11.04.2005 · IWW-Abrufnummer 051003
Landgericht Frankfurt/Main: Urteil vom 18.03.2005 – 2-11 S 242/04
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Im Rechtsstreit
hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main durch Richterin am Landgericht Wehner als Einzelrichterin aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 8.3.2005 für Recht erkannt:
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 12.5.2004 (Az.: 33 C 193/04-28) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage des Beklagten wird die Klägerin verurteilt, dem Beklagten 267,58 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 18.3.2004 zu zahlen. Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 88 %, dem Beklagten zu 12 % auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt 1.909,62 Euro (§ 47 Abs. 1 GKG).
Gründe
I.
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß der §§ 313a, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.
Die Klage ist unbegründet, die Widerklage hat in der tenorierten Höhe Erfolg.
Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch auf eine Nebenkostennachforderung für Januar bis September 2000 zu, da der Klägerin aus der Nebenkostenabrechnung 2000 lediglich eine Gesamtforderung von 725,30 Euro verbleibt, die indes durch die klägerische ?Verrechnung? mit dem Guthaben des Beklagten aus der Heizkostenabrechnung 2000 in Höhe von 992,88 Euro erloschen ist. Darüber hinaus steht dem Beklagten noch eine Widerklageforderung in Höhe von 267,58 Euro zu.
An der Wirksamkeit der Klausel Ziffer 4.2 bestehen keine Bedenken. Eine unangemessene Benachteiligung nach § 9 AGBG bzw. § 307 n.F. BGB, da dem Mieter sämtliche Erhaltungspflichten des Eigentümers überbürdet worden seien, ist nicht gegeben. Es sind nicht sämtliche Erhaltungspflichten überbürdet worden. Gemäß dem dritten Absatz von Ziffer 4.2 sind sowohl bezogen auf den ersten als auch den zweiten Spiegelstrich nur die ?laufenden? Kosten übertragen worden, die sodann durch die beiden Spiegelstriche konkretisiert werden (?insbesondere?), womit insgesamt einmalige Positionen von vorneherein nicht von dem Mieter zu tragen sind. Darüber hinaus werden die Instandhaltungskosten nach dem zweiten Spiegelstrich nur begrenzt überbürdet. Indes hätten die Fassadenreinigungskosten unter Ziffer 4.2 zweiter Spiegelstrich aufgeführt werden müssen. Gemäß dem ersten Spiegelstrich sollten, wie sich aus der Aufführung der weiteren Beispiele und der Abgrenzung zu den unter dem zweiten Absatz geregelten Instandhaltungskosten ergibt, die üblicherweise übertragbaren Betriebs- und Pflegekosten übertragen werden, nicht aber Instandhaltungskosten, die ausdrücklich unter dem zweiten Spiegelstrich geregelt worden sind. Die daraus regelmäßig resultierenden hohen Kostenblöcke sollten vom Mieter nur begrenzt getragen werden. Da die Kosten der Fassadenreinigung sowohl zu den Instandhaltungskosten gehören (Vgl. Langenberg, Hans, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., München 2002, Rn. 78, A; AG Hamburg, WuM 1995, S. 652 f.; AG Köln WuM 2001, Seite 515) als auch Gemeinschaftsflächen betreffen und darüber hinaus auch noch eine kostenträchtige Nebenkostenposition darstellen, ist im Wege der Vertragsauslegung entsprechend dem Grundsatz der ?falsa demonstratio non nocet? davon auszugehen, dass die Kosten der Fassadenreinigung unter den zweiten Spiegelstrich einzuordnen waren. Dies entsprach dem wirklich Gewollten (§§ 133, 157 BGB). Legt man diese Rechtsauffassung zugrunde, konnte die Klägerin den Beklagte, wie beklagtenseits zutreffend errechnet, mit den Fassadenreinigungskosten nur in Höhe von 3 % der Jahresgrundmiete belasten = 417,21 Euro. Hinsichtlich der Kosten der Mülltrennung schließt sich das Gericht der Auffassung der ersten Instanz vollumfänglich an, so dass auch die dafür angesetzten 110,32 Euro umgelegt werden konnten. Was eine unsachgemäße Mülltrennung sein soll, hat doch die Klägerin erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 22.3.2004 hinreichend erläutert. Dass eine Abmahnung erforderlich ist, um umlagefähige Kosten umzulegen, ist nicht ersichtlich. Zu den regelmäßigen Aufgaben eines Hausmeisters gehört es auch nicht, den Müll der Bewohner zu kontrollieren. Zzgl. der Kosten für die Sortierung des Mülls (110,32 Euro) hat der Beklagte daher für die gewerbliche Hausreinigung 527,53 Euro zu tragen. Die Differenz zu den eingestellten Kosten beträgt 1.674,83 Euro, die von dem Gesamtbetrag abzuziehen sind, so dass unter Berücksichtigung der eingestellten Vorauszahlungen eine Nebenkostennachforderung von 725,30 Euro an Nebenkostenforderung verbleibt, die indes durch Verrechnung mit dem Heizkostenguthaben von 992,88 Euro erloschen ist, so dass dem Beklagten auf seine Widerklage hin noch ein Betrag von 267,58 Euro zuzusprechen ist.
Die Nebenentscheidung ergibt sich aus den §§ 288 Abs. 1, BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit resultiert aus den §§ 708 Ziffer 10, 713 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen für eine Zulassung nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.
