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13.09.2017 · IWW-Abrufnummer 196455

Amtsgericht Brandenburg: Urteil vom 22.06.2017 – 31 C 112/16

Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.


Az.:     31 C 112/16

Amtsgericht Brandenburg an der Havel

Im Namen des Volkes

Urteil

In dem Rechtsstreit

der Frau …,

Klägerin,

Prozessbevollmächtigter:
Rechtsanwalt…,

gegen

die…,

Beklagte,

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwältin…

wegen Herausgabe, Erklärung der Pfandfreigabe und Zahlung,

hat das Amtsgericht Brandenburg an der Havel durch den Richter am Amtsgericht Moch-Titze am 22.06.2017 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 25.04.2017 für Recht erkannt:

  1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 175,71 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.08.2016 - dem Tag der Rechtshängigkeit - zu zahlen.
  2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 83,54 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.06.2016 - dem Tag der Rechtshängigkeit - zu zahlen.
  3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
  4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beschluss

Der Streitwert des Rechtsstreits wird bis zum 24.07.2016 auf 406,22 Euro und seit dem 25.07.2016 auf 175,71 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Eines Tatbestandes bedarf es in dieser Sache nicht, da ein Rechtsmittel gegen dieses Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist (§ 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO in Verbindung mit § 495a ZPO unter Beachtung von § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat sowie die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und zudem die Partei durch das Urteil auch nicht mit mehr als 600,00 Euro beschwert ist.

Entscheidungsgründe:

Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2a) GVG in Verbindung mit § 29a ZPO.
Die zulässige Klage ist – auch nach ihrer zulässigen Umstellung – in vollem Umfang begründet. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten hier noch ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mietkaution/-sicherheit in Höhe von insgesamt 175,71 Euro nebst Zinsen zu (§ 535, § 546, § 551, § 556, § 556a, § 556b BGB).

Der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution/-sicherheit wird grundsätzlich zwar erst mit Ablauf einer der Vermieterin zuzubilligenden Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; BGH, NJW 1987, Seiten 2372 f.; BGH, NJW 1982, Seite 2186; LG Baden-Baden, WuM 2002, Seite 697; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.).

Mit der Leistung der Mietkaution erwirbt der Mieter nämlich nur einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr dieser Mietsicherheit (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; BGH, NJW 1987, Seiten 2372 f.; BGH, NJW 1982, Seite 2186; LG Baden-Baden, WuM 2002, Seite 697; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Langen, WuM 1996, Seite 31). Diese Bedingung tritt in der Regel aber bereits ein, wenn die Mieterin die Räume an die Vermieterin zurückgegeben hat.

Unstreitig erfolgte die Rückgabe der Wohnräume hier aber bereits am 29. Mai 2015, so dass an der grundsätzlichen Fälligkeit dieses Zahlungsanspruches nunmehr – d.h. im Juni 2017 – wohl auch kein Zweifel mehr besteht.

Dass die Beklagtenseite dies – dem Grunde nach – wohl ebenso sieht wird aus ihrem Schriftsatz vom 19.04.2016 – Anlage K 7 (Blatt 14 bis 15 der Akte) – und dem Schreiben ihrer nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 25.04.2016 – Anlage B 2 (Blatt 31 der Akte) – sowie der Klageerwiderung 06.07.2016 (Blatt 28 bis 29 der Akte) deutlich, mit welchem die Beklagtenseite ausdrücklich die Aufrechnung mit den – ihrer Ansicht nach bestehenden – Gegenansprüchen aus der Betriebskostenabrechnung vom 18.02.2016 unter Berücksichtigung der Korrektur vom 14.07.2016 für das Jahr 2015 – Anlage K 8 (Blatt 16 bis 19 der Akte) – gegenüber der Klägerin erklärt hat.

