Aufgepasst bei Flächenabweichung: Kellerräume sind nicht gleichwertig mit Geschäftsräumen

Sachverhalt  

Laut Mietvertrag hat der Kläger von der Beklagten einen Laden (ca. 87 m²)und einen darunter liegenden Keller/Lager (2 Räume, ca. 110 m²) gemietet. Die vermietete Fläche gilt als mit ca. 197 m² vereinbart. Tatsächlich beträgt die Ladenfläche 85,68 m², die des Kellers nur 53,93 m². Der Mietvertrag enthält ferner die Klausel „Nebenabreden, Stundungen, Änderungen und Ergänzungen des Vertrages und anderes sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Die Beteiligten erklären, dass vor oder während des Abschlusses dieses Vertrags keine weiteren Vereinbarungen getroffen worden sind. Der Kläger beruft sich auf eine Minderung wegen zu geringer Fläche der Kellerräume und begehrt anteilige Rückzahlung der Miete. Die Beklagte behauptet eine in den Vorgesprächen vereinbarte leihweise Überlassung der Kellerräume und verlangt widerklagend rückständige Nebenkosten. Das LG weist die Klage überwiegend ab und gibt der Widerklage statt. Das KG verurteilt die Beklagte zur Zahlung (28.035,69 EUR) und weist die weitergehenden Rechtsmittel zurück. Bei der Ermittlung der Minderung differenziert das KG nicht zwischen Ladenlokal und Kellerräumen und berechnet die Minderung aufgrund der prozentualen Flächenabweichung von insgesamt rund 29 Prozent. Die Revision der Beklagten hat Erfolg.

Entscheidungsgründe 

Bei der Miete von Wohnräumen stellt die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche einen Mangel der Mietsache dar (zuletzt BGH MK 11, 38, Abruf-Nr. 103789). Gleiches gilt für die Miete von Geschäftsräumen (BGH MK 05, 155 Abruf-Nr. 050369). An dieser Auffassung hält der XII. Senat fest.

Überschreiten der Erheblichkeitsgrenze 

Die Erheblichkeitsgrenze von 10 Prozent gilt auch, wenn der Mietvertrag zur Größe der vermieteten Fläche nur eine „ca.“-Angabe enthält, sofern die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt (BGH MK 10, 132, Abruf-Nr. 101185). Diese Rechtsprechung bezieht sich zwar auf die Wohnraummiete, bei der Kellerflächen grundsätzlich nicht in die Wohnflächenberechnung einfließen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1a der Wohnflächenverordnung vom 25.11.03; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV a.F.). Jedenfalls bei einer gravierenden Abweichung – wie im vorliegenden Fall – kann im Rahmen der Geschäftsraummiete auch für Nebenräume aber nichts anderes gelten. Ist die 10-Prozent-Grenze überschritten, ist auch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, ohne dass es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung bzw. darauf ankommt, in welcher Weise der Mieter die betreffende Fläche im konkreten Fall hätte nutzen wollen (BGH, a.a.O.).

Angemessene Mietminderung 

Aufgrund des Mangels muss der Mieter nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete entrichten. Durch die Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden (BGH MK 05, 109 Abruf-Nr. 051347). Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache (Staudinger/Emmerich, BGB, 2011, § 536 Rn. 57).

Die allein vom Anteil an der Gesamtfläche ausgehende Berechnung des KG wird diesen Grundsätzen nicht gerecht. Grund: Sie lässt den generell und hier aufgrund der Vertragsstruktur auch tatsächlich geringeren Nutzungswert der Kellerräume außer Betracht und ist daher nicht angemessen i.S. von § 536 Abs. 1 S. 2 BGB.

Während der VIII. Senat in ständiger Rechtsprechung die prozentuale Flächenunterschreitung, die keine Aufteilung nach der Art der von der Flächenunterschreitung betroffenen Räume verlangt, als Maßstab der Minderung zugrunde legt, hält der XII. Senat eine derartige Berechnungsweise hinsichtlich der Kellerflächen nicht für angemessen. Grund: Die Flächenabweichung bezieht sich ganz überwiegend auf die Kellerräume und lässt sich diesen auch konkret zuordnen.

