Wirtschaftsdienst für Ingenieure und Architekten 12/2000 Seite 9 - 14

Zur Präambel: Schon bei der Präambel müssen Sie sorgfältig arbeiten. Wenn Ihr Auftraggeber ein Ehepaar ist, sollten beide Eheleute den Vertrag unterschreiben. Das hat für Sie den Vorteil, dass Sie zwei gesamtschuldnerisch haftende Schuldner erhalten, statt nur eines einzelnen Schuldners. Bedenken Sie auch, dass Verträge mit Gemeinden grundsätzlich nur wirksam sind, wenn sie von den vertretungsberechtigten Personen unterschrieben werden. Deshalb empfehlen wir Ihnen generell, die Vertretungsverhältnisse im Vertrag genau zu erfassen. Wenn es sich bei Ihrem Auftraggeber um eine Juristische Person handelt, sollten Sie einen aktuellen Handelsregisterauszug beim zuständigen Amtsgericht anfordern.

Genauso raten wir Ihnen zu einer Grundbucheinsicht, um den Eigentümer des Grundstücks zu ermitteln. Das ist auf jeden Fall unverzichtbar, wenn Sie von der Möglichkeit der Honorarsicherung über die so genannte Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 648 Bürgerliches Gesetzbuch [BGB]) Gebrauch machen wollen. Die besteht nämlich nur, wenn der Auftraggeber auch Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks ist. Für die Sicherung nach § 648a BGB (Sicherungsanspruch vor Leistungserbringung) sind die Eigentumsverhältnisse nicht entscheidend.

Zu § 1: Viele Streitigkeiten werden über den Umfang der übertragenen Leistung geführt. Da Sie für den Ihnen übertragenen Leistungsumfang beweispflichtig sind, raten wir Ihnen, die vereinbarte Leistung möglichst genau im Vertrag festzuhalten.

Zu § 3: Selbstverständlich besteht die Möglichkeit, einzelne Leistungsphasen aus diesem Leistungskatalog herauszunehmen. Vorsicht aber, wenn Sie bei einzelnen Leistungsphasen Prozentkürzungen vornehmen. Hier sollte immer genau geregelt werden, welche konkrete Leistung der Bauherr selbst durchführen will. Nur so vermeiden Sie, dass später Streit darüber entsteht, wer welche Leistung erbringen muss. Eine möglichst genaue Zuordnung der Leistungen hindert den Bauherrn auch daran, Leistungen, die er auf Grund seiner Mitwirkungspflicht erbringen muss, als von Ihnen zu erbringende Leistungen zu deklarieren. In diesem Fall hat er mit dem Argument keine Chance, eine Honorarkürzung sei gerechtfertigt, weil er Leistungen erbracht habe, die Sie hätten erbringen müssen.

Zu § 4: Dem schriftlichen Vertrag kommt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit zu. Wer sich auf Abweichungen beruft, trägt hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Es ist daher wichtig, den Vertragsgegenstand so umfassend und genau wie möglich zu fixieren.

Zu § 5: Wesentliche Besondere Leistungen sind zum Beispiel: Die Bauvoranfrage, Teile der Eingriffs- und Ausgleichsplanung, Fluchtwegepläne, perspektivische Darstellungen und Leistungen in Zusammenhang mit der Abgeschlossenheitserklärung. Oft steht bei Vertragsschluss noch nicht fest, welche besonderen Leistungen erforderlich werden. In diesem Fall müssen Sie einen Auftrag für Besondere Leistungen in einem Nachtrag festhalten, sobald der Auftrag erteilt wird. Der Nachtrag unterliegt den gleichen Voraussetzungen wie der vorliegende Vertrag und muss deshalb auch von dem/den Vertragspartner/n unterzeichnet werden. Insbesondere muss das Honorar für die ?Besondere Leistung? auch besonders vereinbart werden (§ 5 Absatz 4 HOAI). Aber Vorsicht: Ein Auftragsschreiben des Auftraggebers reicht für die Honorierung grundsätzlich nicht aus!