Das erkennende Gericht (vgl. u.a.: AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.) ist mit der herrschenden Rechtsmeinung (vgl. u.a.: BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; BGH, NJW 1987, Seiten 2372 f.; BGH, NJW 1982, Seite 2186; KG Berlin, MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Düsseldorf, NZM 2001, Seiten 380 ff.; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, Seite 651; LG Regensburg, NJW-RR 1995, Seiten 907 f.; AG Köln, WuM 2004, Seite 609) zwar auch der Auffassung, dass es dem Wesen der Mietkaution als Sicherungsmittel von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis entspricht, dass zu Gunsten des Vermieters für bestehende und/oder von den Mietern anerkannte Ersatzansprüche grundsätzlich noch ein Zurückbehaltungs- und Verwertungsrecht des Vermieters besteht, so dass die Beklagte zur Sicherung etwaiger Forderung hier auch noch grundsätzlich ein Zurückbehaltungs- und ggf. auch Verwertungsrecht in diesem Sinne gegenüber der Klägerin zur Seite gestanden hat (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; KG Berlin, MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Karlsruhe, WuM 1987, Seite 156; LG Berlin, Grundeigentum 2009, Seite 980 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Köln, WuM 1988, Seite 267).

Einer Mieterin, die eine Mietsicherheit/-kaution geleistet hat, steht somit (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist der Vermieterin (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.) ein Anspruch auf Freigabe der Mietkaution/-sicherheit zu.

Dieser Anspruch der Mieterin auf Freigabe der Mietsicherheit/-kaution wird allerdings dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis der Vermieterin entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem der Vermieterin Forderungen aus dem Mietverhältnis nicht mehr gegenüber der Mieterin zustehen, wegen derer sie sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.).

Diesem Zurückbehaltungsrecht der Vermieterin ist in der Regel aber bereits dann stattzugeben, wenn die Vermieterin zur Begründung ihrer Forderung schlüssig vorträgt, es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen die Mieterin, zu deren Sicherung sie die Mietkaution/-sicherheit noch benötige. Dabei sind an die Darlegungslast der Vermieterin auch nicht zu große Anforderungen zu stellen. Die von der Vermieterin zur Begründung vorzutragenden Tatsachen müssen nämlich nur so konkret sein, dass sie aufgrund einer juristischen Subsumtion geeignet sind, den geltend gemachten Anspruch als gegenüber der Mieterin entstanden erscheinen lassen (BGH, NJW 1991, Seite 2707; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, Seiten 211 ff. = DWW 2000, Seiten 307 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“).

Der Anspruch der Vermieterin auf Leistung der Mietkaution besteht sogar - trotz Kündigung des Mietverhältnisses - grundsätzlich noch so lange fort, wie Forderungen der Vermieterin aus dem Mietverhältnis noch bestehen, bzw. so lange, wie die Kautionsabrechnungs- und Prüfungsfrist der Vermieterin noch läuft (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; KG Berlin, MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Karlsruhe, WuM 1987, Seite 156; LG Berlin, Grundeigentum 2009, Seite 980 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Köln, WuM 1988, Seite 267).

Jedoch reicht eine schlichte Behauptung der Vermieterseite, ihr stehe noch (irgend) ein zu sichernder Anspruch zu, hierzu grundsätzlich noch nicht aus (OLG Düsseldorf, NZM 2001, Seiten 380 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“).

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution zudem ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem streitigen Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann die Vermieterin gegenüber dem Anspruch der Mieterin auf Kautionsrückzahlung nämlich auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen der Vermieterin aus dem streitigen Mietverhältnis benötigt wird (BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az.: VIII ZR 36/12, u.a. in: NJW 2012, Seiten 3300 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“).

Wenn aber dementsprechend mit Zahlungen durch die Mieterin nach substantiierten Vortrag der Vermieterseite noch tatsächlich zu rechnen ist oder bereits eine konkrete Verrechnung bzw. Aufrechnung erfolgen kann, kann von der Vermieterin auch nicht verlangt werden, dass sie jegliche Sicherheit aufgibt.

Für das Bestehen etwaiger Gegenansprüche, die mit der Mietkaution zu verrechnen bzw. aufzurechnen sind, ist zwar hier die Beklagtenseite als Vermieterin darlegungs- und beweispflichtig und ist ihr zur Prüfung solcher Ansprüche auch nur eine „angemessene“ Frist zuzubilligen (OLG Düsseldorf, ZMR 1992, Seiten 191 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“; AG Saarbrücken, Urteil vom 22.04.2015, Az.: 3 C 400/13, u.a. in: „juris“). Bei Beendigung des Mietvertragsverhältnisses erfordert eine angemessene Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlagen somit, dass die Beklagte als Vermieterin sich alsbald schlüssig wurde, ob sie die ihr von den Klägern ehemals gestellte Sicherheitsleistung in Form der Mietkaution zur Ausgleichung fälliger Ansprüche nutzen will oder nicht (OLG Düsseldorf, ZMR 1992, Seiten 191 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“; AG Saarbrücken, Urteil vom 22.04.2015, Az.: 3 C 400/13, u.a. in: „juris“; AG Hamburg, WuM 1997, Seiten 213 f.).

