12.12.2013 · IWW-Abrufnummer 133919
Landgericht Berlin: Urteil vom 19.06.2013 – 65 S 449/12
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
LG Berlin
19.06.2013
65 S 449/12
In dem Rechtsstreit
xxx
hat die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin in Berlin - Mitte, Littenstraße 12-17, 10179 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 29.05.2013 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht xxx und die Richterinnen am Landgericht xxx und xxx
für Recht erkannt:
Tenor:
1)
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichtes Tempelhof-Kreuzberg vom 06.09.2012 - 8 C 67/12- wie folgt abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
2)
Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Kläger je zur Hälfte.
3)
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages leistet.
4)
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs.1, S.1, Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
Ergänzend hierzu ist auszuführen:
Der Beklagte hat gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 06.09.2012, welches ihm am 14.09.2012 zugestellt worden ist, mit bei Gericht am 02.10.2012 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 25.10.2012 eingegangenem Schriftsatz begründet.
Der Beklagte wendet unter Bezugnahme auf seinen erstinstanzlichen Vortrag gegen die amtsgerichtliche Räumungsverurteilung zum einen ein, dass ihm auf seine Anfrage für eine zeitweise Untervermietung der streitgegenständlichen Wohnung am 13.02.2008 eine unbeschränkte Untervermietungserlaubnis erteilt worden sei, welche seiner Ansicht nach auch eine Inserierung und Überlassung der Wohnung an Feriengäste mit umfassen würde, und zum anderen, dass er tatsächlich auch keine ständig wechselnde Untervermietung an Berlintouristen vorgenommen habe.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 06.09.2012 - 8 C 67/12 - abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages. Sie sind insbesondere der Ansicht, dass ein Mieter auch bei Vorhandensein einer Untervermietungserlaubnis nicht das Recht habe, seine Wohnung mit ständig wechselnden Feriengästen zu belegen. Zum einen stehe das Recht, die Wohnung möglichst gewinnbringend zu verwerten, ausschließlich dem Eigentümer und nicht dem Mieter zu. Darüber hinaus sei eine Untervermietung der Wohnung an Feriengäste aber häufig auch mit erheblichen Störungen der übrigen Mieter verbunden, da Feriengäste die Wohnung per se ausgelassener und anders nutzen würden als normale Mieter. Zudem würde die Annahme einer Berechtigung eines Mieters zur Untervermietung an ständig wechselnde Feriengäste auch im Widerspruch zu den aktuellen Bestrebungen im Zusammenhang mit Zweckentfremdungsverboten zur Vermeidung bzw. Behebung von Wohnraumverknappung stehen.
Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II. Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet. Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Räumungsanspruch gem. § 546 BGB nicht zu, da das Mietverhältnis der Parteien durch die streitgegenständlichen fristlosen bzw. fristgemäßen Kündigungen vom 05.12.2011, 12.01.2012 und 03.02.2012 nicht beendet worden ist.
Entgegen der zunächst im Hinweisbeschluss vom 21.12.2012 vertretenen Ansicht geht die Kammer nicht mehr davon aus, dass hier eine kündigungsrelevante Pflichtverletzung des Beklagten infolge wiederholter Inserierung der streitgegenständlichen Wohnung im Internet zur Untervermietung (auch) an Berlintouristen vorliegt.
Das Gericht hatte insofern bereits im Rahmen der Terminierung darauf hingewiesen, dass die Vermietung als Ferienwohnung durch einen Mieter, der eine Untermieterlaubnis durch den Vermieter erhalten hat, nicht in jedem Fall zu einem Kündigungsgrund führen dürfte. Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Vermietung von Ferienwohnungen im Haus einen Mieter nicht per se berechtigt, den Mietzins für eine von ihm in diesem Haus angemietete Wohnung zu mindern, sondern maßgeblich ist, inwieweit durch die konkrete Art der Ausgestaltung der Vermietung an Feriengäste über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht (vgl. BGH, Urt. v. 29.02.2012 - VIII ZR 155/11, WuM 2012, 269), ist auch in dem hier vorliegenden Fall einer (behaupteten) Untervermietung des Mieters an Feriengäste vielmehr darauf abzustellen, ob hiermit konkrete Beeinträchtigungen der Mietsache oder anderer Mieter des Hauses verbunden sind. Nur dann kann eine uneingeschränkt und nicht personengebunden erteilte Erlaubnis zur zeitweisen Untervermietung einer Wohnung durch den Vermieter widerrufen bzw. beschränkt und bei Fortsetzung des Verhaltens des Mieters ggf. eine Kündigung ausgesprochen werden.
