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  • · Fachbeitrag · Gesetzgebung

    „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“: Ihre Beratung ist gefragt

    | Das Bundeskabinett hat am 3. Februar 2016 den „Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ auf den Weg gebracht. Ziel ist es, den Bau neuer Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment in ausgewiesenen Fördergebieten mittels einer Sonderabschreibung (Sonder-AfA) anzukurbeln. Da die Inanspruchnahme der Sonder-AfA auch die Einhaltung bestimmter Kostenvorgaben erfordert, ist Ihre Beratung bei solchen Maßnahmen von essentieller Bedeutung. |

    Der Hintergrund

    Das Ziel der Maßnahme ist es, möglichst zeitnah private Investoren zum Neubau von Mietwohnungen anzuregen, die das Angebot insbesondere in Gebieten mit einer angespannten Wohnungslage verbessern. Die steuerliche Regelung soll Förderprogramme ergänzen, die die Länder initiiert haben.

     

    Der Fokus der Maßnahme liegt auf der Errichtung neuer Mietwohnungen, die auch für mittlere und untere Einkommensgruppen bezahlbar sind. Wohnungen mit hohem Standard bedürfen keiner steuerlichen Förderung und werden vollständig von der Maßnahme ausgeschlossen. Die begünstigten Flächen müssen mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden.

    Die Eckpunkte des Entwurfs

    Das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ hat neun Eckpunkte:

     

    1. Neuer § 7b im Einkommensteuergesetz

    Die Sonder-AfA ist in einem neuen § im Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt, nämlich § 7b EStG.

     

    2. Höhe der Sonder-AfA

    Die Sonder-AfA soll im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und im darauf folgenden Jahr bis zu zehn Prozent, im dritten Jahr bis zu neun Prozent betragen.

     

    3. Quadratmeter Wohnfläche darf nur 3.000 Euro kosten

    Die Sonder-AfA setzt voraus, dass die Kosten der abschreibungsfähigen Herstellungskosten nicht mehr als 3.000 Euro je m² Wohnfläche betragen haben.

     

    Wichtig | Mit der Begrenzung soll die Herstellung hochpreisigen Wohnraums vermieden werden. Ziel der Förderung ist es, Investoren zum Bau von Wohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment zu bewegen. Die Toleranzgrenze zwischen förderfähiger Bemessungsgrundlage und maximalen Baukosten dient zum einen dem Härteausgleich bei Kostensteigerungen z. B. während der Bauphase oder aufgrund neuer baurechtlicher Vorgaben. Mit dem höheren Ansatz einer Kappungsgrenze im Vergleich zur maximal förderfähigen Bemessungsgrundlage sollen insbesondere auch regionale Unterschiede in den Baupreisen berücksichtigt werden. Eine begünstigte Investition liegt demnach nur vor, wenn die Kosten, die auf die zur entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken entfallenden Flächen entfallen, nicht mehr als 3.000 Euro je m² Wohnfläche betragen. Darüber hinaus gehende Herstellungskosten führen ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung.

     

    4. Förderfähig sind maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche

    Die förderfähige Bemessungsgrundlage wird auf maximal 2 000 Euro je m² Wohnfläche begrenzt. Die förderfähige Bemessungsgrundlage ist ausschließlich auf die Anschaffungsoder Herstellungskosten der begünstigten Investition bezogen. Aufwendungen für das Grundstück und für Außenanlagen unterliegen nicht der Abschreibung und sind daher - auch im Falle der Anschaffung - bei der Ermittlung der förderfähigen Bemessungsgrundlage nicht zu berücksichtigen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten werden gemäß § 255 HGB und den für die Einkommensbesteuerung maßgebenden Grundsätzen ermittelt.

     

    5. Nur Wohnflächen werden gefördert

    Förderfähig sind nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die anteilig auf die Fläche entfallen, die zu Wohnzwecken verwendet werden. Damit werden die Gebäudeteile von der Förderung ausgeschlossen, die z. B. betrieblich genutzt werden.

     

    6. Gebäude muss neu sein

    Eine Sonder-AfA kommt zudem nur in Betracht, wenn das Gebäude neu hergestellt oder als neues Gebäude angeschafft werden. Ein Gebäude ist zum Zeitpunkt der Anschaffung neu, wenn es bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.

     

    7. Bauantrag muss in den Jahren 2016 bis 2018 gestellt werden

    Die Regierung hat es eilig. Sie will die Förderung deshalb auf Herstellungsvorgänge beschränken, für die der Bauantrag/die Bauanzeige in den Jahren 2016 bis Ende 2018 gestellt wird. Das Datum des Bauantrags gilt auch, wenn ein neues Gebäude angeschafft wird.

     

    Auf den Zeitpunkt der Fertigstellung kommt es für die Inanspruchnahme der Sonder-AfA nicht an. Allerdings kann die Sonder-AfA erstmals im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung erfolgen.

     

    8. Sonder-Afa letztmals im Jahr 2022

    Dass es die Regierung eilig hat, kommt auch darin zum Ausdruck, dass die Sonder-Afa letztmalig im Jahr 2022 in Anspruch genommen werden kann. Um in den Genuss der vollen Sonder-AfA zu kommen, muss ein Gebäude also spätestens am 1. Januar 2020 fertiggestellt sein.

     

    9. Zehn-Jahres-Verwendungs-Frist

    Die begünstigten Flächen müssen mindestens zehn Jahre nach Fertigstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt dazu, dass die Sonder-AfA rückwirkend versagt wird und Steuern nachgezahlt werden müssen.

     

    10. Berücksichtigung regionaler Wohnungsmärkte

    Die Sonder-AfA soll nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gelten. Die Förderung ist daher auf ein ausgewiesenes Fördergebiet beschränkt, das an die Mietenstufen des Wohngelds anknüpft (Anlage zu § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung). Gemeinden mit Mietenstufen IV bis VI, deren Mietenniveau mindestens fünf Prozent oberhalb des Bundesdurchschnitts liegt, sollen zum Fördergebiet gehören.

     

    Zusätzlich werden auch Gebiete mit Mietpreisbremse (aufgrund des § 556d BGB) und Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze (aufgrund des § 558 Abs. 2 S. 2 und 3 BGB) in das förderfähige Gebiet einbezogen.

    Wie geht es weiter?

    Die Neuregelung unterliegt dem Genehmigungsvorbehalt der Europäischen Kommission. Erst wenn diese ihr Placet gegeben hat, kann sie in Kraft treten. Die Bundesregierung arbeitet mit Hochdruck daran.

     

    Weiterführender Hinweis

    • Den Wortlaut des Gesetzesentwurfs finden Sie auf pbp.iww.de unter der Abruf-Nr. 146326.
    Quelle: ID 43852901