Oberlandesgericht Brandenburg: Urteil vom 24.03.2010 – 3 U 117/09

3 U 117/09

In dem Rechtsstreit

1. Immobilien- und Baumanagement der B...-Gruppe GmbH,

- Klägerin zu 1. und Berufungsklägerin -

2. M... Immobilienverwaltungs-KG

- Klägerin zu 2. und Berufungsbeklagte -

- Prozessbevollmächtigter beider Klägerinnen: Rechtsanwalt ...

g e g e n

die O... KG

- Beklagte, Berufungsbeklagte und Berufungsklägerin -

- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte ...

hat der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts

durch

die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht Bunge,

den Richter am Oberlandesgericht Hüsgen und

den Richter am Landgericht Jost

auf die mündliche Verhandlung vom 03.03.2010

für Recht erkannt:

Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten und unter Zurückweisung ihrer weitergehenden Berufung wird das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 10.07.2009 - 2 O 68/06 -, soweit es der Beklagten gegenüber den Fortbestand der Vermieterstellung der Klägerin zu 2. über den 31.03.2006 hinaus festgestellt hat sowie hinsichtlich der Kostenentscheidung aufgehoben.

Es wird festgestellt, dass der Mietvertrag vom 14.10./01.11.1993 über eine Gewerbefläche von 1.500 m2 im Erdgeschoss des Hauses ...platz 3 in V..., geschlossen zwischen der L...gesellschaft mbH & Co. KG als Vermieterin und der M... Handels-GmbH als Mieterin, vom 01.01.2005 bis zum 31.03.2006 zwischen der Klägerin zu 2. als Vermieterin und der M... Handels-GmbH & Co. KG bis zur Verschmelzung ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin auf die Beklagte als Mieterin und danach mit der Beklagten als Mieterin fortbestand.

Im Übrigen wird die Klage der Klägerin zu 2. abgewiesen.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe
I. Die Parteien streiten über den Bestand eines Gewerbemietverhältnisses.

Die gesellschaftsrechtliche Rechtsvorgängerin der Klägerin zu 1. (fortan auch: Klägerin zu 1.) vermietete der Rechtsvorgängerin der Beklagten (fortan auch: Beklagte) gemäß Mietvertrag (MV) vom 01.11.1993 (vgl. 6 ff GA) noch zu errichtende Gewerberäume zum Betrieb eines Lebensmittelhandels für 15 Jahre, mindestens bis 30.06.2009, im Erdgeschoss des Gebäudes ...platz 3 in V.... Das Grundstück, auf dem das Mietobjekt zu errichten war, erwarb mit Kaufvertrag vom 23.12.1993 eine GbR, bestehend aus der Klägerin zu 1. und ihrem Geschäftsführer (fortan auch: GbR).

Mit Schreiben vom 21.01.1994 teilte die Klägerin zu 1. der Beklagten mit, dass alle bestehenden Mietverträge für den ...platz in V... an die GbR übergeleitet worden waren (vgl. B10, 206 GA) und bat um Unterzeichnung und Rücksendung eines 1. Nachtrages an sie, da sie weiterhin den Schriftverkehr führe. Die Beklagte unterzeichnete den 1. Nachtrag (vgl. B4, 72 GA) und sandte ihn der Klägerin zu 1. zurück.

Die GbR verkaufte die Immobilie am 20.12.1994 an die Klägerin zu 2. Die GbR wurde am 15.11.1996 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen, die Klägerin zu 2. am 06.05.1999 (vgl. 538 GA).

Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.09.2005 (vgl. B2, 67 GA) gegenüber der Klägerin zu 2. zum 31.03.2006.

Die Klägerin zu 1. hat die Ansicht vertreten, der Mietvertrag sei, auch wenn er in seiner Präambel den Grunderwerb durch den Vermieter oder die Übertragung des Mietverhältnisses auf den Grundstückseigentümer als Voraussetzung für sein Inkrafttreten nenne (vgl. 6 GA), unbedingt zustande gekommen und mit ihr als Vermieterin; er bestehe aufgrund wirksamer Laufzeitvereinbarung sowie mangels Sonderkündigungsgründe ungekündigt mit ihr bis zum 30.06.2009 fort.

