert der Gegenleistung mit 24.961,64 €, für den jeweiligen Kläger (1/2) mit 12.480,82 € berechnet. Zu Grunde gelegt hat er den Grundstückskaufpreis von 392.920,- € aus dem Kaufvertrag vom 09.07.2008, die darauf entfallende Grunderwerbsteuer (Bescheid vom 22.05.2009) und die Notarkosten von 17.681,- € und 2.412,19 €, die Gegenleistung für die Leistungen aus dem Vertrag über das Baugemeinschaftsprojektmanagement vom 01.10.2007 in Höhe von 225.000,- €, Abriss- und Entsorgungsarbeiten in Höhe von 10.000,- € und 9.347,75 € sowie geschätzte weitere Kosten (Grundbuch, Kataster usw.) von 3.000,- €. Von der Summe (660.360,94 €) hat er den Anteil der Kläger mit zusammen 3,78 % in Höhe der 24.961,64 € ermittelt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte (Bl. 213 ff.) Bezug genommen.
Die Klägerseite hat auf den Hinweis erwidert, der Anspruch aus dem Vertrag vom 01.10.2007 sei im maßgeblichen Erwerbszeitpunkt noch nicht in vollem Umfang entstanden bzw. fällig gewesen und beziehe sich auch nur zu einem Teil auf die Projektplanung (Leistungsbereiche 1-3). Die Leistungsbereiche 4-5 seien zum Teil erst mit der Schlussrechnung fällig geworden und nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofes nicht heranzuziehen. Auch die Abriss- und Entsorgungsarbeiten seien der Bebauung zuzuordnen und nicht dem Grundstückserwerb. Danach trage die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer 392.920,- € (Grundstückskaufpreis) + 17.681 € und 2.412,19 € (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) + 110.000,- € (Leistungen 1-3 aus Vertrag vom 01.10.2007) + 3.000,- € (geschätzte weitere Kosten) = 526.013,19 €, davon 3,78 % = 19.883,30 €, je Kläger 9.941,65 €.
Mit weiterem Schriftsatz vom 02.12.2019 haben die Kläger ausgeführt, die Bemessungsgrundlage sei wie folgt zu ermitteln:
Grundstückskaufpreis 392.920,00 €
Grunderwerbsteuer 17.681,00 €
Notarkosten 2.412,19 €
Projektmanagement 65.000,00 €
Grundbuch, Kataster, Vermessung und Geotechnik 5.274,49 €
Summe: 483.287,68 €
Davon 3,78 % Anteil 18.268,27 €
Eheleute je 1/2 9.134,13 €
Grunderwerbsteuer (4,5 %) je Kläger 411,03 €
Die Kläger beantragen,
abweichend von den Grunderwerbsteuerbescheiden vom 22.05.2009 in der Fassung der Einspruchsentscheidungen vom 09.08.2010 sowie der Änderungsbescheide vom 22.11.2010 die Grunderwerbsteuer gegenüber den Klägern auf Grundlage einer Bemessungsgrundlage von jeweils 9.134,13 € festzusetzen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung, eine Gegenleistung sei nicht zu ermitteln, so dass als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nur der auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gesondert festgestellte Grundbesitz für ein unbebautes Grundstück infrage komme. Denn im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs seien bereits Projektierungs-, Planungs- und Architektenleistungen sowie gegebenenfalls weitere sonstige Leistungen erbracht worden. Zudem seien die Kläger erst zum 05.08.2008 der C... GbR beigetreten, so dass von den bisherigen Gesellschaftern erbrachte Leistungen werterhöhend gewirkt hätten. Auch die durch Zeitablauf erfolgte Wertsteigerung sei bei der Ermittlung der Gegenleistung zu berücksichtigen. Auf eine Feststellung des Grundbesitzwertes für ein unbebautes Grundstück hat der Beklagte mitgeteilt, vor Erlass von Änderungsbescheiden auf dieser Grundlage die gerichtliche Entscheidung abzuwarten.
Das Feststellungs-Finanzamt hat den Grundbesitzwert für Zwecke der Grunderwerbsteuer auf den 24.02.2009 - Wert des unbebauten Grundstücks - in Höhe von 12.870,- € festgestellt, für den jeweiligen 1/2-Anteil in Höhe von 6.435,- €.
Der Senat hat die Steuerakten des Beklagten beigezogen, auf deren Inhalt ergänzend Bezug genommen wird.
Entscheidungsgründe
Die Bescheide vom 22.05.2009 in der Fassung der Einspruchsentscheidungen vom 09.08.2010 sowie der Änderungsbescheide vom 22.11.2010 sind rechtswidrig und verletzen insoweit die Rechte der Kläger, als darin Grunderwerbsteuer von mehr als jeweils 563 € für die beiden Kläger festgesetzt worden ist.