Anders als das Amtsgericht meint, ist vorliegend nicht davon auszugehen, dass eine Untervermietung an Feriengäste oder sonstige Berlinbesucher von der Untervermieterlaubnis vom 13.02.2008 (Bl. 22 d.A.) nicht gedeckt war. Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der beklagtenseits praktizierten bzw. beabsichtigen Untervermietung um eine (vorübergehende) vollständige Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten handelt, auf welche der Mieter gem. § 540 BGB - anders als in Bezug auf eine teilweise Gebrauchsüberlassung nach § 553 BGB - keinen Anspruch auf Genehmigung hat.
Dem Beklagten ist auf seine Anfrage vom 22.01.2008 (Bl. 37 d.A.), in der er klargestellt hat, dass er selbst die Wohnung nur zeitweise alle 14 Tage für den Besuch seiner Tochter nutze und er deshalb die Wohnung zeitweise untervermieten wolle, um die "Unkosten" etwas unter Kontrolle zu halten, seinerzeit nämlich eine entsprechende Genehmigung zur Untervermietung der streitgegenständlichen Wohnung auch ohne vorherige Überprüfung von gewünschten Untermietern erteilt und hierfür ein Untermietzuschlag von 13,- € mtl. erhoben worden. Gleichzeitig wurde der Beklagte darauf hingewiesen, dass er dafür verantwortlich sei, dass sich seine Untermieter an die Hausordnung halten, und wurde der Widerruf der Genehmigung für den Fall von Störungen durch Untermieter vorbehalten.
Dem Schreiben lässt sich eine Beschränkung der Genehmigung in Bezug auf eine bestimmte Art, Dauer oder einen bestimmten Umfang der Untervermietung oder den in Betracht kommenden Personenkreis nicht entnehmen.
Die Kläger können sich insofern auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie bzw. ihre Hausverwaltung vor dem Hintergrund der seinerzeit zum WEG-Recht ergangenen Rechtsprechung, wonach die Überlassung einer Wohnung an Feriengäste als gewerbliche pensions- oder hotelähnliche Nutzung angesehen worden sei, nicht davon hätten ausgehen müssen, dass von der hier erteilten nicht personenbezogenenen Untervermietungserlaubnis möglicherweise auch eine Untervermietung an Berlin-Touristen erfasst sein könnte, und sie einer solchen jedenfalls nicht hätten zustimmen wollen.
Vor dem Hintergrund der Anfrage des Beklagten vom 22.01.2008 war nach dem gem. §§ 133, 157 BGB maßgeblichen objektivem Empfängerhorizont hier vielmehr davon auszugehen, dass der Vermieter mit einer zeitweisen wechselnden entgeltlichen Untervermietung der Wohnung zwischen den Besuchswochenenden des Beklagten einverstanden war. Denn es dürfte in der hiesigen Konstellation wohl kaum oder nur schwerlich möglich sein, einen dauerhaften Untermieter zu finden, welcher die Wohnung alle zwei Wochenenden verlässt, damit der Hauptmieter sich dort mit seiner Tochter aufhalten kann. Einschränkungen in Bezug auf den in Betracht kommenden potentiellen Kreis der Personen, welche die Wohnung vorübergehend zu Wohnzwecken nutzen können (Freunde/ Bekannte, Arbeitskollegen, Studenten, Pendler, Touristen o.ä.) sind ebenso wenig erfolgt wie zur Häufigkeit des Wechsels der Untervermietung zwischen den Besuchswochenenden bzw. zur absoluten Anzahl der Untervermietungen in einem bestimmten Zeitraum oder zum Umfang des hierbei zu erzielenden Untermietzinses.