Die Beklagte hat geltend gemacht, der Mietvertrag sei aufschiebend bedingt und der Bedingungseintritt habe in der Person der Klägerin zu 1. nicht eintreten können. Vermieterin sei zunächst die GbR geworden und sodann die Klägerin zu 2. Die Laufzeitvereinbarung sei mangels formwahrender Beurkundung des Vermieterüberganges unwirksam.

Die Klägerin zu 2. ist dem Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 05.01.2007 auf Seiten der Klägerin zu 1. beigetreten. Zur Begründung hat sie ausgeführt: "... würde das Gericht in den vorgelegten Schriftstücken jedoch eine Zustimmung des neuen Vermieters zu einem Vermieterwechsel bezüglich des 1. Nachtrags erkennen, hätte das zur Folge, dass am 06.05.1999, dem Tag des Eigentumswechsels, die Klägerin zu 2. Kraft Gesetzes gemäß §§ 566, 578 Abs. 2 BGB Vermieterin wurde, weil zu diesem Zeitpunkt bei der veräußernden GbR, bestehend aus der Klägerin zu 1. und Dr. S..., eine Identität von Eigentümer- und Vermieterstellung bestand." (Vgl. 235/236 GA I). Sie hat gleichlautend mit der Klägerin auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses angetragen.

Mit dem angefochtenem Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, hat das Landgericht die Feststellungsklage der Klägerin zu 1. als unzulässig zurückgewiesen, da es an deren Vermieterstellung und somit an deren Feststellungsinteresse fehle. Die Klägerin zu 2. habe eine zulässige Klage erhoben, die begründet sei. Die Klägerin zu 2. sei durch den Verkauf vom 20.12.1994 und durch ihre Eintragung am 06.05.1999 als Eigentümerin des Sondereigentums in das Grundbuch Vermieterin geworden (§§ 571, 580 BGB a. F.). Der Mietvertrag bestehe bei gewahrter Schriftform (§ 566 BGB a. F.) ungekündigt fort. Die Kündigung vom 29.09.2005 lasse sich schon aufgrund ihres Wortlautes nicht in eine außerordentliche Kündigung umdeuten und scheitere überdies an einer fehlenden Fristsetzung oder Abmahnung. Eine Kündigung mit Beklagtenschriftsatz vom 09.03.2007 sei, wie im übrigen auch eine Anfechtung, verfristet und scheitere zudem gleichfalls an einer fehlenden Abmahnung.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgt die Beklagte ihr erstinstanzliches Klageabweisungsbegehren gegenüber der Klägerin zu 2. uneingeschränkt weiter. Das Landgericht habe die schriftformschädliche Unterlassung der Niederlegung des Vermieterwechsels auf die Klägerin zu 2. verkannt und die Kündigungen auch im Übrigen rechtsfehlerhaft an einer fehlenden Abmahnung scheitern lassen.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 10.07.2009 - 2 O 68/06 - abzuändern, soweit es die Klage der Klägerin zu 2. betrifft, und deren Klage abzuweisen.

Die Klägerin zu 2. beantragt,

die Berufung zurückzuweisen mit der Maßgabe, dass der Mietvertrag vom 14.10./01.11.1993 über eine Gewerbefläche von 1.500 m2 im Erdgeschoss des Hauses ...platz 3 in V..., geschlossen zwischen der L...gesellschaft mbH & Co. KG als Vermieterin und der M... Handels-GmbH als Mieterin durch die Kündigung vom 29.09.2005 und 09.03.2007 nicht beendet wurde, sondern dass dieser Mietvertrag bis zu einem sich aus § 5 Ziff. 1 ergebenden regulären Vertragsende am 30.06.2009 fortbestand, und zwar jedenfalls im Zeitraum vom 01.01.2005 bis zum 30.06.2009 zwischen der Klägerin zu Ziff. 2 als Vermieterin und der M... Handels GmbH & Co. KG bis zur Verschmelzung ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin auf die Beklagte als Mieterin und danach mit der Beklagten als Mieterin.