I. Der Erwerb des jeweiligen Miteigentumsanteils an dem unbebauten Grundstück durch die Kläger ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG grunderwerbsteuerbar und kommt nicht in den Genuss einer Steuerfreistellung nach § 6 Abs. 1 Satz 1 GrEStG oder § 7 Abs. 1 GrEStG. Auf das Urteil des Senats vom Urteil vom 26.02.2015 - 15 K 4223/10 und das Urteil des Bundesfinanzhofes vom 20.02.2019 - II R 28/15 - wird insoweit vollinhaltlich Bezug genommen.
II. Offen ist nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofes allein noch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wobei der Bundesfinanzhof entschieden hat, dass die Voraussetzungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG für den Ansatz des Grundbesitzwertes als Bemessungsgrundlage anstelle der Gegenleistung nicht erfüllt sind. In Betracht kommt damit § 8 Abs. 1 oder Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG.
1. Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG wird die Steuer nach den Grundbesitzwerten im Sinne des § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 157 Abs. 1 bis 3 des Bewertungsgesetzes bemessen, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist.
a) Im Streitfall ist eine Gegenleistung vorhanden. Dies geht aus § 4.3 des Miteigentumsübereignungs- und Teilungsvertrages vom 24.02.2009 - URNr. .../2009 - hervor, wonach die Gegenleistung für die Übereignung der Miteigentumsanteile durch die einzelnen Gesellschafter bereits erbracht gewesen ist.
b) Eine Gegenleistung ist nicht zu ermitteln, wenn die Angaben über eine behauptete Gegenleistung so offensichtlich unrichtig oder so lückenhaft sind oder ganz fehlen, dass praktisch (wegen unbehebbarer Schwierigkeiten) nicht festgestellt werden kann, ob überhaupt eine Gegenleistung vereinbart worden ist. Die Unbestimmtheit von Vereinbarungen allein kann nicht den Steuerwert als "letzte Möglichkeit" zur Besteuerungsgrundlage erheben. Bloße Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Gegenleistung, die behoben werden können, reichen also nicht aus, um den Wert der Gegenleistung durch den Grundstückswert zu ersetzen. Auch eine unzureichende Unterrichtung über den Wert der dem Grunde nach bekannten Gegenleistung steht nicht ohne weiteres der Nichtkenntnis der Gegenleistung gleich. Eine andere Frage ist, welchen Wert die Gegenleistung hat. Ist dieser Wert nicht zu ermitteln, so bleibt nur der Weg der Schätzung, § 162 AO, oder der Pauschalbesteuerung, § 12 GrEStG; § 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG ist nicht anwendbar. Bei der Schätzung der Gegenleistung kann der (geschätzte) gemeine Wert des Grundstücks als Anhalt dienen. Nur in den Fällen, in denen auch eine Schätzung der Gegenleistung nicht möglich ist, ist es zulässig, die Steuer nach dem Wert gemäß § 8 Abs. 2 GrEStG zu erheben (Viskorf, in Boruttau, GrEStG, 19. Aufl. 2018, § 8 Rn. 64 ff. m.w.N.).
c) Entgegen der Auffassung des Beklagten ist im Streitfall eine Gegenleistung gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG vorhanden und zu ermitteln. Denn mit der Gründung der F... GbR durch Vertrag vom 20.12.2008 ist diese in alle bestehenden Aufträge und Verträge eingetreten, wie es der Gesellschaftsvertrag der C... GbR vom 01.10.2007 schon vorgesehen hatte. Damit haben die Gesellschafter, zu denen auch die Kläger gehört haben, die anteiligen Verbindlichkeiten übernommen. Sie haben diese Verbindlichkeiten anteilig übernehmen bzw. eingehen müssen, um die Eigentumswohnung erwerben zu können.
2. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gelten als Gegenleistungen bei einem Kauf gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG u.a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Als sonstige Leistungen sind alle "Verpflichtungen" des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück im zivilrechtlichen Sinne, aber gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind (Loose, in Boruttau, § 9 Rn. 241 m.w.N.). Es kommt mithin auf das Eingehen der Verpflichtung ein.
a) Anzusetzen ist zunächst der Grundstückskaufpreis. Das Grundstück ist von der Planungsgemeinschaft selbst, also den (ersten) Gesellschaftern erworben worden, so dass mangels Zwischenschaltung Dritter nicht von einem Gewinnaufschlag auszugehen ist. Der Kaufpreis hat 392.920 € betragen und ist daher in dieser Höhe anzusetzen. Das gezahlte Reservierungsentgelt von 10.000,- € ist laut § 1 Abs. 3 des Kaufvertrages auf den Kaufpreis angerechnet worden und erhöht den Preis nicht. Da es auf den vereinbarten Kaufpreis ankommt, besteht kein Raum für eine Wertsteigerung des Grundstücks aufgrund von Zeitablauf.