Als „angemessen“ wird insoweit nach herrschender Rechtsmeinung nämlich in der Regel eine Frist von ca. 6 Monaten angesehen, wobei es aber immer auch auf die besonderen Umstände des Einzelfalls ankommt. Diese Umstände können teilweise nämlich auch so beschaffen sein, dass mehr als 6 Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter auch zumutbar sind (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, NJW 1987, Seiten 2372 f. = WuM 1987, Seiten 310 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“; AG Saarbrücken, Urteil vom 22.04.2015, Az.: 3 C 400/13, u.a. in: „juris“; AG Hamburg-Barmbek, WuM 2010, Seite 153; AG Ulm, DWW 2008, Seiten 96 f.).

An dieser Rechtslage hat sich auch durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.06.2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) auch nichts geändert (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“). Von einer gesetzlichen Regelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist nämlich bewusst abgesehen worden, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.).

Die Mietkaution sichert aber alle – auch noch nicht fälligen und – teilweise – auch schon verjährten (§ 215 BGB) – Ansprüche der Vermieterin, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, NJW 1972, Seiten 721 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“) und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks auch auf etwaige Schäden bzw. Mietzins- oder Betriebskostennachzahlungen. Dies entspricht der nahezu der einhelligen Auffassung in der Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; KG Berlin, MDR 2014, Seiten 144 f.; KG Berlin, MDR 2013, Seite 510; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2009, Seiten 514 f.; OLG Düsseldorf, NZM 2005, Seiten 783 f.; OLG Düsseldorf, ZMR 2002, Seiten 37 f.; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, Seiten 211 ff.; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, Seite 651; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, Seite 720; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Charlottenburg, Beschluss vom 12.01.2011, Az.: 203 C 1001/11, u.a. in: ZMR 2011, Seiten 477 f.; AG Gießen, WuM 2012, Seiten 438 f.).

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Mietkaution zudem nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungs-Funktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf deshalb ein Vermieter – bei beendetem Mietverhältnis – grundsätzlich auf eine verpfändete Forderung auch zugreifen (BGH, Urteil vom 20.07.2016, Az.: VIII ZR 263/14, u.a. in: NJW 2016, Seiten 3231 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 1422 f.; BGH, Urteil vom 24.03.1999, Az.: XII ZR 124/97, u.a. in: MDR 1999, Seiten 988 f.; KG Berlin, MDR 2014, Seiten 144 f.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2009, Seiten 514 f.; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 164 f.; LG Potsdam, Urteil vom 21.06.2007, Az.: 11 S 192/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 1253 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.02.2017, Az.: 31 C 179/14, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 102388 = „juris“; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.04.2012, Az.: 31 C 175/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 758 = WuM 2012, Seite 406 = MietRB 2012, Seiten 256 f.; AG Charlottenburg, Beschluss vom 12.01.2011, Az.: 203 C 1001/11, u.a. in: ZMR 2011, Seiten 477 f.; AG Gießen, WuM 2012, Seiten 438 f.).

Die Vermieterin soll sich nämlich wegen ihrer Forderungen – insbesondere wegen ihrer nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche – aus der Mietkaution auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch der Mieterin befriedigen können (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 01.07.1987, Az.: VIII ARZ 2/87, u.a. in: NJW 1987, Seiten 2372 f.; LG Hamburg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 164 f.).

Bei Verpfändung eines Sparguthabens - so wie hier - kann die Vermieterin somit bei Pfandreife das Pfandrecht unmittelbar durch Einziehung der Forderung bei dem Kreditinstitut realisieren (BGH, Urteil vom 02.05.1984, Az.: VIII ZR 344/82, u.a. in: NJW 1984, Seiten 1749 f.; LG Potsdam, Urteil vom 21.06.2007, Az.: 11 S 192/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 1253 f.; LG Wuppertal, Urteil vom 27.11.2003, Az.: 9 S 194/03, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 1309 f.; LG Darmstadt, Beschluss vom 13.12.2004, Az.: 11 T 11/04, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 193 ff.; AG Charlottenburg, Beschluss vom 12.01.2011, Az.: 203 C 1001/11, u.a. in: ZMR 2011, Seiten 477 f.). Es steht den Parteien, denen eine solch Sicherung zu weit geht, nämlich frei, für die Kaution einen eingeschränkten Sicherungszweck zu vereinbaren. Eine gesetzliche Einschränkung des Sicherungszwecks einer Mietkaution gilt nämlich nur für preisgebundenen Wohnraum (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG); um solchen handelt es sich hier aber unstreitig nicht.