Die Beklagte beantragt, auch hinsichtlich der geänderten Klage,

Klageabweisung.

Die Klägerin zu 2. verteidigt das angefochtene Urteil, soweit es zu ihren Gunsten auf einen über den 31.03.2006 fortbestehenden Mietvertrag erkannt hat.

Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist der Senat auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze, auf den Berichterstatterhinweis vom 08.02.2010 sowie auf sein Terminsprotokoll vom 03.03.2010.

II. Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beklagten hat nur zum Teil Erfolg.

Die zulässige Klage der Klägerin zu 2. ist teilweise, hinsichtlich der Feststellung ihrer Vermieterstellung gegenüber der Beklagten für die Zeit vom 01.01.2005 bis 31.03.2006, begründet.

1. Es handelt sich um eine zulässige Feststellungsklage der Klägerin zu 2., § 256 Abs. 1 ZPO.

a) Ihre Stellung als Klägerin folgt für die Klägerin zu 2. daraus, dass das Landgericht sie nach ihrer Streitbeitrittserklärung im Schriftsatz vom 05.01.2007 - die im Übrigen als Eventualstreitgenossenschaft unzulässig wäre (vgl. BGH NJW 1972, 2302; Zöller/Vollkommer, ZPO, 27. Aufl., § 60, Rn. 10; Musielak/Weth, ZPO, 7. Aufl., § 60, Rn. 12, jeweils m.w.N.) - im Termin am 17.04.2007 als solche bezeichnet hat, die Parteien auf dieser Grundlage fortan mit eigenen Anträgen verhandelt haben, das Gericht entsprechend rubriziert und entschieden und die Klägerin zu 2. sich das landgerichtliche Urteil im Berufungsverfahren der Beklagten als zu ihren Gunsten lautend zu eigen gemacht hat, woran ihre Antragstellung im Termin vor dem Senat keine Zweifel mehr lässt.

Damit ist zugleich ein etwaiger Verstoß des Landgerichts gegen § 308 Abs. 1 ZPO geheilt (vgl. Musielak/Musielak, ZPO, 7. Aufl., § 308, Rdn. 20; Zöller/Vollkommer, ZPO, 27. Aufl., Rdn. 7, jeweils m.w.N.).

b) Das geänderte Feststellungsbegehren der Klägerin zu 2., das die Parteien des feststellungsbetroffenen Mietvertrages nunmehr hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), und gegen das der Senat auch als Klageänderung (§ 533 ZPO) keine Bedenken hegt, ist auch für den zurückliegenden Bestand zulässig (§ 256 Abs. 1 ZPO). Eine Klage auf Feststellung von Rechtsverhältnissen, die der Vergangenheit angehören, ist jedenfalls dann zulässig, wenn das frühere Bestehen der Rechtsverhältnisse die Grundlage für einen von der Klägerin jetzt verfolgten Anspruch bildet (RGZ 27, 204; RG, JW 27, 2853, 2854 r. Sp. a.E. mit weiteren Nachw., insoweit in RGZ 111, 22 nicht mit abgedruckt, BGH, Urteil vom 29. 4. 1958 - VIII ZR 198/57 = BGHZ 27, 190 = NJW 1958, 1293, 1294). Die Klägerin zu 2. verfolgt in ihrem anderweitigen Rechtsstreit mit der Beklagten Ansprüche aus dem feststellungsgegenständlichen Mietvertrag wegen Mietrückständen von 35.434,50 € aus 2005 (vgl. B 32, 452 GA).

2. Die Klage hat für den Feststellungszeitraum 01.01.2005 bis 31.03.2006 Erfolg.

Für diesen Zeitraum steht die Mieterstellung zunächst der M... Handels GmbH und Co. KG als Rechtsvorgängerin der Beklagten und sodann der Beklagten selbst zwischen den Parteien zweitinstanzlich außer Streit.

