26.10.2018 · Fachbeitrag · Umsatzsteuer

Vermietungsimmobilie: Auch bei längerem Leerstand Vorsteuerkorrektur nicht zwingend

von Georg Nieskoven, Troisdorf

| Wer eine Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet, ist bekanntlich zum Vorsteuerabzug aus den Bau- oder Erwerbskosten berechtigt. Während die Abzugsberechtigung bei tatsächlicher Vermietung anhand der realen Umsätze ermittelt werden kann, ist die Beurteilung bei Leerstandsphasen ungleich schwieriger und Konflikte mit dem FA sind vorprogrammiert. Doch jetzt naht Hilfe vom EuGH. Dieser hat jüngst klargestellt, dass auch längere Leerstandsphasen das FA nicht bereits dem Grunde nach zur Vorsteuerkorrektur berechtigen. Die Verwendungsabsicht bleibt entscheidend ( EuGH 28.2.18, C-672/16 ). |

1. Problemstellung

Der Vorsteuerabzug aus Eingangsleistungen setzt eine steuerpflichtige unternehmerische Betätigung voraus; steuerfreie Ausgangsumsätze schließen den Vorsteuerabzug grds. aus (§ 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG). Folgen aus den Eingangsleistungen aber keine Ausgangsleistungen, ist schon fraglich, ob die Eingangsleistungen überhaupt einen „unternehmerischen Bezug“ haben. Im zweiten Schritt stellt sich die Frage, ob sich bei fehlenden Ausgangsleistungen ein Bezug zu hypothetischen umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen begründen lässt. Zwei Fragen also, die insbesondere bei Vermietungsimmobilien mit Leerstandsphasen von grundlegender Bedeutung sind:

• Ob bei fehlenden Ausgangsumsätzen ein „unternehmerischer Bezug“ vorliegen kann, wird seit der EuGH-Entscheidung vom 29.2.96 (C-110/94) nicht mehr ernstlich infrage gestellt. Laut EuGH genügt bei „erfolglosen Unternehmern“ bereits die dokumentierbare Absicht, Umsätze erwirtschaften zu wollen. Der Vorsteuerabzug aus Vorbereitungshandlungen steht dem Unternehmer auch zu, wenn sein Vorhaben scheitert.