b) Ein Erwerb des Miteigentumsanteils bzw. der Eigentumswohnungen ist nach der (gesellschafts-) vertraglichen Konzeption im Streitfall - unabhängig von dem Nichtvorliegen eines einheitlichen Erwerbsvorganges - nicht möglich gewesen, ohne gleichzeitig die Verpflichtung einzugehen, die Vergütungen aus dem Vertrag über Leistungen des Baugemeinschaftsprojektmanagements vom 01.10.2007 zwischen der Planungsgemeinschaft und E... (anteilig) zu übernehmen. Dort werden für die Leistungen der Grundstückssuche, der Konzeptentwicklung und die Interessentenberatung (Leistungen 1-3) sowie für die Projektsteuerung (Leistung 4) und die Kassenführung (Leistung 5) konkrete Honorare benannt, und zwar in Höhe von 110.000,- € (Leistungen 1-3), von 90.000,- € (Leistung 4) und von 25.000,- € (Leistung 5), zusammen 225.000,- €. Entgegen der Auffassung der Kläger kommt es in Bezug auf die Leistungen 4 und 5 nicht darauf an, ob der konkrete Anspruch auf die Gegenleistung bereits entstanden und fällig gewesen ist. Maßgeblich ist insoweit das Eingehen der schuldrechtlichen Verpflichtung.
c) Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer in Höhe von 17.681,- € aus dem Erwerb vom 09.07.2008 sowie Notarkosten von 2.412,19 € der Notarin L.... Auch hierbei handelt es sich um Verbindlichkeiten, die von der F... GbR und damit anteilig von den Gesellschaftern übernommen worden sind.
d) Nicht einzubeziehen sind die Aufwendungen für die reine Bauplanung und die Architektenkosten. Derartige Erwerberleistungen gehören nur dann zur Gegenleistung, wenn sich Leistung oder Gegenleistung unausgewogen gegenüberstünden oder das Grundstück in bebautem Zustand zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht worden wäre. Für Ersteres ist weder etwas vorgetragen noch ersichtlich; Letzteres ist nach der Feststellung auch des Bundesfinanzhofes hier nicht der Fall (vgl. zu Planungs- u. Architektenosten BFH, Urteil vom 27.11.2013 - II R 56/12 -, BStBl II 2014, 534; BFH, Urteil vom 09.11.1999 - II R 54/98 -, BStBl II 2000, 143; BFH, Urteil vom 25.11.1992 - II R 67/89 -, BStBl II 1993, 308; Pahlke, GrEStG, 6. Aufl. 2018, § 9 Rn. 107 "Planungskosten"; Hofmann, GrEStG, 11. Aufl. 2016, § 9 Anm. 22; Loose in Boruttau, GrEStG, 19. Aufl. 2018, § 9 Rn. 304-306).
e) Des Weiteren ergeben sich die übernommenen Verpflichtungen aus den von der Klägerseite vorgelegten Rechnungen für Grundbuch (328,50 €), Kataster (289,40 €), Vermessung und Geotechnik (der C... GbR in Rechnung gestellte 357,- € und 2.401,54 € sowie 1898,05 €) in einer Gesamtsumme von 5.274,49 €.
f) Die Abriss- und Entsorgungsarbeiten (10.000,- € und 9.347,75 €) gehören ebenfalls zur Gegenleistung, da sie ausweislich des Gesellschaftsvertrages vom 20.12.2008 bereits vereinbart waren und ausgehend vom Protokoll der 1. Sitzung der Baugemeinschaft vom 27.01.2009, TOP 9., bereits am 29.01.2009 mit den Erdarbeiten begonnen wurde. Maßgeblich ist die Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtung
g) Weitere Positionen, die zur Gegenleistung gehören könnten, sind nicht ersichtlich. Insbesondere der Gesellschaftsvertrag der Baugemeinschaft vom 20.12.2008 lässt weitere Positionen nicht erkennen.
h) Die Bemessungsgrundlage und die Grunderwerbsteuer betragen von Vorstehendem ausgehend:
Grundstückskaufpreis 392.920,00 €
Grunderwerbsteuer 17.681,00 €
Notarkosten 2.412,19 €
Projektmanagement 225.000,00 €
Abriss- und Entsorgungsarbeiten 10.000,00 €
9.347,75 €
Geschätzt weitere Kosten (Grundbuch, Kataster usw.) 5.274,49 €
Summe: 662.635,43 €
davon 3,78 % Anteil: 25.047,62 €
Eheleute je 1/2: 12.523,81 €
Grunderwerbsteuer (4,5 %) je Kläger: 563,-- €
IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 der Zivilprozessordnung (ZPO).
Urteil vom 06.12.2019
Az.: 12 K 4223/10
In dem Rechtsstreit
1) der Frau A...,
2) des Herrn B...,Kläger,
bevollmächtigt:
gegen
das Finanzamt,
Beklagter,
wegen Grunderwerbsteuer
hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg - 12. Senat - aufgrund mündlicher Verhandlung vom 05. Dezember 2019 durch
die Vorsitzende Richterin am Finanzgericht ...,den Richter am Finanzgericht ...,
die Richterin am Finanzgericht ... sowie
den ehrenamtlichen Richter ... und
die ehrenamtliche Richterin ...
für Recht erkannt:
Tenor:
Abweichend von den Bescheiden vom 22.05.2009 in der Fassung der Einspruchsentscheidungen vom 09.08.2010 sowie der Änderungsbescheide vom 22.11.2010 wird die Grunderwerbsteuer für die Kläger auf jeweils 563 € festgesetzt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des gesamten Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Kläger abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.