Die Vermieterstellung der Klägerin zu 2. hat die Beklagte für den streitgegenständlichen Zeitraum bis zum 31.03.2006 erstinstanzlich zugestanden, § 288 Abs. 1 ZPO.

Die Vertragsstellung einer Mietvertragspartei ist geständnisfähig (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2003 - XII ZR 100/00, juris-Tz 17, 18 = NZM 2003, 851; BGH, Urteil vom 06.10.2005 - III ZR 367/04, juris-Tz 20 = NJW-RR 2006, 281 [BGH 06.10.2005 - III ZR 367/04]). Die Voraussetzungen eines Geständnisses liegen vor. Die Beklagte hat erstinstanzlich durchweg vorgetragen, die Klägerin zu 2. sei seit ihrer Eintragung im Grundbuch am 06.05.1999 bis zum Wirksamwerden der Kündigung vom 29.09.2005 ihre Vermieterin gewesen. Über diesen Vortrag, den die Klägerin zu 2. gleichfalls zur Grundlage ihres Prozesshandelns gemacht hat, haben die Parteien dieses Prozessrechtsverhältnisses vor dem Landgericht am 16.09.2008 und am 12.06.2009 mündlich verhandelt (vgl. zur stillschweigenden Bezugnahme auf vorbereitende Schriftsätze in der mündlichen Verhandlung auch BGH, Urteil vom 14. April 1999 - IV ZR 289/97 - NJW-RR 1999, 1113).

Die Voraussetzungen für einen Widerruf dieses Geständnisses nach § 290 ZPO hat die Beklagte nicht dargelegt. Der Antrag auf Abweisung der geänderten Klage der Klägerin zu 2. im Termin am 03.03.2010 gibt dafür nichts her. Im Übrigen hat die Beklagte die Verfahrenshandhabung des Landgerichts auch nicht beanstandet und sich in ihrer Verteidigung offensichtlich nicht beeinträchtigt gesehen.

3. Die weitergehende Klage bleibt ohne Erfolg.

Die Kündigung der Beklagten vom 29.09.2005 greift als ordentliche Kündigung durch und hat das Mietverhältnis zum Ablauf des 31.03.2006 beendet.

a) Wirksame Abgabe und Zugang der Kündigungserklärung sind unstreitig.

Als ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume ist sie nach § 580 a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig und wirkt damit zum Ablauf des 31.03.2006.

b) Die formwirksame Vereinbarung (vgl. § 550 S 1 BGB) einer entgegenstehenden Laufzeitvereinbarung lässt sich nicht feststellen.

Die Klägerin zu 2. ist aufgrund ihres Kaufvertrages mit der GbR vom 20.12.1994 nach deren Voreintragung mit ihrer eigenen Eintragung in das Grundbuch am 06.05.1999 in ein, wie das Landgericht übersehen hat, unbefristetes MV eingetreten, §§ 566 S 1; 571 Abs. 1 BGB a.F.

aa) Zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels, auf den es für die Beurteilung der Veräußerung im Sinne des § 571 Abs. 1 BGB aF ankommt (vgl. Staudinger/Emmerich (2006), § 566 BGB, Rn. 26), mithin am 06.05.1999, bestand ein wirksamer Mietvertrag mit der veräußernden GbR als Vermieterin, aufgrund dessen der Beklagten das Mietobjekt bereits überlassen worden war.

(1) Der Mietvertrag war aufschiebend bedingt und mit der Übernahme der Vermieterstellung durch die GbR wirksam geworden.

aaa) Der Mietvertrag war aufschiebend bedingt (§ 158 Abs. 1 BGB) durch den Grunderwerb des Vermieters oder durch die Übertragung der Vermieterstellung auf den Grundstückseigentümer, wie die Auslegung der Präambel ergibt (§§ 133, 157 BGB).

Der Wortlaut der Nr. 3 nennt den Grunderwerb oder die Übertragung des Mietverhältnisses auf den Grundstückseigentümer klar als Voraussetzung für dessen Inkrafttreten. Auch systematisch stellt die Präambel diese Gegebenheiten in Buchstabe a) auf dieselbe Stufe wie die Erteilung der Baugenehmigung für das zu errichtende Mietobjekt in Buchstabe b).