Voraussetzung für eine Aufrechnung mit der Mietkaution ist dann nur noch, dass die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses auch eine Abrechnung über ihre noch offenen Forderungen aufstellt und diese dann von der Mietkaution im Rahmen einer Aufrechnung abzieht, so wie hier bereits mit Schriftsatz vom 19.04.2016 – Anlage K 7 (Blatt 14 bis 15 der Akte) – und dem Schreiben der nunmehrigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 25.04.2016 – Anlage B 2 (Blatt 31 der Akte) – sowie der Klageerwiderung 06.07.2016 (Blatt 28 bis 29 der Akte) auch geschehen.

Voraussetzung für eine wirksame erklärte Aufrechnung war jedoch auch hier, dass die Beklagte als Vermieterin bereits die Mietkaution verwertet hatte, mithin auf die verpfändete Forderung bereits tatsächlich zugegriffen wurde. Die Voraussetzungen für eine Aufrechnung griffen nämlich wegen der fehlenden Gleichartigkeit des Anspruch der Mieterin auf Freigabe des verpfändeten Sparkontos und dem Zahlungsanspruch der Vermieterin im Sinne von § 387 BGB hier solange noch nicht, solange das Sparkonto noch nicht verwertet worden war. Das Erfordernis der Gleichartigkeit beschränkt die Aufrechnung im Wesentlichen nämlich auf beiderseitige Geldleistungen.

Der hier zunächst von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Freigabe eines Sparbuchs war aber auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet. Eine Gleichartigkeit mit dem von der Beklagten/Vermieterin geltend gemachten Zahlungsanspruch bezüglich der Betriebskostennachzahlung lag somit bis zum Zeitpunkt der Verwertung des Mietkautions-Sparbuches durch die Vermieterin/Beklagte noch nicht vor (BGH, Beschluss vom 09.07.2009, Az.: IX ZR 135/08, u.a. in: MDR 2009, Seite 1251; KG Berlin, Beschluss vom 09.05.2011, Az.: 8 U 172/10, u.a. in: ZMR 2011, Seite 858; KG Berlin, Beschluss vom 03.06.2010, Az.: 12 U 164/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seite 1201; KG Berlin, Urteil vom 11.08.2003, Az.: 8 U 124/02, u.a. in: KG-Report 2004, Seite 81; OLG Naumburg, Urteil vom 09.04.1998, Az.: 3 U 1062/97, u.a. in: „juris“; LG Hannover, Beschluss vom 22.02.2013, Az.: 14 S 58/12, u.a. in: BeckRS 2013, Nr.: 9948 = „juris“; LG Bonn, Beschluss vom 03.11.2010, Az.: 6 S 175/10, u.a. in: BeckRS 2011, Nr.: 12121= „juris“; LG Baden–Baden, Beschluss vom 29.10.2002, Az.: 3 T 40/02, u.a. in: WuM 2002, Seite 697; AG Nürtingen, Urteil vom 05.05.2010, Az.: 42 C 2304/09, u.a. in: BeckRS 2010, Nr.: 1745542 = „juris“; AG Bad Homburg, Urteil vom 22.05.2007, 2 C 2426/06, u.a. in: WuM 2008, Seite 401).

Bis zum Zeitpunkt der Auszahlung/Verwertung des Mietkautions-Sparbuchs lagen die Voraussetzungen für eine wirksam erklärte Aufrechnung somit hier mangels Gleichartigkeit der Leistungen gemäß § 387 BGB noch nicht vor, so dass vorliegend erst seit dem erfolgten Einbehalt der Mietkaution (d.h. der Verwertung) durch die Vermieterin/Beklagte in Höhe von 270,80 Euro zum 21. Juni 2016 eine wirksame Aufrechnungslage aufgrund der schriftlich erklärten Aufrechnung der Vermieterseite überhaupt hier entstehen konnte.