Tatbestand
Das Verfahren befindet sich im II. Rechtszug.
Mit Gesellschaftsvertrag vom 01.10.2007 gründeten insgesamt neun Personen die C... GbR. Zu den Gründungsgesellschaftern gehörten u.a. der Architekt D... und der Projektmanager E.... Weitere Personen, darunter die Kläger, traten später bei.
Gesellschaftszweck war die Vorbereitung eines gemeinschaftlichen Bauvorhabens in Gestalt eines Mehrfamilienhauses durch Planungsmaßnahmen einschließlich der Anwerbung weiterer Gesellschafter bis zur Vorbereitung des notariellen Grundstückskaufvertrags und der notariellen Teilungserklärung. Die Gesellschaftsanteile sollten den künftigen Wohnungseigentumsanteilen entsprechen. Jeder Gesellschafter hatte die Ziele der Planungsgemeinschaft durch aktive Mitarbeit zu fördern. Die Kosten wurden mit 2.050 €/m2 Wohnfläche im Mittel einschließlich Grundstücks- und Nebenkosten (außer Grunderwerbsteuer und Notarkosten) veranschlagt. Mit dem Erreichen der gesellschaftsvertraglichen Ziele sollte aus der C... GbR eine F... GbR werden, welche die Aufträge und Verträge übernehmen sollte.
Ebenfalls am 01.10.2007 wurde zwischen der C... GbR und E... ein Vertrag über Leistungen des Baugemeinschaftsprojektmanagements mit einer geschätzten Vergütung von 225.000,- € geschlossen. Unter § 1 wurden hier seitens der C... GbR 5 Leistungsbereiche übertragen, und zwar für die Leistungen der Grundstückssuche, der Konzeptentwicklung und die Interessentenberatung (Leistungen 1-3) sowie für die Projektsteuerung (Leistung 4) und die Kassenführung (Leistung 5). Dafür wurden im Rahmen einer Kostenschätzung konkrete Honorare benannt, und zwar in Höhe von 110.000,- € (Leistungen 1-3), von 90.000,- € (Leistung 4) und von 25.000,- € (Leistung 5), zusammen 225.000,- €.
Am 08.10.2007 - URNr. .../2007, Notarin G..., H... - vereinbarte die I... GbR als Eigentümerin des Grundstücks J...-straße/K...-straße mit der C... GbR, vertreten durch D... und E... als Gesellschafter der zwischen ihnen bestehenden GbR, eine Reservierungsvereinbarung betreffend das Grundstück.
Mit notariell beurkundetem Grundstückskaufvertrag vom 09.07.2008 - URNr. .../2008, Notarin L..., H... - erwarb die C... GbR von der I... GbR das Grundstück J...-straße/K...-straße zu einem Kaufpreis von 392.920,- €. Die C... GbR wurde vertreten durch mehrere Personen als deren Gesellschafter; die Kläger waren daran noch nicht beteiligt.
Mit notarieller Urkunde vom 01.10.2008 - URNr. .../2008 - wurde der Kaufvertrag dahingehend geändert, dass die C... GbR erweitert um elf weitere, im Einzelnen genannte Gesellschafter, darunter die beiden Kläger, das Grundstück erwerben sollte.
Mit Vertrag vom 20.12.2008 gründeten 22 Personen, darunter auch die Kläger, die F... GbR zur Durchführung eines gemeinschaftlichen Bauvorhabens auf dem zuvor erworbenen Grundstück. Die F... GbR trat in die Verträge mit Planungsbeteiligten und Baufirmen, darunter in den Vertrag über Leistungen des Baugemeinschaftsprojektmanagements vom 01.10.2007, ein.
Am 24.02.2009 schlossen die Gesellschafter der F... GbR den hier streitgegenständlichen Miteigentumsübereignungs- und Teilungsvertrag - URNr. .../2009, Notarin L... -. Laut § 2 hielten die Kläger an der Gesellschaft einen Anteil von 3,78 %. Ihnen gemeinsam wurde in § 3 die Wohnung Nr. 7 zugewiesen und in § 4 zum Zwecke der Teilung und Bildung von Wohnungseigentum ein Miteigentumsanteil von 378/10.000 übertragen. In § 4.3 des Vertrags wurde vereinbart, dass die Miteigentumsanteile an dem Grundstück u.a. auf die Kläger jeweils in dem angegebenen Beteiligungsverhältnis übergehen und die Gegenleistung für die Übereignung der Miteigentumsanteile durch die einzelnen Gesellschafter bereits erbracht ist. In § 5 des Vertrages vereinbarten die Gesellschafter einen als Anl. 5 beigefügten Teilungsvertrag gemäß § 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), in dem die jeweiligen Miteigentumsanteile mit dem Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung verbunden und das Miteigentum gemäß Aufteilungsplan jeweils darauf beschränkt wurde.