Das Interesse des Vermieters, seine Gebrauchsüberlassungspflicht hinsichtlich des noch zu errichtenden Mietobjektes auf dem bei Vertragsabschluss noch fremden Grundstück sicher erfüllen zu können, liegt auf der Hand; die größtmögliche Sicherheit hierfür bietet die Eigentümerstellung der Vermieterin. Das Gleiche gilt für das Interesse der Mieterin, ihren korrespondierenden Gebrauchsüberlassungsanspruch sicher erfüllt zu bekommen; auch insoweit bietet die Eigentümerstellung der Vermieterin die größtmögliche Sicherheit.

Dies gilt auch und insbesondere bei einer Laufzeit von 15 Jahren und einem zweimaligen Optionsrecht der Mieterin von jeweils fünf Jahren (vgl. § 5 MV, 10 GA). Bei dieser Laufzeit kann, etwa aufgrund gesellschaftsrechtlicher Veränderungen und namentlich bei Veräußerung der Mietimmobilie, die - für eine ordnungsgemäße Durchführung des Mietverhältnisses und seiner Verlängerungen elementare - Bestimmung der Vermieterin bereits ganz beträchtliche Schwierigkeiten aufwerfen, wie nicht zuletzt die Prozessführung auf Klägerseiten hier anschaulich zeigt.

bbb) Der Mietvertrag ist mit der Übernahme der schwebend unwirksamen Vermieterstellung der Klägerin zu 1. durch die GbR wirksam geworden.

Ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel kann durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit (notwendiger) Zustimmung der Mieterin zustande kommen, oder durch dreiseitigen Vertrag zwischen den Vorgenannten (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2003 - XII ZR 18/00, TZ 31 = BGHZ 154, 171; BGH, Urteil vom 20.06.1985 - IX ZR 173/84, Juris-TZ 52 ff. = BGHZ 95, 88).

(i) Hier ist von einem zweiseitigen Vertrag zwischen Klägerin zu 1. und GbR unter Zustimmung der Mieterin auszugehen (§§ 133, 157 BGB).

Die Klägerin zu 1. hat der Beklagten mit Schreiben vom 21.1. 1994 aus Anlass des ersten Nachtrages mitgeteilt, der Mietvertrag sei bereits auf die GbR übergeleitet (vgl. B10, 206 GA). Die mit dem Schreiben erbetene Unterzeichnung des erstens Nachtrages stellt sich insoweit als bloß urkundlich dokumentierte Zustimmung der Mieterin dar, die diese im Übrigen - ohne Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a. F. - auch mündlich oder stillschweigend hätte erteilen können (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2003 - XII ZR 18/00, juris-Tz 32 ff. = BGHZ 154, 171).

Soweit Alt- und Neuvermieterin gegen die im Schreiben vom 21.01.1994 als vollzogen mitgeteilte Vertragsübernahme - zwischenzeitlich - Bedenken gefasst haben sollten, der Vortrag der Klägerin zu 2. hierzu ist ohnedies unsubstanziiert und nicht einlassungsfähig, haben sie diese jedenfalls wieder fallen gelassen, indem sie die Vermieterposition in der Folgezeit im gegenseitigen Wissen für die Neuvermieterin geltend gemacht haben. Maßgeblicher Wissensträger war für alle Beteiligten Dr. S... als Gesellschafter der GbR und Geschäftsführer der L...gesellschaft mbH & Co KG.