Da die Beklagte dann hier zudem auch noch mittels Korrektur-Abrechnung vom 14.07.2016 – Anlage K 9 (Blatt 38 bis 39 der Akte) – eine geringere Nachzahlung hinsichtlich der Betriebskosten für das Jahr 2015 berechnete und an die Klägerin zwischenzeitlich sogar noch 95,09 Euro zurück gezahlt hat, verringerte sich der hier noch streitbefangene Kautions-Einbehalt der Beklagten auf einen Betrag von 175,71 Euro (270,80 € - 95,09 €).

Aus diesen Gründen war die Klägerin dann aber auch hier berechtigt, die Klage nunmehr nach Rechtshängigkeit (09. Juni 2016) mit Schriftsatz vom 25. Juli 2016 auf Zahlung in Höhe von 175,71 Euro umzustellen, da diese Klageänderung als sachdienlich anzusehen ist.

Da die Beklagten-/Vermieterseite nunmehr die von der Klägerin an sie geleistete Mietkaution/-sicherheit wirksam im Rahmen der erfolgten Aufrechnung auch abgerechnet hat, ist der mit der Übergabe der Mieträume durch die Klägerin entstandene Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution/-sicherheit gegen die Beklagte somit durch diese, von der Beklagten erklärten Aufrechnung insofern jetzt ggf. erloschen, wenn die darin aufgeführten Gegenansprüche der Beklagten/Vermieterin dem Grunde und der Höhe nach tatsächlich berechtigt waren. Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin/Mieterin könnte somit  grundsätzlich gemäß § 389 BGB wegen der Aufrechnung mit Ansprüchen der Beklagten gegen die Klägerin in Höhe von 175,71 Euro erloschen sein, wenn der Beklagten tatsächlich noch ein aufrechenbarer Gegenanspruch gegenüber der Klägerin aufgrund der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 in dieser Höhe zur Seite steht (AG Bremen, Urteil vom 27.07.2016, Az.: 17 C 68/15, u.a. in: WuM 2016, Seiten 685 ff.).

Ansprüche eines Vermieters auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden bereits mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit nur den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, NJW 1991, Seiten 836 f.; LG Berlin, WuM 2008, Seiten 587 f.); inhaltliche Fehler können auch noch nach Fristablauf ggf. korrigiert werden (BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, NJW 2005, Seite 219). Entsprechend der gesetzlichen Regelung (§ 556 Abs. 3 BGB) ist zudem der Zeitpunkt für die Abrechnung nicht in das freie Belieben des Vermieters gestellt, sondern hat die Abrechnung innerhalb der Jahresfrist zu erfolgen.

Diese Funktion erfüllt die hier durch die Klägerseite an den Beklagten übersandte, teilweise mit Schreiben vom 14.07.2016 – Anlage K 9 (Blatt 38 bis 39 der Akte) – korrigierte Betriebskostenabrechnung vom 18.02.2016 – Anlage K 8 (Blatt 16 bis 19 der Akte) – aber nur teilweise.

… (wird ausgeführt)…

Soweit die Klägerin/Mieterin nunmehr die Höhe einzelner Betriebskostenpositionen beanstandet, berühren diese Einwendungen somit allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die nunmehr hier im Rechtsstreit durch das Gericht zu befinden ist (BGH, NJW 2011, Seiten 368 ff.; LG Hamburg, WuM 2004, Seite 498).

Ist eine Brutto- oder Bruttokaltmiete vereinbart, kann nach § 556a BGB die Mietstruktur durch Einführung einer separaten Umlage zwar hinsichtlich verbrauchsabhängiger Betriebskosten wie Wasser, Abwasser, elektrischen Strom, Müll u.a., geändert werden; dasselbe gilt für die Kosten, die bislang im Betriebskostenanteil einer Teilinklusivmiete enthalten waren. Die Änderung erfolgt nach § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB durch Erklärung in Textform gemäß § 126b BGB, so dass die schriftlichen Erklärungen der Beklagtenseite vom 13.06.2014 – Anlag B 4 (Blatt 21 der Akte) – und vom 22.12.2014 – Anlag B 5 (Blatt 22 der Akte) – auch formgerecht erfolgten. Bestimmte Fristen sind zudem nicht zu beachten. Diese Erklärung kann nach § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB zwar nur für zukünftige Abrechnungszeiträume abgegeben werden, jedoch ist dies hier ebenso der Fall, da diese Erklärungen erst für das Jahr 2015 geltend sollten.