Nach Mitteilung der Notarin von dem Eintritt der Rechtswirksamkeit des Vertrages forderte der Beklagte bei der Bewertungsstelle die Feststellung der Grundbesitzwerte an und setzte gegenüber den Klägern durch Bescheide vom 22.05.2009 für den Erwerbsvorgang vom 24.02.2009 gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) Grunderwerbsteuer auf Grundlage eines (zunächst) geschätzten Grundbesitzwertes von 193.739 € (jeweils x1/2) in Höhe von jeweils 4.359 € fest. Laut der Anlage wurde eine Steuerbefreiung gemäß § 6 bzw. § 7 GrEStG nicht gewährt, da die Kläger den Anteil an der Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren vor der Auseinandersetzung der GbR und der Zuordnung der Wohnung erworben hätten. Der Vorgang sei als einheitliches Vertragswerk besteuert worden.
Mit Einspruch und Klage machten die Kläger geltend, der Erwerbsvorgang vom 24.02.2009 sei nach § 7 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Im Übrigen liege kein einheitliches Vertragswerk vor, weil sie selbst Bauherren seien.
Nachdem das Feststellungs-Finanzamt während des Klageverfahrens mit Bescheid vom 21.09.2010 den Grundbesitzwert für Zwecke der Grunderwerbsteuer auf 105.000 € festgestellt hatte, setzte der Beklagte die Grunderwerbsteuer mit Bescheiden vom 22.11.2010 gemäß § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 der Abgabenordnung (AO) geändert auf jeweils 2.362 € fest.
Mit Urteil vom 26.02.2015 - 15 K 4223/10 - gab der Senat (zu diesem Zeitpunkt noch als 15. Senat) der Klage insoweit statt, als die Bemessungsgrundlage ohne die Kosten für das noch zu errichtende Gebäude anzusetzen, jedoch eine Steuerbefreiung nicht zu gewähren sei. Die Revision wurde zugelassen.
Durch Urteil vom 20.02.2019 - II R 28/15 - hat der Bundesfinanzhof das Urteil vom 26.02.2015 aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Zwar habe das Finanzgericht zu Recht entschieden, dass die Bauerrichtungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen seien. Auch sei der Erwerb der Miteigentumsanteile im Vertrag vom 24.02.2009 nicht nach § 6 Abs. 1 GrEStG oder nach § 7 Abs. 1 GrEStG von der Steuer befreit. Die Feststellungen im Urteil vom 26.02.2015 erlaubten es jedoch nicht, die Gegenleistung für den Erwerb der Miteigentumsanteile an dem unbebauten Grundstück zu bestimmen. Soweit in dem Urteil der Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG anstelle der Gegenleistung angesetzt worden sei, seien die Voraussetzungen dafür nicht erfüllt. Denn die Kläger hätten für den Erwerb der Miteigentumsanteile keine Gesellschaftsanteile an der C... GbR oder einen Teil davon hergegeben. Zwar korrespondierten offenkundig die Gesellschaftsanteile von insgesamt 3,78 % mit den Miteigentumsanteilen von insgesamt 378/10 000. Die Kläger seien aber nicht aus der C... GbR ausgeschieden, sondern hätten ihre Gesellschaftsanteile in unveränderter Höhe behalten. Zudem hätten nach 4.3 des Vertrags vom 24.02.2009 die Miteigentümer die Gegenleistung für die Übereignung der Miteigentumsanteile bereits erbracht. Maßgeblich sei daher der Wert der Gegenleistung, § 8 Abs. 1 GrEStG; erst wenn die Gegenleistung nicht zu ermitteln sei, eröffne § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 GrEStG den Ansatz des sodann auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gesondert festzustellenden Grundbesitzwerts.
Die Kläger tragen im II. Rechtszug ergänzend vor, im maßgeblichen Zeitpunkt vom 24.02.2009 bestehe der Wert der Gegenleistung in dem anteiligen Wert des Grundstücks, mithin in der anteiligen Zahllast am Grundstückskaufpreis, welche die Kläger mit der verbindlichen Übernahme der Miteigentumsrechte an ihrer zukünftigen Wohnung übernommen hätten. Der Wert der Gegenleistung sei danach mit 3,78 % von 392.920,- €, also in Höhe von 14.852,38 € anzusetzen, wobei auf die Kläger jeweils 7.426,19 € entfielen. Weitere Zahlungsverpflichtungen hätten nicht bestanden.
