BGH MK 04, 61 Abruf-Nr. 040294: Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Mieträume steht grundsätzlich auch dem (hier: gewerblichen) Zwischenmieter im Verhältnis zum Hauptvermieter zu.
- BGH NJW 02, 3232: Ein Verzicht des Mieters auf Gewährleistungsansprüche ist grundsätzlich auch im Hinblick auf Gesundheitsgefährdungen zulässig. Hierdurch wird eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§ 544 BGB a.F.) nicht ausgeschlossen.
- BGH NJW 59, 1424 (grundlegend): Die zwingende Bestimmung des § 544 BGB a.F. gibt dem Mieter auch ein unabdingbares Kündigungsrecht, wenn er die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder auf die Geltendmachung der ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte verzichtet hat. Das Kündigungsrecht ist nicht von einer Abmahnung des Mieters abhängig.
- OLG Düsseldorf OLGR 03, 199: Werden in Innenräumen Raumtemperaturen oberhalb von 26° C erreicht, ohne dass die Außentemperaturen eine entsprechende Höhe haben, kann ein gewöhnlicher Mangel i.S. des § 536 Abs. 1 BGB vorliegen, nicht aber eine Gesundheitsgefährdung. Hierbei kommt es nicht auf die individuelle Konstitution eines einzelnen Mitarbeiters an, sondern darauf, ob der konkrete Raumzustand aus objektiven Gründen generell geeignet ist, die Gesundheit von Menschen zu gefährden. Gesundheitsgefahren stellen sich erst ein, wenn Raumtemperaturen die Grenze von etwa 35° C dauerhaft überschreiten. Auf einem Mangel der Mietsache beruht diese Gesundheitsgefahr nur, wenn Raumtemperaturen oberhalb dieser Grenze dauerhaft, z.B. durch bloße Sonneneinstrahlung, erreicht werden, also gerade auch bei Außentemperaturen, die deutlich unter dem Grenzwert liegen. Steigt die Raumtemperatur mit der Außentemperatur über den genannten Grenzwert, beruhen daraus folgende Gesundheitsgefahren nicht auf einem Mangel der Mietsache. Ausnahme: Nach dem Vertrag ist eine die Raumluft unterhalb der Außentemperatur haltende Klimaanlage geschuldet.
Die Feststellung, ob gesundheitsgefährdende Raumtemperaturen auf dem Raumzustand beruhen, kann durch Zeugen nur erfolgreich unter Beweis gestellt werden, wenn über längere Zeiträume Messungen der Außen- und Innentemperatur stattgefunden haben. Dabei muss sichergestellt sein, dass bestimmte Messparameter eingehalten werden (z.B. geeichte Messeinrichtungen, Einhaltung vorgeschriebener Messorte). Dass Mitarbeiter des Mieters Raumtemperaturen als unzumutbar empfunden haben und sich einzelne in ärztliche Behandlung begeben haben, ist als Beweismittel ungeeignet.
- OLG Düsseldorf 5.12.02, 10 U 183/01, n.v.: Schließt eine vom Mieter eingeholte gutachterliche Stellungnahme eines Architekten lediglich nicht aus, dass infolge der vorhandenen Feuchtigkeit die „sicherlich“ schon angerostete Aufhängung einer Unterkonstruktion in Teilbereichen abreißen kann, ohne dass hierzu eine positive Feststellung getroffen ist, hat der Mieter die Voraussetzungen einer Gesundheitsgefährdung nicht schlüssig dargelegt. Bloße Vermutungen können nicht Grundlage einer Kündigung nach § 544 BGB a.F. sein.
- OLG Düsseldorf ZMR 02, 512: Dem Vermieter ist gemäß § 242 BGB mittels Fristsetzung Gelegenheit zur Beseitigung des gesundheitsgefährdenden Zustands zu geben, wenn dieser leicht behoben werden kann (hier: Taubenkot und -kadaver sowie tote Insekten auf den äußeren Fensterbänken eines Hotelzimmers; Staubflusen auf dem Zimmerboden).
- OLG Düsseldorf ZMR 02, 46: Nach § 544 BGB a.F. setzt eine fristlose Kündigung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung voraus. Das Wohlbefinden des Benutzers der Räume muss durch den Mangel nachhaltig beeinträchtigt sein. Daran fehlt es, wenn außerhalb der Heizperiode vor Ausspruch der Kündigung nur am 8. und 9.7.98 die Temperatur in den Büroräumen bei einer Messung jeweils um 8.30 Uhr nur 16°C bzw. 17°C betragen haben soll.
- OLG Düsseldorf NZM 98, 915: Der Mieter eines Ladenlokals (Textilien) kann nach § 544 BGB a.F. fristlos kündigen, wenn in einem Standardsommer für mehrere Monate mit Innentemperaturen von 35°C zu rechnen ist.
- KG GE 04, 47: Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung nach § 544 BGB a.F. setzt grundsätzlich voraus, dass die drohende Schädigung nahe liegt. Bei einem geringeren Grad von Wahrscheinlichkeit ist die fristlose Kündigung begründet, wenn die zu erwartenden Beeinträchtigungen bei Gefahrverwirklichung erheblich sind. Schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen, mit denen bei einem Großbrand zu rechnen ist, begründen die fristlose Kündigung, wenn die Beschaffenheit der Räume die Gefahr der unkontrollierten Ausweitung eines eigentlich beherrschbaren Kleinbrandes konkret und in ganz erheblichem Umfang vergrößert. Das ist der Fall, wenn in einem Möbellager wegen funktionsunfähiger Brandschutzeinrichtungen die konkrete Gefahr besteht, dass aus jedem kleinen Brand ein Großbrand entstehen kann. Eigenes Fehlverhalten des Mieters schließt eine Kündigung nicht aus. Solange der gesundheitsgefährdende Zustand besteht, kommt Verwirkung nicht in Betracht.
- KG KGR 04, 81: Die fristlose Kündigung setzt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung voraus. Das heißt, es muss eine konkrete Gefahr bestehen. Allein die Möglichkeit, dass sich auf Grund der beobachteten Schimmelbildung einmal Schimmelsporen und toxische Stoffe in der Atemluft befinden könnten, reicht hierfür nicht aus. Durch ein gerichtliches Gutachten kann im Nachhinein in der Regel nicht mehr festgestellt werden, ob bei Zugang der fristlosen Kündigung eine schimmelpilzbedingte Gefährdungslage bestanden hat.
- OLG Naumburg WuM 04, 49: Eine Gesundheitsgef ährdung i.S. des § 544 BGB a.F. liegt vor, wenn die Innentemperatur in einem „Standardsommer“ lang andauernd 26 Grad übersteigt. Bei dem Betrieb einer Drogerie sind diese Voraussetzungen erfüllt, wenn bei einem langjährigen Mittelwert diese Temperaturgrenze an 45 Tagen überschritten wird.
- OLG Naumburg WuM 03, 144: Besteht der Mangel in der Überhitzung von Räumen, die nur im Sommer auftritt, kann der Mieter nicht schon im Januar ohne vorherige Abmahnung wegen Gesundheitsgefährdung außerordentlich kündigen, wenn der Mangel ohne Weiteres behebbar (Einbau einer Lüftungs-/Klimaanlage) und der Vermieter zu sofortiger Abhilfe bereit ist.
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