Auch eine Zweckentfremdungsverordnung gab bzw. gibt es für das Gebiet, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, soweit ersichtlich (bislang) nicht, so dass sich die Frage, inwieweit diese hier einer vorübergehenden Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung entgegen stünde, nicht stellt. Der Umkehrschluss der Kläger, wonach eine Überlassung an Feriengäste schon deshalb nicht unter den Begriff der Wohnraumnutzung gefasst werden könne, weil ein Einschreiten der Landesregierung bzw. -verwaltung mangels "Zweckentfremdung" ansonsten gar nicht denkbar wäre, verfängt nicht. Denn der Gesetzgeber ist nicht daran gehindert, die Verwendung einer Mietsache, welche nach geltendem Recht unter dem wohnungseigentumsrechtlichen bzw. mietrechtlichen Begriff der "Wohnungsnutzung" (noch) in weitergehendem Umfang möglich ist, aus sozialpolitischen Gründen einzuengen bzw. auf eine bestimmte Nutzungsart zu beschränken. Dies ist vorliegend indes noch nicht geschehen.
Nach alledem ist hier davon auszugehen, dass eine wechselnde zeitweise Untervermietung der Wohnung auch an Feriengäste von der nicht personenbezogenen Genehmigung vom 13.02.2008 (Bl. 22 d.A.) gedeckt war. Insofern unterscheidet sich der hiesige Fall auch entscheidend von der klägerseits angeführten Entscheidung des AG München (WuM 2012, 614), in der das Vorliegen bzw. Fortbestehen einer etwaigen Untervermietungserlaubnis abgelehnt und ein Kündigungsgrund sodann auf eine fortgesetzte Untervermietung an Feriengäste trotz Abmahnung des Mieters gestützt worden ist.
Vorliegend sind jedoch keine berechtigten Gründe ersichtlich, wonach die uneingeschränkt erteilte Untermieterlaubnis hätte widerrufen werden können.
In der o.g. Ferienwohnungsentscheidung (Urt. v. 29.02.2012 - VIII ZR 155/11, WuM 2012, 269) hat der BGH selbst die Parallele zu der auch im hiesigen Fall relevanten Frage - sofern man eine wechselnde zeitweise Untervermietung an Berlintouristen denn überhaupt als eine solche teilgewerbliche Nutzung ansehen will (für das WEG-Recht ablehnend: BGH, Urt. v. 15.01.2010. V ZR 92/07, GE 2010, 345; Urt. v. 12.11.2010, V ZR 78/10, ZMR 2011, 396) - aufgezeigt, ob der Wohnraummieter im Einzelfall vom Vermieter die Gestattung einer teilgewerblichen Nutzung verlangen kann. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung ist insofern entscheidend auf die konkrete Ausgestaltung der Nutzung abzustellen, insbesondere ob sie so organisiert ist, dass von einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung (vgl. BGH, Urt. v. 14.07.2009- VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157; Urt. v. 10.04.2013- VIII ZR 213/12, zitiert nach juris).
Konkrete Beeinträchtigungen der hiesigen Mietsache oder anderer Mieter durch eine etwaige Untervermietung an Feriengäste sind vorliegend von den Klägern aber nicht ansatzweise dargelegt worden. Sofern sie darauf hinweisen, dass Feriengäste eine Wohnung per se ausgelassener und anders nutzen würden als normale Mieter und viele Mieter sich dadurch in ihrem Wohlbefinden gestört fühlen würden, ist dieser Vortrag unsubstantiiert, zumal hier auch nicht einmal dargelegt worden ist, in welchem Umfang eine Untervermietung an Feriengäste tatsächlich überhaupt erfolgt ist. Auch hierauf ist bereits im Rahmen der Terminierung der Berufungsverhandlung hingewiesen worden.