Da die seit dem 01.01.2015 gesondert erhobenen Kosten für Wasser, Abwasser, elektrischen Strom und Heizung (Wärme) jedoch bislang Teil der von der Klägerin/Mieterin entrichteten Brutto-Miete waren, hätte diese Miete gemäß § 556a Abs. 2 Satz 3 BGB auch von der Vermieterin entsprechend herabgesetzt werden müssen. Voraussetzung ist nach § 556a Abs. 2 Satz 3 BGB nämlich, dass zugleich die bisherige Miete oder die Betriebskostenpauschale um den verbrauchsabhängig umzulegenden Betrag gekürzt wird. Die Beklagte/Vermieterin konnte hier also nicht etwa von der Herabsetzung der bisherigen Miete absehen, weil sich andere Betriebskosten, die mit der Miete noch abgegolten sind, ggf. erhöht haben (Langenberg, NZM 2001, Seiten 783 ff.; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 556a BGB, Rn. 42; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 556a BGB, Rn. 47; Schmid/Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 556a BGB, Rn. 42; Ehlert, in: BeckOK BGB, Bamberger/Roth, 42. Edition, Stand: 01.05.2014, § 556a BGB, Rn. 29; Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Auflage 2014, § 556a BGB, Rn. 37).

Herauszurechnen waren somit zunächst die tatsächlichen bisherigen Aufwendungen für diese Kosten, wie z.B. für Trinkwasser, Abwasser und elektrischen Strom (BGH, Urteil vom 21.09.2011, Az.: VIII ZR 97/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 226 f.; Weidenkaff, in: Palandt, BGB-Kommentar, 76. Auflage 2017, § 556a BGB, Rn. 9; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 556a BGB, Rn. 42; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 556a BGB, Rn. 47; Schmid/Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 556a BGB, Rn. 42; Ehlert, in: BeckOK BGB, Bamberger/Roth, 42. Edition, Stand: 01.05.2014, § 556a BGB, Rn. 29; Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Auflage 2014, § 556a BGB, Rn. 37), und zwar zum Zeitpunkt der Umstellung.

Die Vermieterin/Beklagte musste die Höhe der Betriebskostenanteile also zum Zeitpunkt der jeweiligen Umstellungserklärung ermitteln und die Miete auch entsprechend herabsetzen (BGH, Urteil vom 21.09.2011, Az.: VIII ZR 97/11, u.a. in: NJW 2012, Seiten 226 f.; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 556a BGB, Rn. 47; Ehlert, in: BeckOK BGB, Bamberger/Roth, 42. Edition, Stand: 01.05.2014, § 556a BGB, Rn. 29; Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Auflage 2014, § 556a BGB, Rn. 37).

Der Umfang der Mietsenkung hätte im Übrigen bereits in der jeweiligen Erklärung erläutert werden müssen, indem die bisherigen Aufwendungen für die jeweilige Betriebskostenart in der jeweiligen Erklärung dargestellt werden. Insofern hätte der Klägerin/Mieterin sogar ein Belegeinsichtsrecht zugestanden (Schmid/Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 556a BGB, Rn. 42).

Eine Änderungs-Erklärung, in der jedoch diese Herabsetzung der Miete fehlt – so wie hier –, ist aber bereits unwirksam (AG Münster, Urteil vom 04.10.1994, Az.: 4 C 273/94, u.a. in: WuM 1994, Seite 613; Schmid, ZMR 2001, Seiten 761 f.; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB-Kommentar, Neubearbeitung 2014, § 556a BGB, Rn. 42; Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 556a BGB, Rn. 47; Schmid/Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 556a BGB, Rn. 42; Ehlert, in: BeckOK BGB, Bamberger/Roth, 42. Edition, Stand: 01.05.2014, § 556a BGB, Rn. 29; Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Auflage 2014, § 556a BGB, Rn. 37).

