Amtsgericht Berlin-Schöneberg: Urteil vom 21.05.2008 – 6 C 158/08

Amtsgericht Schöneberg

6 C 158/08
21.5.2008

In dem Rechtsstreit XXX

erschien bei Aufruf:

XXX

Kl.-V. überreicht Schriftsatz vom 20.05.2008, von dem der Beklagte begl. und einfache Abschrift erhält.

Der Beklagte erklärt: Nach dem ich das Schreiben der Kanzlei XXX erhalten habe, habe ich meine Zustimmungserklärung an die Kanzlei geschickt. Die Briefmarke für das Schreiben habe ich mir noch bei meiner Mutter abgeholt. Als ich das Schreiben in den Briefkasten geworfen habe, war niemand dabei. Gleich danach bin ich in den Urlaub gefahren. Als ich aus dem Urlaub zurückkam, habe ich die Ladung vom Gericht vorgefunden. Darauf hin habe ich in der Anwaltskanzlei XXX angerufen und die Dame am Telefon gefragt, ob mein Zustimmungsschreiben eingegangen ist. Sie hat mir gesagt, ich solle einen Zweizeiler an das Gericht schreiben, die Sache würde sich schon klären. Ich habe in der Wohnung diverse Mängel. Es handelt sich im wesentlichen um Schimmelpilz. Außerdem ist die Warmwasserversorgung mangelhaft. Teilweise warte ich ewig, bis ich warmes Wasser habe.

Der Beklagte erklärt weiter: Am 07.04.2008 habe ich die Heizkostenabrechnung für die Periode 2006/2007 erhalten. Diese schließt mit einem Guthaben von 163,85 Euro. Das Guthaben ist mir bis heute nicht ausgezahlt worden. Außerdem steht in dem Schreiben, dass meine Miete ab 01.06.2008 monatlich 237,87 Euro beträgt. Ich weiß jetzt nicht, ob ich ab 01.06.2008 weiter die erhöhte Miete von 250,50 Euro zahlen muss oder ob ich nur noch 237,87 Euro zahlen muss.

Der Beklagte überreicht die Heizkostenabrechnung von 07.04.2008, in die Kläger-V. Einsicht nimmt und die nach Einsichtnahme zurückgereicht wird.

Der Beklagte erklärt: Im April habe ich aus Versehen 205,00 Euro überwiesen. Es ist der Fehler aufgefallen und ich habe die Differenz in Höhe von 45,00 Euro nachgezahlt.

Der Beklagte erklärt weiter: Auch meine Fenster sind alle morsch und bei Regen dringt das Wasser ein. Die Außenfarbe an den Fenstern blättert ab. Ich habe die Mängel alle schon mehrfach mündlich bei der XXX angezeigt, ohne dass die Mängel behoben worden sind. Die XXX hatte einen Gutachter geschickt, der mir versucht hat zu erklären, dass ich falsch Heize und Lüfte. Das ist nicht der Fall.

Kl-V. bittet um Erklärungsfrist auf das heutige Vorbringen des Beklagten.

Kl.V. stellt den Antrag aus der Klageschrift, Bl. 2 d.A.
Bekl. Beantragt, die Klage abzuweisen.

Am Schluss der Sitzung e.u.v. - Urteil gemäß § 313 a ZPO –

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Entscheidungsgründe (abgekürzte Fassung gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO).

Die Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 142,24 EUR um monatlich 12,63 EUR auf 154,88 EUR ab dem 01. Januar 2008 aus § 558 Abs. 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin ist durch Erfüllung gemäß § 362 Abs. 1 BGB erloschen, denn der Beklagte hat der Erhöhung bereits zugestimmt.