Zu § 6a: Sie haben grundsätzlich die Wahl zwischen zwei verschiedenen Berechnungsmethoden, wobei Sie sich bei Wahl der Alternative des § 4a Satz 1 HOAI nochmals zwischen Kostenberechnung und Kostenanschlag entscheiden müssen. Während die Kostenberechnung der Ermittlung der angenäherten Gesamtkosten dient, zielt der Kostenanschlag auf die Ermittlung der tatsächlich zu erwartenden Kosten. Als Architekt wird Ihnen regelmäßig die Kostenberechnung näher liegen, während Ihr Auftraggeber ein größeres Interesse an einem Kostenanschlag haben wird. Die Höhe der Baukosten muss von Ihnen schon vor Beginn der Bauausführung so zuverlässig wie möglich ermittelt werden. Kann Ihr Auftraggeber nachweisen, dass er sich nur auf Grund Ihrer fahrlässig falschen Kostenschätzung zum Bau entschlossen hat, hat der Auftraggeber einen Schadenersatzanspruch gegen Sie.

zu § 6b bis d: Zur Sicherheit beider Vertragspartner ist es wichtig, dass der Festlegung des Honorars eine exakte Leistungsbeschreibung zu Grunde liegt. Ansonsten ist zum Beispiel unklar, ob sich die Pauschalvereinbarung auch auf den Modellbau bezieht oder in welchem Maßstab und Material das Modell gefertigt wird. Wird ein Höchstbetrag vereinbart, bleibt dieser Betrag ohne Rücksicht auf den tatsächlich anfallenden Zeitbedarf bestehen und kann (sei es nun zu Gunsten des Auftraggebers oder zu Gunsten des Auftragnehmers) nur dann angepasst werden, wenn dem Vertragspartner das Festhalten an der Vereinbarung nach Treu und Glauben unzumutbar wird.

Zu § 6e: Entscheidend ist, dass das Bauteil ?mitverarbeitet? und nicht nur ?mitverwendet? wird. Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig. Wichtig ist, dass Sie als Architekt die anrechenbaren Bauteile unmittelbar in Ihre Planung einbezogen haben. Bezüglich der ?angemessenen? Berücksichtigung kommt es auf Ihr Verhandlungsgeschick an. Einen Hinweis hierauf gibt die Frage, mit welcher Intensität ein Substanzteil die Planung beeinflusst. Vergessen Sie nicht, dass bei unterschiedlichen Gebäuden auch unterschiedliche Honorarzonen angemessen sein können und deshalb festgelegt werden müssen.

Zu § 8: Wir empfehlen Ihnen, auch ein Honorar für eventuell erforderliche Winterbauschutzmaßnahmen in den Vertrag aufzunehmen. Mit dieser Regelung im Vertrag vermeiden Sie spätere Honorardiskussionen. Das Honorar fällt bei dieser Vertragsregelung nur dann an, wenn die Winterbauschutzmaßnahmen auch tatsächlich geplant und durchgeführt werden. Deshalb bindet sich Ihr Bauherr mit dieser Regelung auch nicht unnötigerweise.

Zu § 9: Die Pauschalierung ist mit Sicherheit die einfachere Lösung. Wir raten aber davon ab, auch die Vervielfältigungskosten zu pauschalieren. Diese sollten auf Nachweis verrechnet werden.