Der Berichterstatter hat mit Verfügung vom 11.10.2019 den Wert der Gegenleistung mit 24.961,64 €, für den jeweiligen Kläger (1/2) mit 12.480,82 € berechnet. Zu Grunde gelegt hat er den Grundstückskaufpreis von 392.920,- € aus dem Kaufvertrag vom 09.07.2008, die darauf entfallende Grunderwerbsteuer (Bescheid vom 22.05.2009) und die Notarkosten von 17.681,- € und 2.412,19 €, die Gegenleistung für die Leistungen aus dem Vertrag über das Baugemeinschaftsprojektmanagement vom 01.10.2007 in Höhe von 225.000,- €, Abriss- und Entsorgungsarbeiten in Höhe von 10.000,- € und 9.347,75 € sowie geschätzte weitere Kosten (Grundbuch, Kataster usw.) von 3.000,- €. Von der Summe (660.360,94 €) hat er den Anteil der Kläger mit zusammen 3,78 % in Höhe der 24.961,64 € ermittelt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte (Bl. 213 ff.) Bezug genommen.
Die Klägerseite hat auf den Hinweis erwidert, der Anspruch aus dem Vertrag vom 01.10.2007 sei im maßgeblichen Erwerbszeitpunkt noch nicht in vollem Umfang entstanden bzw. fällig gewesen und beziehe sich auch nur zu einem Teil auf die Projektplanung (Leistungsbereiche 1-3). Die Leistungsbereiche 4-5 seien zum Teil erst mit der Schlussrechnung fällig geworden und nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofes nicht heranzuziehen. Auch die Abriss- und Entsorgungsarbeiten seien der Bebauung zuzuordnen und nicht dem Grundstückserwerb. Danach trage die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer 392.920,- € (Grundstückskaufpreis) + 17.681 € und 2.412,19 € (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) + 110.000,- € (Leistungen 1-3 aus Vertrag vom 01.10.2007) + 3.000,- € (geschätzte weitere Kosten) = 526.013,19 €, davon 3,78 % = 19.883,30 €, je Kläger 9.941,65 €.
Mit weiterem Schriftsatz vom 02.12.2019 haben die Kläger ausgeführt, die Bemessungsgrundlage sei wie folgt zu ermitteln:
Grundstückskaufpreis 392.920,00 €
Grunderwerbsteuer 17.681,00 €
Notarkosten 2.412,19 €
Projektmanagement 65.000,00 €
Grundbuch, Kataster, Vermessung und Geotechnik 5.274,49 €
Summe: 483.287,68 €
Davon 3,78 % Anteil 18.268,27 €
Eheleute je 1/2 9.134,13 €
Grunderwerbsteuer (4,5 %) je Kläger 411,03 €
Hierzu sind Rechnungen für Grundbuch (328,50 €), Kataster (289,40 €), Vermessung und Geotechnik (der C... GbR in Rechnung gestellte 357,- € und 2.401,54 € sowie 1898,05 €) in einer Gesamtsumme von 5.274,49 € vorgelegt worden. Zum Projektmanagement sind Honorarrechnungen vom 06.10.2008 (20.000,- €), vom 30.10.2008 (15.000,- €) vom 21.12.2008 (20.000,- €) und vom 05.02.2009 (10.000,- €) vorgelegt worden.
Die Kläger beantragen,
abweichend von den Grunderwerbsteuerbescheiden vom 22.05.2009 in der Fassung der Einspruchsentscheidungen vom 09.08.2010 sowie der Änderungsbescheide vom 22.11.2010 die Grunderwerbsteuer gegenüber den Klägern auf Grundlage einer Bemessungsgrundlage von jeweils 9.134,13 € festzusetzen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Auffassung, eine Gegenleistung sei nicht zu ermitteln, so dass als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nur der auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gesondert festgestellte Grundbesitz für ein unbebautes Grundstück infrage komme. Denn im Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs seien bereits Projektierungs-, Planungs- und Architektenleistungen sowie gegebenenfalls weitere sonstige Leistungen erbracht worden. Zudem seien die Kläger erst zum 05.08.2008 der C... GbR beigetreten, so dass von den bisherigen Gesellschaftern erbrachte Leistungen werterhöhend gewirkt hätten. Auch die durch Zeitablauf erfolgte Wertsteigerung sei bei der Ermittlung der Gegenleistung zu berücksichtigen. Auf eine Feststellung des Grundbesitzwertes für ein unbebautes Grundstück hat der Beklagte mitgeteilt, vor Erlass von Änderungsbescheiden auf dieser Grundlage die gerichtliche Entscheidung abzuwarten.
Das Feststellungs-Finanzamt hat den Grundbesitzwert für Zwecke der Grunderwerbsteuer auf den 24.02.2009 - Wert des unbebauten Grundstücks - in Höhe von 12.870,- € festgestellt, für den jeweiligen 1/2-Anteil in Höhe von 6.435,- €.