Überdies hätte die als neue Vermieterin bezeichnete GbR auch die Beklagte von ihrem fehlenden oder wieder entfallenen Vertragsübernahmewillen zwingend ins Bild setzen müssen, um nicht ihr bloßes Schweigen als Zustimmung gegen sich gelten lassen. Eine stillschweigende Genehmigung kommt ausnahmsweise in Betracht, wenn der Gegner des zustimmungsbedürftigen Geschäfts eine Stellungnahme erwarten konnte, was dann anzunehmen ist, wenn er durch das Schweigen erkennbar zu Maßnahmen hinsichtlich des Vertrages veranlasst wurde (BGH WM 1957, 1030; DB 76, 1573, 1574), und auf den hervorgerufenen Anschein der Zustimmung auch tatsächlich vertraut hat (BGH WM 1964, 224, 225). Diese in der Rechtsprechung vorwiegend zur Genehmigung nach § 177 BGB entwickelten Grundsätze sind auf die Erteilung der Zustimmung zu einem im eigenen Namen geschlossenen Geschäft entsprechend anwendbar (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1981, 1278 [OLG Karlsruhe 10.02.1981 - 3 RE-Miet 1/81] m.w.N.).

Die Beklagte hat umfangreich auf die Vermieterstellung der GbR vertraut, wie die Vertragshandhabung belegt, die zugleich das Auslegungsergebnis greifbar stützt. Nach Abschluss des Mietvertrages kaufte die GbR am 23.12.1993 das Grundstück für das zu errichtende Mietobjekt und der erste Nachtrag vom 21.01.1994, kein Monat später, zielte ersichtlich auf die Identität von Eigentümerin und Vermieterin. Sodann hat die GbR - ausdrücklich und unmissverständlich als Vermieterin - die vertragliche Wertsicherungsklausel (vgl. § 6 Nr. 4 MV, 11 GA) bei der LZB in Berlin und Brandenburg nach § 3 S. 2 des Währungsgesetzes genehmigen lassen (vgl. Genehmigungsschreiben der LZB vom 15.02.1994, B11, 208 GA), wie der Beklagten aufgrund des Schreibens der L...gesellschaft mbH & Co KG vom 07.03.1994 bekannt war (vgl. B12, 210 GA); die GbR hat - übereinstimmend mit Nr. 2 der Präambel des Mietvertrages (vgl. 6 GA) - als Bauherrin des zu errichtenden Mietobjektes fungiert (vgl. Bauabnahmeprotokoll vom 17.03.1995, B14, 212 GA); nicht zuletzt hat sie nach Übergabe der Mietsache an die Mieterin die Zahlungen der Mieten auf ihr Konto erbeten (vgl. Schreiben der L...gesellschaft mbH vom 11.04.1995, B15, 214) und erhalten. In das Gebäudegrundbuch wurde sie - nach Aufteilung des bis dahin ungeteilten Grundeigentums - am 15.11.1996 als Eigentümerin des neu gebildeten Teileigentums eingetragen (vgl. 538 GA).

Hier bestünden im Übrigen auch im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 571 BGB a.F. nicht einmal Bedenken gegen eine zunächst stillschweigend geschlossene Übernahmevereinbarung zwischen Alt- und Neuvermieterin. Diese konnten hier, anders als etwa bei einem formunwirksamen Mieterwechsel, im Hinblick auf ihre engsten personellen Verflechtungen eine die Schriftform wahrende Niederlegung ihrer Vertragsübernahme erforderlichenfalls jederzeit problemlos vornehmen. Ihre - ohnehin nicht der Schriftform bedürftige - Zustimmung hatte die Beklagte jedenfalls und bereits durch Unterzeichnung des ersten Nachtrages vom 21.01.1994 und dessen Rücksendung an die für die Alt- und Neuvermieterin auftretende L...gesellschaft mbH & Co KG erklärt.

(ii) Zum gleichen Ergebnis käme man im Übrigen, wenn man einen dreiseitigen Vermieterwechsel annähme.