Zu § 10a: Die Zweiteilung des Honorars in das der Leistungsphasen 1 bis 8 sowie der Leistungsphase 9 ist deshalb wichtig, weil sonst Ihr gesamtes Honorar erst mit Abschluss der Leistungsphase 9 fällig würde, und damit unter Umständen fünf Jahre nach Baufertigstellung. So aber können Sie eine Honorarteilschlussrechnung stellen, mit der Sie ? im Unterschied zu Abschlagszahlungen ? auch den Sicherheitseinbehalt einfordern können. Achtung: Ist die Teilschlussrechnung gestellt, beginnt auch deren zweijährige Verjährungsfrist. Mit der Schlussrechnung geht eine ? wenn auch eingeschränkte ? Bindungseinwirkung einher. Das bedeutet, dass Sie grundsätzlich einen einmal in einer Schlussrechnung zu niedrig ausgewiesenen Betrag in einer zweiten Rechnung nicht erhöhen können, egal welche Gründe Sie anführen.

Zu § 10b: Die Aufstellung eines Zahlungsplans empfehlen wir vor allem deshalb, weil Sie so den in der Praxis durchaus häufigen Streit über die ?angemessenen zeitlichen Abstände? vermeiden.

Zu § 11:Auch hier kann der Alternativvorschlag helfen, zwischen Ihnen und Ihrem Auftraggeber Streit zu vermeiden, was eine angemessene Erhöhung des Honorars ist.

Zu § 14: Mit dieser Formulierung vermeiden Sie die Abgabe einer so genannten Kostengarantie.

Zu § 16: Es liegt in Ihrem eigenen Interesse, von Ihrem Auftraggeber eine rechtzeitige Beauftragung der Fachingenieure zu fordern. Als Architekt dürfen Sie keine Überwachungsleistungen bei Fachgewerken vornehmen. Ein zu spätes Einschalten der Fachingenieure kann zu einem Haftungsrisiko für Sie werden. Es ist Ihre Aufgabe, den Fachingenieur in die Zeitplanung einzubinden, bei Verzug zu mahnen und gegebenenfalls eine Ablehnungsandrohung auszusprechen. Die Ihnen auferlegten Informationspflichten kommen Ihnen auch selbst zugute. So haben Sie gegebenenfalls eine Nachweismöglichkeit, dass Sie Ihre Aufsichtspflicht nicht verletzt haben. Wenn Sie Sonderfachleute beauftragen, sollten Sie zudem darauf achten, dass kein Generalplanungsvertrag (GP-Vertrag) vereinbart wurde. Der Einwand, dass Sie keine Kenntnisse des Sonderfachmanns haben müssen, bleibt Ihnen beim GP-Vertrag nämlich versperrt und Sie haften für Fehler der Fachingenieure wie für eigene Fehler (§ 278 BGB). Mit der im vorliegenden Vertrag verwendeten Formulierung sind Sie auf der sicheren Seite.

Zu § 17: Das Recht auf Nachbesserung muss ausdrücklich vereinbart werden. Diese Klausel bringt Ihnen einen nicht zu unterschätzenden Vorteil. Es ist nämlich in der Regel wesentlich teurer, die Honorarforderung eines anderen beauftragten Architekten zu zahlen, als die Nachbesserung selber durchzuführen.

Zu § 19: Ein Kündigungsgrund des Architekten ist zum Beispiel gegeben, wenn fällige Honoraranteile von erheblicher Größenordnung nicht gezahlt werden.

Zur Vollmacht Bei der Formulierung Ihrer Vollmachten sollten Sie umsichtig vorgehen. Besprechen Sie mit Ihrem Auftraggeber genau, was von der Vollmacht gedeckt sein soll. Das können zum Beispiel sein das Aufmaß, die Entgegennahme von Stundenlohnzetteln, Bedenken gegen die Ausführung oder von Vorbehalten, der Umfang Ihrer Weisungsbefugnisse und Mängelrügen, die Genehmigung der Ausführungsunterlagen von Unternehmen in technischer Hinsicht oder die Abgabe einer Schlusszahlungserklärung. Wenn Sie durch eine rechtsgeschäftliche Erklärung, die von Auftraggeber nicht genehmigt wird, Ihre Vollmachten überschreiten, haften Sie gegenüber dem Gläubiger unmittelbar (§ 179 BGB).