Der (einmalige) Vorfall Ende September/ Anfang Oktober 2011, bei dem sich die Zutrittsgewährung zur Wohnung für die kl ägerseits beauftragten Handwerker zur Beseitigung einer Unterbrechung der Gasversorgung verzögert hatte, lässt einen unmittelbaren Zusammenhang zu einer für diesen Zeitpunkt zwischen den Parteien streitigen entgeltlichen Untervermietung an Feriengäste nicht erkennen. Da der Beklagte die Wohnung - was klägerseits bekannt war - überwiegend nur nutzte, um diese i.d.R. alle 14 Tage am Wochenende für Besuchskontakte mit seiner Tochter aufzusuchen, ist nicht ersichtlich, dass die vorübergehende fehlende Erreichbarkeit bzw. Ermöglichung des Zutritts zur Wohnung während eines Zeitraums von einer Woche hier nicht auch ebenso eingetreten wäre, wenn die Wohnung in dieser Zeit infolge Abwesenheit des Beklagten vorübergehend gar nicht bewohnt gewesen wäre. Das Problem lag insofern nicht in der Untervermietung der Wohnung, sei es entgeltlich an Feriengäste oder unentgeltlich an Bekannte, sondern in einer ggf. unzureichenden Organisation der Zutrittsgewährung zur Wohnung für den Notfall während der Zeit der Abwesenheit des Beklagten, welchen i.Ü. auch keine Gebrauchspflicht in Bezug auf die Wohnung trifft (vgl. BGH, WuM 2011, 98 [BGH 08.12.2010 - VIII ZR 93/10]). Dies betrifft jedoch nicht die Frage der (un)entgeltlichen Gebrauchsüberlassung, sondern vielmehr die Sorgfaltspflicht des Beklagten in Bezug auf die angemietete Wohnung generell, wobei dieser einmalige Vorfall nach Ansicht der Kammer aber auch nicht als so schwerwiegend anzusehen ist, um hierauf mehr als eine Abmahnung stützen zu können. Vergleichbare Vorfälle sind in der Folgezeit sodann nicht vorgetragen worden.
Sofern die Kläger sich schließlich darauf berufen, dass der Beklagte selbst nur eine Miete von 307,78 € zu entrichten habe, er mit der Untervermietung aber bestenfalls monatlich bis zu 2.400,-€ erzielen könne, rechtfertigt auch dies keine andere Bewertung. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung entgehen dem Vermieter selbst im Fall einer unberechtigten Untervermietung keine Verwertungs- oder Gebrauchsmöglichkeiten, derer er sich nicht schon durch den Abschluss des Hauptmietvertrages entäußert hätte; denn er selbst könne die Mietsache einem Dritten gar nicht mehr überlassen (vgl. BGHZ 131,307; BGH, NJW 2002, 60 [BGH 21.09.2001 - V ZR 228/00]). Vor diesem Hintergrund ist aber nicht ersichtlich, weshalb die Höhe eines möglicherweise zu erzielenden Untermietzinses im hiesigen Fall einer berechtigten Untervermietung von Bedeutung sein sollte, zumal es auch unerheblich ist, ob ein bestimmter Untermietzins durch eine wechselnde Untervermietung an unterschiedliche Personen oder aber ggf. durch eine dauerhafte Untervermietung an nur eine Person erzielt wird, solange es hierdurch nicht zu mehr als üblichen Beeinträchtigungen der Mietsache oder der Mitmieter kommt.
Somit ist aber kein hinreichender Grund ersichtlich, weshalb die uneingeschränkt erteilte Untervermieterlaubnis vom 13.02.2008 (zudem auch bereits mit Schreiben vom 16.05.2011) hätte widerrufen bzw. beschränkt werden können, so dass auch das (ablehnende) Verhalten des Beklagten im Nachgang zur Abmahnung vom 16.05.2011 nicht als erhebliche Pflichtverletzung i.S.v. § 543 Abs.1 BGB bzw. § 573 Abs. 2, Nr.1 BGB angesehen werden kann.
Nach alledem waren die Kündigungen vom 05.12.2011, 12.01.2012 und 03.02.2012 mangels Vorliegens eines Kündigungsgrundes vorliegend unwirksam.
Es bestand keine Veranlassung, dem Beklagten auf den Schriftsatz der Gegenseite vom 29.05.2013 eine weitere Stellungnahmegelegenheit einzuräumen, da dieser Schriftsatz keinen neuen entscheidungserheblichen Vortrag enthielt.
3) Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1; 708 Nr. 10, 709 S. 2, 711 ZPO.
Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, da die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Wohnraummieter zu einer (wechselnden) Untervermietung der Wohnung auch an Feriengäste berechtigt ist, von grundsätzlicher Bedeutung ist und zur Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
verkündet am : 19.06.2013