Die einfache Schriftformvereinbarung für nachträgliche Änderungen des Vertrages in dessen § 20 Nr. 1 steht einer einverständlichen Änderung der Vermieterin durch die Parteien nicht entgegen. Vielmehr ist hier insoweit von einer jederzeit formfrei möglichen Aufhebung der Formabrede auszugehen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 125 Rn. 14 m.w.N.). Jedenfalls haben die Parteien einer Unterschrift des Dr. M... S... auf dem 1. Nachtrag keine konstitutive Bedeutung beigemessen. Der 1. Nachtrag vom 21.01.1994 sieht nach seiner Gestaltung eine gesonderte Unterschrift des Dr. M... S... (vgl. B4, 72 GA) schon nicht vor, und das Begleitschreiben der bisherigen Vermieterin gleichen Datums verbindet seine Bitte um Zurücksendung einer von der Mieterin unterzeichneten Ausfertigung mit dem ausdrücklichen Hinweis auf eine Koordinierung verwaltungstechnischer Strukturen in ihrem Hause, in dessen Ergebnis der Mietvertrag bereits auf die GbR als in neue Vermieterin übergeleitet sei (vgl. B10, 206 GA).

Anders als im Urteil des BGH - XII ZR 162/01 - wollten die Parteien vorliegend mit dem 1. Nachtrag ersichtlich auch eine - aus ihrer Sicht offenbar hinreichende - Urkunde schaffen, die den vertraglichen Eintritt der GbR als neue Vermieterin urkundlich belegt. Die Urkunde des ersten Nachtrages nennt ausdrücklich den Ausgangsvertrag, die Mieterin, die Ursprungsvermieterin, die neue Vermieterin, erklärt sich selbst zum Bestandteil des Ausgangsvertrages und ist auf Vermieter- wie auf Mieterseite unterschrieben. Diesem so dokumentiertem und nach alledem feststehendem Änderungswillen ist nicht zuletzt deshalb Geltung zu verschaffen, weil der Vermieterwechsel im eminenten Interesse der Parteien lag, denn Präambel 3a) hatte die Identität von Grundstückseigentümer und Vermieter zur Voraussetzung für das Inkrafttreten des Vertrages erhoben (vgl. 6 GA). Diese Voraussetzung war bei der bisherigen Vermieterstellung nicht gegeben und mit dem Vermieterwechsel hingegen erfüllt.

ccc) Auch hat die GbR das von ihr erworbene Grundstück am 21.12.1994 an die Klägerin zu 2. verkauft.

Dass sie diesen Verkauf getätigt hätte, ohne die zugehörige Vermieterstellung für sich beansprucht zu haben, erscheint fern liegend, zumal die Klägerin zu 2. nicht erst nach ihrer Eintragung am 06.05.1999 (vgl. insoweit Mahnung vom 28.03.2000, BK3, 562 GA) die Vermieterstellung für sich geltend gemacht hat, sondern bereits zuvor, etwa mit Schreiben vom 16.03.1998 (vgl. BK2, 560 GA).

Für einen vergleichbaren Fall hat der BGH ohnehin die Vermietung durch nur einen Gesamthandseigentümer für die Anwendung des § 566 BGB ausreichen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 09.04.2008 - XII ZR 89/06, Tz 22 = NJW 2008, 2181, 2182).

Der Auffassung, dass es für die Anwendung des § 566 BGB im Ergebnis genügt, wenn ein Mieteigentümer der Vermietung und Veräußerung des vermieteten Grundstücks durch den anderen Miteigentümer zustimmt (vgl. auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 1354; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 566, Rn. 7a.E., jeweils m.w.N.), schließt sich der Senat jedenfalls für den Fall an, dass, wie vorliegend, alle am Kauf- und Mietvertrag beteiligten Parteien ihrem künftigen Verhalten die Vermieterstellung des Erwerbers zugrunde legen.

(2) Die Beklagte hatte das Mietobjekt zum Zeitpunkt der Veräußerung am 06.05.1999 bereits seit Jahren in Gebrauch. Die Verkäuferstellung der GbR und die Käuferstellung der Klägerin zu 2. sind ebenfalls unstreitig.

bb) Die Klägerin zu 2. ist in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetreten, denn eine die Schriftform (§ 566 BGB aF, § 126 BGB) wahrende Beurkundung des Vermieterwechsels auf die GbR lässt sich nicht feststellen.

