01.09.2005 | Zwangsverwaltung

Umfang der Verwalterbefugnisse bei Mietkaution

Der Zwangsverwalter ist befugt, vom Schuldner als Grundstückseigentümer die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, auf Grund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden kann (BGH 14.4.05, V ZB 6/05, n.v., Abruf-Nr. 051581).

Sachverhalt

Der Zwangsverwalter erteilte unter Vorlage des Zwangsverwalterausweises dem zuständigen Gerichtsvollzieher den Auftrag zur Wegnahme der Mietkaution und Aushändigung derselben an sich und für den Fall, dass die Kaution nicht ausfindig zu machen sein sollte, den weiteren Auftrag, dem Schuldner die eidesstattliche Versicherung über deren Verbleib abzunehmen. Der Gerichtsvollzieher hat die Durchführung des Auftrags abgelehnt, da nach seiner Ansicht ein vollstreckbarer Titel fehle.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH hat den Einwand des Gerichtsvollziehers zu Gunsten des Zwangsverwalters und damit auch des Gläubigers zurückgewiesen. Die Zwangsverwaltung ist, wie sich vor allem aus § 152 Abs. 1 ZVG ergibt, darauf gerichtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzusetzen, während dem Schuldner die Substanz des Vermögensgegenstandes ungeschmälert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den Gläubiger vor einer Wertminderung des Objekts und sonstigen Beeinträchtigungen schützen (BGH WM 05, 244). Der Anordnungsbeschluss über die Zwangsverwaltung stellt dann zusammen mit der Ermächtigung des Gerichts einen Vollstreckungstitel des Zwangsverwalters dar, mit dem die Herausgabe der von der Beschlagnahme erfassten Gegenstände erzwungen werden kann. Zu den herauszugebenden Gegenständen gehören dann auch Urkunden über bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse. Der Zwangsverwalter ist darüber hinaus auch befugt, vom Schuldner die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen, wobei der Anordnungsbeschluss und die Ermächtigung des Zwangsverwalters gemäß § 150 Abs. 2 ZVG einen Vollstreckungstitel zur Durchsetzung auch dieses Anspruchs darstellen. Dieser Anspruch stellt keine – nicht vom Anordnungsbeschluss gedeckte – Pfändung einer Geldforderung dar.  

Der Vermieter muss die vom Mieter überlassene Kaution nach § 551 Abs. 3 BGB gesondert anlegen. Hierüber existieren meist Unterlagen, wie etwa ein Sparbuch, die den Zugriff auf die Kaution ermöglichen. In welcher Weise die Anlage geschehen ist, entzieht sich regelmäßig der Kenntnis des Gläubigers und auch des Zwangsverwalters. Die Form der Anlage kann indes vom Gerichtsvollzieher bei einer Zwangsvollstreckung nach § 883 ZPO festgestellt werden. Findet er die Kautionssumme oder darauf verweisende Unterlagen nicht vor, kann er also vom Schuldner die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nach § 883 Abs. 2 ZPO verlangen. Der Gläubiger, der die Zwangsverwaltung eines Mietobjekts betrieben hat, sollte den Verwalter auf diese Möglichkeit aufmerksam machen, um sich den möglichen späteren Zugriff auf die Mietkaution zu bewahren, wenn der Mieter etwa mit Mietzahlungen, die ihm sonst zustehen würden in Verzug gerät. Ist die Mietkaution noch nicht geleistet worden, kann der Gläubiger diese im Rahmen der Forderungspfändung neben dem Anspruch auf die Miete auch nach §§ 828 ff. ZPO selbstständig pfänden. Drittschuldner ist hierbei der Mieter (Goebel, Anwaltformulare Zwangsvollstreckung, 2. Aufl., § 6).