25.04.2024 · Fachbeitrag · Nießbrauchsbestellungen

Nießbrauch an Grundstücken des Privatvermögens: Gestaltungsmöglichkeiten und Steuerfallen ‒ Teil 2

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Die Einräumung eines Nießbrauchs an einem vermieteten Grundstück des Privatvermögens ist ein beliebtes Gestaltungsinstrument zur Regelung der vorweggenommenen Erbfolge. Als willkommener Nebeneffekt werden häufig Vermietungseinkünfte von hoch besteuerten Eigentümern auf niedrig besteuerte Nutzungsberechtigte verlagert. Im ersten Teil dieser Beitragsserie wurden grundlegende Gestaltungsmöglichkeiten dargestellt und dabei eindringlich auf das Damoklesschwert des Gestaltungsmissbrauchs hingewiesen. Jüngst hat der BFH nun auch die Einkünfteverlagerung mittels Quotennießbrauch sanktioniert. Auf diesen Aspekt, einige weitere wichtige Punkte zum Vorbehaltsnießbrauch sowie eine jüngere FG-Entscheidung zum entgeltlichen Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht und die Folgen für § 23 EStG wird nun in diesem Teil detailliert eingegangen. |

1. Austausch einer Immobilie beim Vorbehaltsnießbrauch

Zum Vorbehaltsnießbrauch hat der BFH mit Urteil vom 24.5.22 (IX R 1/21) entschieden, dass der Austausch einer mit einem Vorbehaltsnießbrauch belasteten Immobilie mit Zustimmung des Nießbrauchers in der Weise, dass dem Nießbraucher an der neuen Immobilie auf der Grundlage eines zuvor vereinbarten rahmenbildenden Vertrags wiederum ein Nießbrauch eingeräumt wird, sich der Vorbehaltsnießbrauch an der erworbenen Immobilie als sog. verlängerter Vorbehaltsnießbrauch fortsetzt. Voraussetzung ist allerdings, dass der Nießbraucher wirtschaftlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Ersatzimmobilie trägt.

Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen ein eigengenutztes Einfamilienhaus im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich unter Vorbehalt des Nießbrauchs bis zum Tod des Längstlebenden auf ihre drei volljährigen Kinder übertragen. Nun war ein Umzug geplant. Infolgedessen schlossen die Steuerpflichtigen mit ihren drei Kindern eine privatrechtliche Vereinbarung. Danach sollte das Nießbrauchsrecht beim Verkauf der Immobilie zwar gelöscht werden, mit dem Verkaufserlös sollten dann aber eine oder mehrere andere Immobilien auf den Namen der Kinder erworben werden, an denen wiederum ein Nießbrauchsrecht zugunsten der Eltern bestellt wird. Bis dahin sollte den Eltern das Nießbrauchsrecht an dem Erlös aus dem Verkauf der Immobilie zustehen. Den Verkaufserlös stellten die Eltern ihren Kindern zur Verfügung, um das o. g. Modell des „Ersatzerwerbs“ umzusetzen.