26.07.2013 · Fachbeitrag · Finanzen

Beim Immobilienkauf lieber langfristig auf „Nummer sicher“ gehen

von Wirtschaftsjournalist Michael Vetter, Dortmund

| Obwohl die Zinssätze für Immobilienkredite auf nahezu historisch niedrigem Niveau liegen, geht bei der Haus- oder Wohnungsfinanzierung Sorgfalt vor Eile. Denn viele Anbieter der Finanzierungsbranche bieten längst Möglichkeiten an, das aktuelle Zinsniveau auch für die kommenden Jahre zu sichern. Dies ist mithilfe sogenannter „Forward-Darlehen“ bei bereits bestehenden Finanzierungen möglich. MFA, die mittelfristig wieder steigende Zinsen befürchten, sollten daher über diese Variante der Anschlussfinanzierung nachdenken. |

Mit Forward-Darlehen vorausschauend finanzieren

Ein Forward-Darlehen können Sie für alle laufenden Baufinanzierungen in  Anspruch nehmen, wenn deren Zinsbindung in 12 bis 60 Monaten endet (je nach Kreditgeber sind auch weitere Laufzeitvarianten möglich.) Vorab sollten Sie die Konditionen aller infrage kommenden Darlehensanbieter vergleichen. Finden Sie dabei eine erheblich günstigere Alternative zu Ihrem bisherigen Kreditgeber, sollten Sie ernsthaft über einen Wechsel nachdenken. Die Kosten für einen solchen Wechsel halten sich meist in Grenzen (hier geht es vor allem um die Gebühren für die Abtretung des Grundpfandrechtes als Kreditsicherheit an den neuen Kreditgeber). Dennoch sollten diese Kosten rechtzeitig geklärt sein. Der von vielen Kreditgebern gerne vorgebrachte Hinweis, dass sich Umschuldungen „aufgrund der entstehenden Kosten doch kaum lohnen“, entbehrt in der Regel jeder Grundlage.

Ausreichende Eigenmittel sind ein Muss

Auch beim geplanten Kauf einer Wohnung oder eines Hauses gilt das Motto „Sorgfalt vor Eile“. Denn trotz des aktuell niedrigen Zinsniveaus sind ausreichende Eigenmittel unerlässlich. Deshalb sollten Sie vor Abschluss einer  Finanzierung sorgfältig berechnen (lassen), welche Zins- und Tilgungsraten mit dem in Ihrem Haushalt vorhandenen Einkommen langfristig überhaupt möglich sind. Laufzeiten von Immobiliendarlehen liegen je nach Einzelfall nämlich bei weit mehr als 30 Jahren. Da ein solcher Zeitraum naturgemäß nicht vorhersehbar ist, sollte als „Sicherheitsreserve“ eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten vorhanden sein. Darüber hinaus sollten (vor allem) auch sämtliche Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, eventuell eine Maklerprovision) mit eigenem Geld bezahlt werden können, um die spätere Finanzierung nicht zusätzlich zu verteuern.

Höhe der Tilgungsraten

Ebenfalls wichtig ist die Höhe der Tilgungsraten, die im Rahmen der verfüg-baren Einkommen möglichst hoch angesetzt werden sollte. Niedrige Zinssätze bieten dazu eine gute Grundlage, da somit die Gesamtbelastung aus Zins und Tilgung meist vertretbar ist. Je nach persönlicher Situation kann das Immobiliendarlehen bei einer angemessenen Tilgungshöhe gleich um mehrere Jahre verkürzt werden. Es ist daher wichtig, rechtzeitig vor einem Vertragsabschluss mehrere Tilgungsvarianten mithilfe Ihres Kreditgebers durchzurechnen.

Zinsbindung festlegen

Wichtig ist weiterhin die Wahl des Zeitraums, in dem Sie und Ihr Kreditgeber sich an die vereinbarten Darlehenskonditionen zu halten haben. Heute bietet sich naturgemäß eine längere Zinsbindung an, um das attraktive Zinsniveau möglichst lange zu sichern. Dabei sollte aber nicht vergessen werden, dass außerplanmäßige Tilgungen meistens nur mit zusätzlichen Kosten möglich sind. Sollten Sie also bereits heute wissen, wann Ihnen ein größerer Geld- betrag zur Verfügung stehen wird, sollten Sie den Zinsbindungszeitraum gegebenenfalls aufteilen. Möglich ist darüber hinaus eine Vereinbarung mit dem Kreditgeber, außerplanmäßige Tilgungen bis zu einer bestimmten Höhe zuzulassen. Auch hier spielt Ihr Verhandlungsgeschick eine wichtige Rolle.

Einflussfaktoren für die Investitionsentscheidung

Vor der Finanzierungsplanung sind die Objektfindung und der Kaufpreis für die Investitionsentscheidung von besonderer Bedeutung. Dabei sollte das Stichwort „Wiederverkaufswert“ auf der Prioritätenliste weit oben stehen. Hier geht es vor allem um die grundsätzliche Betrachtung einer Immobilie als Finanzinvestition. Ob diese Investition rentabel ist, hängt unter anderem von der Lage einer Immobilie sowie der vorhandenen Infrastruktur in ihrem Umfeld und deren zukünftiger Entwicklung ab. Örtliche Makler, aber auch die infrage kommenden Finanzierungspartner sind meist in der Lage, die Angemessenheit eines Kaufpreises einzuschätzen. Bei der Ermittlung der Grundstückspreise können die Gemeinden helfen, die in sogenannten „Richtwertkarten“ entsprechende Orientierungshilfen geben.

Checkliste: Umsichtige Immobilienfinanzierung

Vor einer Finanzierung ist die Auswahl des Grundstücks bzw. der Immobilie entscheidend, da deren möglichst realistisch eingeschätzte Wertentwicklung in den kommenden Jahren berücksichtigt werden sollte. Hierzu ist es vor allem ratsam, sich mit der Bauleitplanung der jeweiligen Gemeinde zu befassen.

Eventuelle höhere Zinskosten können durch sorgfältige Vergleiche der unterschiedlichen Anbieter oft erheblich reduziert werden.

Das Finanzierungsangebot sollte einen angemessenen Spielraum für Sondertilgungen beinhalten.

Grundsätzlich möglich ist auch der Einsatz öffentlicher Finanzierungsprogramme, die neben oftmals günstigen Zinssätzen auch ein hohes Maß an Flexibilität vor allem bei vorzeitigen Tilgungen ermöglichen.

Mithilfe eines Steuerberaters sollte gründlich geprüft werden, welche Finanzierungsvariante die individuell geeignete ist. Hier ist neben der Tilgungshöhe auch der Zeitraum der jeweiligen Zinsbindung wichtig.

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