Da in den schriftlichen Erklärungen der hiesigen Beklagten vom 13.06.2014 – Anlag B 4 (Blatt 21 der Akte) – und vom 22.12.2014 – Anlag B 5 (Blatt 22 der Akte) – jedoch jeweils unstreitig Angaben zu einer entsprechenden Herabsetzung der bisherigen Miete fehlen, sind diese beiden Erklärungen auch unwirksam, so dass die hiesige Klägerin die entsprechende Betriebskosten weder für den elektrischen Strom in Höhe von 347,75 Euro noch für Trink- und Abwasser in Höhe von 204,77 Euro gesondert - quasi über den bisherigen Mietzins hinaus - an die Beklagte zahlen musste.

Aus diesem Grunde konnte vorliegend aber sogar dahingestellt bleiben, ob die Klägerin die Heizkosten tatsächlich gemäß den Grundsätzen der Heizkostenverordnung sowieso hätte tragen müssen (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 329/14, u.a. in: NJW-RR 2016, Seiten 585 ff.; LG Potsdam, Urteil vom 17.07.2015, Az.: 13 S 72/14, u.a. in: WuM 2015, Seiten 550 f.; LG Berlin, Urteil vom 20.03.2013, Az.: 67 S 414/12, u.a. in: MM 2015, Nr. 5, Seite 30; AG Itzehoe, Urteil vom 22.07.2016, Az.: 97 C 2/16, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 912 f.) – selbst wenn das nunmehr hier erkennende Gericht dem grundsätzlich sogar zustimmt –, da allein schon die abgerechneten Kosten für elektrischen Strom, Trink- und Abwasser in Höhe von insgesamt 552,52 Euro (347,75 € + 204,77 2€) den von der Beklagten hier jetzt noch zur Aufrechnung gestellten Betrag in Höhe von 175,71 Euro übersteigen, so dass die insoweit von der Beklagten erfolgte Aufrechnung mit der Mietkaution hinsichtlich der Betriebskosten für elektrischen Strom, Trink- und Abwasser unbegründet war und der Klägerin somit weiterhin der in dieser Sache geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüber der Beklagten hier zusteht.

Bei dem hier durch die Klägerseite u.a. noch geltend gemachten Zahlungsanspruch gegenüber der Beklagtenseite bezüglich der vorprozessualen/außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von insgesamt 83,54 Euro, die nach der Vorbemerkung 3 Abs. 4 Satz 1 des Vergütungsverzeichnisses (Anlage 1 zu § 2 Abs. 2 RVG) nicht in voller Höhe auf die Verfahrensgebühr des gerichtlichen Verfahrens angerechnet werden, handelte es sich um eine Nebenforderung im Sinne des § 4 ZPO, die bei der Streitwertberechnung unberücksichtigt zu bleiben hat (Steenbuck, MDR 2006, Seiten 423 ff.; Enders, JurBüro 2004, 57, 58; Heinrich, in: Musielak, § 4 ZPO, Rn. 8; Zöller-Herget, Zivilprozessordnung, § 4 ZPO, Rn. 13; Hansens, ZfSch 2007, Seiten 284 f.; BGH, FamRZ 2007, Seiten 808 f.; BGH, NJW 2006, Seiten 2560 f.; BGH, BB 2006, Seite 127; OLG Celle, AGS 2007, Seite 321 = RVGreport 2007, Seite 157; OLG Frankfurt/Main, RVGreport 2006, Seiten 156 f.; OLG Oldenburg, NdsRpfl. 2006, Seite 132; OLG Celle, OLG-Report 2006, Seite 630 = Schadenpraxis 2006, Seite 384; OLG Köln, RVG-Report 2005, Seite 76; LG Berlin, JurBüro 2005, Seite 427 = r + s 2005, Seite 444 = MDR 2005, Seite 1318 = AGS 2006, Seite 86 = DAR 2005, Seiten 478 f.; AG Hamburg, Urteil vom 18.09.2006, Az.: 644 C 188/06; AG Brandenburg an der Havel, NJOZ 2006, Heft 35, Seiten 3254 ff.).

… (wird ausgeführt)…

Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den § 247, § 286 und § 288 BGB sowie daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich auf § 91 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, § 711 und § 713 ZPO.

Zudem ist noch der Streitwert des Rechtsstreits durch das Gericht hier festzusetzen gewesen.

Verkündet am 22.06.2017

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Im Bild: Barbara Oehrlein, Jasmin Baumeister, Michaela Scharvogel-Junghof und Arnold Scheiner
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