Die rechtsgeschäftliche Vereinbarung eines Vermieterwechsels ist formbedürftig nach § 566 BGB (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 131 m.w.N.). Erfolgt sie durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit (notwendiger) Zustimmung der Mieterin, so bedarf es zur Wahrung der Schriftform zwar nur einer Vertragsurkunde, die die Unterschriften des ausscheidenden und des übernehmenden Vermieters (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2003 - XII ZR 18/00, TZ 30 = BGHZ 154, 171) ausweist, während die Zustimmung des Mieters formfrei erfolgen kann (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2003 - XII ZR 18/00, juris-Tz 32, 36 = BGHZ 154, 171). Eine solche Urkunde hat die Klägerin zu 2. indes nicht vorgelegt.

Auch für einen dreiseitigen Vermieterwechsel wahrt der erste Nachtrag die Schriftform nicht. Die Form ist gewahrt, wenn die drei Beteiligten ihre Absprache in derselben Urkunde niederlegen und ausdrücklich auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 131 m.w.N.). Hier fehlt die Unterschrift des Dr. S.... Weder hat er als Gesellschafter der vermietenden GbR selbst unterschrieben, noch enthalten die Prokuravermerke bei den Unterschriften auf Vermieterseite einen Vertreterzusatz für ihn oder für die mit ihm gebildete GbR (vgl. 72 GA).

cc) Der 3. Nachtrag wahrt die erforderliche Schriftform gleichfalls nicht.

Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn sich aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedanklichen Einheit verbundenen Vertragsurkunden sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 09.04.2008 - XII ZR 89/06 = NZM 2008, 484). Daran fehlt es hier.

Auch der 3. Nachtrag lässt nicht erkennen, woraus die Klägerin zu 2. ihre Vermieterstellung herleitet. Vielmehr nimmt er Bezug auf den Ursprungsmietvertrag und den 1. Nachtrag und keiner dieser Urkunden nennt die Klägerin zu 2. als Vermieterin.

Ebenso wenig beurkundete, wollte man entgegen der Ansicht des Senats einen Vermieterwechsel auf die GbR verneinen, der 3. Nachtrag wirksam einen Vermieterwechsel auf die Klägerin zu 2. Es fehlt bereits an der Unterschrift der als übertragende Vermieterin genannten L...gesellschaft mbH & Co. KG.

Diese Unterschrift war - anders als die Klägerin zu 2. meint - auch nicht deshalb entbehrlich, weil nach Nr. 3 a) der Präambel Voraussetzung für das Inkrafttreten des Mietvertrages der Grunderwerb durch den Vermieter oder die Übertragung des Mietverhältnisses auf den Grundstückseigentümer war. Diese vertraglichen Wirksamkeitsvoraussetzungen konstituieren die Notwendigkeit eines Grundstückserwerbes oder einer Übertragung des Mietverhältnisses auf den Grundstückseigentümer, sie ersetzen aber nicht deren Vollzug - weder den Grunderwerb noch die Übertragung des Mietverhältnisses. Auch erscheint es außerordentlich fernliegend, dass ein Vermieter vorab einer Übertragung seiner Vermieterstellung zustimmt, die ohne seine Beteiligung erfolgen soll, und die er damit in die Hände Dritter gäbe. Soweit im Gewerbemietrecht mitunter Vermieter oder Mieter einem Wechsel des jeweils anderen Vertragspartners ohne eigene Beteiligung bereits vorab zustimmen, bleibt ihre eigene Vertragsposition hiervon gerade unberührt.

4. Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, da ihre Entscheidung von keiner Beantwortung einer höchstrichterlich bisher noch nicht entschiedenen Frage abhängt. Sie gibt auch keine Veranlassung, in den berührten Rechtsgebieten neue Leitsätze aufzustellen, Gesetzeslücken zu füllen oder von höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abzuweichen. Die Feststellungen des Senats beruhen im Übrigen auf einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles.

Die Entscheidung über die Kosten und über die allein diese erfassende vorläufige Vollstreckbarkeit (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 27. Aufl., § 708, Rn. 2) ist dem Schlussurteil vorzubehalten.