Praxishinweis 

Lassen sich Flächenabweichungen in einem Geschäftsraummietvertrag – wie hier – konkret auf bestimmte Räume eingrenzen und sind diese den übrigen mitvermieteten Räumen nicht gleichwertig, darf die Minderungsquote – anders als im Wohnraummietrecht – nicht einheitlich nach der prozentualen Flächenabweichung ermittelt werden, sondern muss unter Berücksichtigung des vereinbarten Vertragszwecks der unterschiedlichen Wertigkeit der Räume Rechnung tragen.

Keine Gleichsetzung der Flächen 

Dies gilt nicht nur für mitvermietete Keller-, sondern auch für andere Nebenräume (z.B. Abstell- und Lagerräume, Teeküche) oder mitvermietete Garagen. Nur diese Berechnungsweise entspricht dem Äquivalenzprinzip Eine Gleichsetzung dieser Flächen mit den nach dem vertraglichen Nutzungszweck bestehenden Hauptflächen kommt allenfalls in Betracht, wenn sie hinsichtlich ihrer Nutzung mit diesen gleichwertig sind. Ob es hierzu in jedem Streitfall der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf oder ob eine gerichtliche Schätzung gemäß § 287 ZPO genügt, ist Tatfrage. Um die Kellerfläche hier von der vertraglichen Mietflächenvereinbarung auszunehmen, hätte es einer besonderen Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedurft. Wie diese aussehen kann, ergibt sich aus dem Verweis des XII. Senats auf die Entscheidung BGH MK 11, 38 (Abruf-Nr. 103789). Danach ist nicht von einer minderungsrelevanten Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient.

Prozessuales  

Behauptet eine Mietpartei mündliche (Neben-)Abreden, wird eine Beweisaufnahme hierüber häufig unter Hinweis auf die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der über das Rechtsgeschäft errichteten Privaturkunde abgelehnt, sofern es an der Darlegung von Gründen dafür fehlt, warum die Parteien von der Beurkundung der Abrede abgesehen haben. Für die Darlegungslast der Mietvertragsparteien ist zu unterscheiden, ob die behauptete mündliche Abrede erst bei Vertragsschluss oder schon im Vorfeld der Vertragsgespräche getroffen worden sein soll.

• Behauptet der Mieter z.B. unter Beweisantritt, ihm sei – wie allen anderen Mietern auch – bei Vertragsschluss das Recht zur Nutzung der Gartenfläche eingeräumt worden, ohne dass dies schriftlich fixiert worden ist, genügt er damit seiner Darlegungslast, ohne dass er zusätzlich die Nichtbeurkundung erklären muss (BGH VIII. Senat MK 12, 77, Abruf-Nr. 113926).

• Anders liegt der Fall, wenn eine Partei sich – wie hier die Beklagte – auf Gespräche im Vorfeld des Vertragsabschlusses beruft. Nach Auffassung des KG kommt eine Beweisaufnahme erst in Betracht, wenn die Partei im Einzelnen und unter Angabe von Beweismitteln darlegt, aus welchen Umständen sich eine Vereinbarung anderen Inhalts ergeben soll und aus welchen Gründen die Vertragsparteien davon abgesehen hätten, das tatsächlich Vereinbarte zu beurkunden, bzw., was ihnen Anlass gegeben haben könnte, anstelle des tatsächlich vereinbarten einen nicht gewollten Vertragsinhalt schriftlich zu beurkunden. Der XII. Senat hat dies ausdrücklich gebilligt.

Weiterführende Hinweise

• Zur Darlegungslast bei Mietminderung wegen Lärmbelästigungen, BGH MK 12, 128, Abruf-Nr. 120874

• Zu den Substanziierungsanforderungen zur Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt, BGH MK 12, 77, Abruf-Nr. 113926

• Zur Höhe der Mietminderung bei nur periodisch auftretendem Mangel, BGH MK 11, 75, Abruf-Nr. 110211

• So kann der Vermieter die Minderung wegen Wohnflächenabweichung ausschließen, BGH MK 11, 38, Abruf-Nr. 103789