Der Senat hat die Steuerakten des Beklagten beigezogen, auf deren Inhalt ergänzend Bezug genommen wird.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Die Bescheide vom 22.05.2009 in der Fassung der Einspruchsentscheidungen vom 09.08.2010 sowie der Änderungsbescheide vom 22.11.2010 sind rechtswidrig und verletzen insoweit die Rechte der Kläger, als darin Grunderwerbsteuer von mehr als jeweils 563 € für die beiden Kläger festgesetzt worden ist.
I. Der Erwerb des jeweiligen Miteigentumsanteils an dem unbebauten Grundstück durch die Kläger ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG grunderwerbsteuerbar und kommt nicht in den Genuss einer Steuerfreistellung nach § 6 Abs. 1 Satz 1 GrEStG oder § 7 Abs. 1 GrEStG. Auf das Urteil des Senats vom Urteil vom 26.02.2015 - 15 K 4223/10 und das Urteil des Bundesfinanzhofes vom 20.02.2019 - II R 28/15 - wird insoweit vollinhaltlich Bezug genommen.
II. Offen ist nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofes allein noch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wobei der Bundesfinanzhof entschieden hat, dass die Voraussetzungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG für den Ansatz des Grundbesitzwertes als Bemessungsgrundlage anstelle der Gegenleistung nicht erfüllt sind. In Betracht kommt damit § 8 Abs. 1 oder Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG.
1. Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG wird die Steuer nach den Grundbesitzwerten im Sinne des § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 157 Abs. 1 bis 3 des Bewertungsgesetzes bemessen, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist.
a) Im Streitfall ist eine Gegenleistung vorhanden. Dies geht aus § 4.3 des Miteigentumsübereignungs- und Teilungsvertrages vom 24.02.2009 - URNr. .../2009 - hervor, wonach die Gegenleistung für die Übereignung der Miteigentumsanteile durch die einzelnen Gesellschafter bereits erbracht gewesen ist.
b) Eine Gegenleistung ist nicht zu ermitteln, wenn die Angaben über eine behauptete Gegenleistung so offensichtlich unrichtig oder so lückenhaft sind oder ganz fehlen, dass praktisch (wegen unbehebbarer Schwierigkeiten) nicht festgestellt werden kann, ob überhaupt eine Gegenleistung vereinbart worden ist. Die Unbestimmtheit von Vereinbarungen allein kann nicht den Steuerwert als "letzte Möglichkeit" zur Besteuerungsgrundlage erheben. Bloße Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Gegenleistung, die behoben werden können, reichen also nicht aus, um den Wert der Gegenleistung durch den Grundstückswert zu ersetzen. Auch eine unzureichende Unterrichtung über den Wert der dem Grunde nach bekannten Gegenleistung steht nicht ohne weiteres der Nichtkenntnis der Gegenleistung gleich. Eine andere Frage ist, welchen Wert die Gegenleistung hat. Ist dieser Wert nicht zu ermitteln, so bleibt nur der Weg der Schätzung, § 162 AO, oder der Pauschalbesteuerung, § 12 GrEStG; § 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG ist nicht anwendbar. Bei der Schätzung der Gegenleistung kann der (geschätzte) gemeine Wert des Grundstücks als Anhalt dienen. Nur in den Fällen, in denen auch eine Schätzung der Gegenleistung nicht möglich ist, ist es zulässig, die Steuer nach dem Wert gemäß § 8 Abs. 2 GrEStG zu erheben (Viskorf, in Boruttau, GrEStG, 19. Aufl. 2018, § 8 Rn. 64 ff. m.w.N.).
c) Entgegen der Auffassung des Beklagten ist im Streitfall eine Gegenleistung gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG vorhanden und zu ermitteln. Denn mit der Gründung der F... GbR durch Vertrag vom 20.12.2008 ist diese in alle bestehenden Aufträge und Verträge eingetreten, wie es der Gesellschaftsvertrag der C... GbR vom 01.10.2007 schon vorgesehen hatte. Damit haben die Gesellschafter, zu denen auch die Kläger gehört haben, die anteiligen Verbindlichkeiten übernommen. Sie haben diese Verbindlichkeiten anteilig übernehmen bzw. eingehen müssen, um die Eigentumswohnung erwerben zu können.
2. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gelten als Gegenleistungen bei einem Kauf gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG u.a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Als sonstige Leistungen sind alle "Verpflichtungen" des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück im zivilrechtlichen Sinne, aber gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind (Loose, in Boruttau, § 9 Rn. 241 m.w.N.). Es kommt mithin auf das Eingehen der Verpflichtung ein.
a) Anzusetzen ist zunächst der Grundstückskaufpreis. Das Grundstück ist von der Planungsgemeinschaft selbst, also den (ersten) Gesellschaftern erworben worden, so dass mangels Zwischenschaltung Dritter nicht von einem Gewinnaufschlag auszugehen ist. Der Kaufpreis hat 392.920 € betragen und ist daher in dieser Höhe anzusetzen. Das gezahlte Reservierungsentgelt von 10.000,- € ist laut § 1 Abs. 3 des Kaufvertrages auf den Kaufpreis angerechnet worden und erhöht den Preis nicht. Da es auf den vereinbarten Kaufpreis ankommt, besteht kein Raum für eine Wertsteigerung des Grundstücks aufgrund von Zeitablauf.