Der Beklagte hat der begehrten Mieterhöhung konkludent zugestimmt. Er hat in den Monaten Januar bis März 2008 jeweils mit einem Betrag von 250,00 EUR die erhöhte Miete mit Ausnahme eines geringfügigen Fehlbetrages von jeweils 0,50 EUR gezahlt und damit auch für die Klägerin deutlich erkennbar zu verstehen gegeben, dass er der begehrten Mieterhöhung zustimmt. Der geringe Fehlbetrag ist offenkundig auf ein Versehen des Beklagten zurückzuführen. Für eine konkludente Zustimmung genügt die zweimalige, vorbehaltslose Zahlung (Münch-Komm-Artz, BGB, 4. Aufl., § 558 b Rdnr. 4). Aber selbst, wenn man diese vorliegend nicht genügen lassen würde, hat der Beklagte in seiner Klageerwiderung vom 30. April 2008 erklärt, dass er der begehrten Mieterhöhung zustimmt und diese bereits in den vergangenen Monaten an die Klägerin überwiesen hat. Spätestens in dieser Erklärung in Verbindung mit der Zahlung liegt die von der Klägerin geforderte Zustimmung.

Der Beklagte ist nicht verpflichtet, seine Zustimmung schriftlich zu erteilen. Einen Anspruch auf eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung hat die Klägerin nicht. Für die Zustimmung des Mieters gemäß § 558 b BGB ist gesetzlich keine besondere Form vorgeschrieben. Das Gesetz verlangt Schriftform nicht einmal für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, sondern lässt die Textform ausreichen. Aber selbst Textform ist für die Zustimmungserklärung des Mieters nicht vorgeschrieben. Seine Willenserklärung kann grundsätzlich formfrei erfolgen, also sowohl schriftlich, mündlich, telefonisch, per Telefax, auf den Anrufbeantworter gesprochen, per E-Mail oder in jeder sonst denkbaren Form (vgl. Börstinghaus, jurisPR-MietR 10/2007, Anm. 2) als auch durch mehrmalige vorbehaltlose Zahlung. Der Gesetzgeber hat der Zustimmung durch vorbehaltlose Zahlung sogar dadurch Rechnung getragen, dass er mit Einführung des Mietrechtsmodernisierungsgesetzes zum 1. September 2001 die Klagefrist von zwei auf drei Monate verlängert hat, weil in der Rechtsprechung erst die mehrmalige Zahlung der erhöhten Miete als konkludente Zustimmung gewertet worden ist und die Vermieter nicht gezwungen sein sollten, verfrüht Klage zu erheben.

Auch bei langfristigen Mietverträgen besteht im Hinblick auf § 550 BGB ein Anspruch des Vermieters auf eine schriftlich erteilte Zustimmung nicht. Das Mieterhöhungsverfahren gemäß §§ 558 ff. BGB geht als lex specialis, dem § 550 BGB vor. Auch der Schutz des Erwerbers des Mietobjekts, dem § 550 BGB dient, erfordert keine schriftliche Erklärung des Mieters. Zum einen können die bisherigen Zahlungen leicht festgestellt werden, zum anderen ist eine Mieterhöhung für den künftigen Vermieter nur von Vorteil. Schließlich müsste, um der Schriftform eines Änderungsvertrages zu genügen, auch eine einheitliche Urkunde hergestellt werden (Dr. Schmid, Anspruch auf schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung, ZMR 2007, 514, 515).

Auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben kann die Klägerin eine gesonderte schriftliche Zustimmungserklärung nicht verlangen. Beweisschwierigkeiten gibt es nicht. Der Beklagte zahlt seine Miete bargeldlos, so dass die Klägerin anhand von Kontoauszügen seine Zahlungen beweisen kann. Zwar wäre die Klägerin gegebenenfalls daran gehindert, in der Zukunft nicht gezahlte Mieten im Urkundsprozess geltend machen, weil ihr eine schriftliche Zustimmungserklärung fehlt. Dies gibt für sich allein dem Vermieter aber noch keinen Anspruch gegen den Mieter auf Ausstellen einer solchen Urkunde, zumal auch hier die Klägerin Kontoauszüge über die Miethöhe vorlegen könnte (Börstinghaus aaO.).

Die Parteien haben in dem Mietvertrag (§§ 1-5) auch ein Erfordernis der schriftlichen Zustimmung des Mieters nicht vereinbart, so dass hier nicht entschieden werden muss, ob ein derartiges Schriftformerfordernis wirksam wäre.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Der Streitwert wird auf 151,56 EUR (= 12,63 EUR x 12 Monate) festgesetzt.