b) Ein Erwerb des Miteigentumsanteils bzw. der Eigentumswohnungen ist nach der (gesellschafts-) vertraglichen Konzeption im Streitfall - unabhängig von dem Nichtvorliegen eines einheitlichen Erwerbsvorganges - nicht möglich gewesen, ohne gleichzeitig die Verpflichtung einzugehen, die Vergütungen aus dem Vertrag über Leistungen des Baugemeinschaftsprojektmanagements vom 01.10.2007 zwischen der Planungsgemeinschaft und E... (anteilig) zu übernehmen. Dort werden für die Leistungen der Grundstückssuche, der Konzeptentwicklung und die Interessentenberatung (Leistungen 1-3) sowie für die Projektsteuerung (Leistung 4) und die Kassenführung (Leistung 5) konkrete Honorare benannt, und zwar in Höhe von 110.000,- € (Leistungen 1-3), von 90.000,- € (Leistung 4) und von 25.000,- € (Leistung 5), zusammen 225.000,- €. Entgegen der Auffassung der Kläger kommt es in Bezug auf die Leistungen 4 und 5 nicht darauf an, ob der konkrete Anspruch auf die Gegenleistung bereits entstanden und fällig gewesen ist. Maßgeblich ist insoweit das Eingehen der schuldrechtlichen Verpflichtung.
c) Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer in Höhe von 17.681,- € aus dem Erwerb vom 09.07.2008 sowie Notarkosten von 2.412,19 € der Notarin L.... Auch hierbei handelt es sich um Verbindlichkeiten, die von der F... GbR und damit anteilig von den Gesellschaftern übernommen worden sind.
d) Nicht einzubeziehen sind die Aufwendungen für die reine Bauplanung und die Architektenkosten. Derartige Erwerberleistungen gehören nur dann zur Gegenleistung, wenn sich Leistung oder Gegenleistung unausgewogen gegenüberstünden oder das Grundstück in bebautem Zustand zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht worden wäre. Für Ersteres ist weder etwas vorgetragen noch ersichtlich; Letzteres ist nach der Feststellung auch des Bundesfinanzhofes hier nicht der Fall (vgl. zu Planungs- u. Architektenosten BFH, Urteil vom 27.11.2013 - II R 56/12 -, BStBl II 2014, 534; BFH, Urteil vom 09.11.1999 - II R 54/98 -, BStBl II 2000, 143; BFH, Urteil vom 25.11.1992 - II R 67/89 -, BStBl II 1993, 308; Pahlke, GrEStG, 6. Aufl. 2018, § 9 Rn. 107 "Planungskosten"; Hofmann, GrEStG, 11. Aufl. 2016, § 9 Anm. 22; Loose in Boruttau, GrEStG, 19. Aufl. 2018, § 9 Rn. 304-306).
e) Des Weiteren ergeben sich die übernommenen Verpflichtungen aus den von der Klägerseite vorgelegten Rechnungen für Grundbuch (328,50 €), Kataster (289,40 €), Vermessung und Geotechnik (der C... GbR in Rechnung gestellte 357,- € und 2.401,54 € sowie 1898,05 €) in einer Gesamtsumme von 5.274,49 €.
f) Die Abriss- und Entsorgungsarbeiten (10.000,- € und 9.347,75 €) gehören ebenfalls zur Gegenleistung, da sie ausweislich des Gesellschaftsvertrages vom 20.12.2008 bereits vereinbart waren und ausgehend vom Protokoll der 1. Sitzung der Baugemeinschaft vom 27.01.2009, TOP 9., bereits am 29.01.2009 mit den Erdarbeiten begonnen wurde. Maßgeblich ist die Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtung
g) Weitere Positionen, die zur Gegenleistung gehören könnten, sind nicht ersichtlich. Insbesondere der Gesellschaftsvertrag der Baugemeinschaft vom 20.12.2008 lässt weitere Positionen nicht erkennen.
h) Die Bemessungsgrundlage und die Grunderwerbsteuer betragen von Vorstehendem ausgehend:
Grundstückskaufpreis 392.920,00 €
Grunderwerbsteuer 17.681,00 €
Notarkosten 2.412,19 €
Projektmanagement 225.000,00 €
Abriss- und Entsorgungsarbeiten 10.000,00 €
9.347,75 €
Geschätzt weitere Kosten (Grundbuch, Kataster usw.) 5.274,49 €
Summe: 662.635,43 €
davon 3,78 % Anteil: 25.047,62 €
Eheleute je 1/2: 12.523,81 €
Grunderwerbsteuer (4,5 %) je Kläger: 563,-- €
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Satz 3 FGO.
IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 der Zivilprozessordnung (ZPO).
