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„Gekaufter“ Eigenbedarf: Wie kann sich der Mieter wehren?
von RiAG Axel Wetekamp, München
Ein Leser schilderte uns folgenden Fall: M. mietet für sich und seine Familie (Ehefrau, 1 Kleinkind) von Vermieter V. eine Wohnung, die sowohl zum Kauf als auch zur Anmietung angeboten war. V. sagt M. nicht, dass er weiterhin die Wohnung als mieterfrei zum Verkauf anbietet. Interessenten erklärt er, dass der gegenwärtige Mieter ganz kurzfristig aus der Wohnung „herauszubekommen“ sei. Wenig mehr als einen Monat nach Einzug des M. meldet sich Kaufinteressent X., der M. mitteilt, dass er nach erfolgtem Kauf Eigenbedarf anmelden und kündigen will. So geschieht es auch. Welche Rechte und Möglichkeiten hat M.?  
 
„Gekaufter“ Eigenbedarf
Wenn X. sich eine vermietete Wohnung kauft und an dieser Wohnung nach dem Kauf Eigenbedarf geltend macht, handelt er grundsätzlich nicht treuwidrig (Wetekamp, Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rn. 217). Soweit nicht ein Fall der Umwandlung von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung mit anschließender Veräußerung nach § 577a BGB vorliegt, besteht für die Geltendmachung von Eigenbedarf durch den Erwerber der Wohnung nach dem Erwerb auch keine Wartefrist, z.B. wenn der Mieter bereits eine Eigentumswohnung angemietet hat (LG Berlin GE 95, 495).  
 
Liegt ein Umwandlungsfall vor, beträgt die Sperrfrist nach § 577a Abs.1 BGB ab Veräußerung im Regelfall drei Jahre. Die Frist kann aber in den sog. Wohnungsmangelgebieten bis zu zehn Jahre betragen. Diese Gebiete können durch die jeweiligen Landesregierungen nach § 577a Abs. 2 S. 2 BGB durch Rechtsverordnung bestimmt werden, die gleichzeitig die Dauer der Sperrfrist festlegt.  
 
Liegt – wie im Fall unseres Lesers – kein Umwandlungsfall vor, besteht einerseits keine Wartefrist für den X., andererseits spielt auch die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses keine Rolle (Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB, Rn. 134). Der Fall liegt hier anders als bei Fällen des absehbaren bekannten Eigenbedarfs bei Vertragsschluss mit dem Mieter, da der X. die Wohnung nicht selbst vermietet hat. In diesen Fällen kann die Kündigung treuwidrig sein oder dem Mieter ein Schadenersatzanspruch nach § 280 BGB zustehen.  
 
Grundsätze der Kündigung
Grundsätzlich gilt also für eine Eigenbedarfskündigung des X. gegenüber M. Folgendes:  
 
  • Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen und beweisbar sein, eine etwaige Kündigungserklärung muss den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB entsprechen.
 
  • Die Kündigungsfrist beträgt bei der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarf nach § 573c Abs. 1 S. 1 BGB in vorliegendem Fall drei Monate.
 
  • M. kann nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen („Härte - oder Sozialklausel“) und nach § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Zeit verlangen. Eine derartige Fortsetzung kann im Streitfall das Gericht bestimmen. Ob M. insoweit Aussicht auf Erfolg hat, ist nach der Rechtsprechung fraglich, da Präzedenzfälle i.d.R. sehr schwerwiegende persönliche Umstände beinhalten, etwa fortgeschrittene Schwangerschaft (AG Aachen MDR 70, 332), hohes Alter des Mieters oder schwere Krankheit (LG Hamburg WuM 87, 223).
 
  • Möglich ist noch der Antrag auf Einräumung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO. Dieser Antrag ist vor Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen. Die Räumungsfrist darf ein Jahr ab Rechtskraft des Räumungsurteils nicht übersteigen.
 
Unzulässige Rechtsausübung und kollusives Zusammenwirken
Mietverhältnisse als Dauerschuldverhältnisse mit besonderem Sozialbezug sind von vorvertraglichen Pflichten und vertraglichen Nebenpflichten geprägt (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., Einf. vor § 535 BGB Rn. 81). Hier ist vor allem auch an Aufklärungspflichten über Umstände zu denken, die für den anderen Vertragsteil von entscheidender Bedeutung sind (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 242 BGB Rn. 37) und an ein kollusives Zusammenwirken zweier Beteiligter zum Nachteil eines Dritten.  
 
Bei Verletzung vorvertraglicher Pflichten nach Aufnahme von Vertragsverhandlungen kann ein Anspruch aus §§ 311 Abs.2, 241 Abs.2, 280 BGB gegeben sein. Im Rahmen des Vertragsverhältnisses kommt bei Verschulden ein unmittelbarer Anspruch aus § 280 BGB in Betracht.  
 
Das bedeutet für den Fall unseres Lesers:  
 
Hat V. mit X. zum Nachteil des M. zusammengewirkt, um die rasche Kündigung des Mietverhältnisses zu ermöglichen, die V. mangels Eigenbedarfs nicht möglich gewesen wäre und war Hintergrund darüber hinaus, den Kaufpreis durch Hinweis auf die mögliche Eigenbedarfskündigung mit kurzer Kündigungsfrist zu erhöhen, kommt ein Schadenersatzanspruch des M. gegen V. in Betracht.  
 
Überdies kann gegebenenfalls die Kündigung durch X. aus diesen Umständen heraus treuwidrig sein. Dies gilt vor allem, wenn V. und X. den M. über ihre „Zusammenarbeit“ nicht aufgeklärt haben.  
 
Erforderlich ist aber ein planmäßiges Zusammenwirken von V. und X. zum Nachteil des M. (BGH NJW 94, 128). Dies ist eine Frage der Beweismöglichkeit. Die Erfahrung lehrt, dass ein solcher Beweis meist nicht zu führen ist.  
 

Quelle: Mietrecht kompakt, Ausgabe 2/2008, Seite 34

Wichtiger Hinweis: Der Inhalt ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden.
Die Komplexität und der ständige Wandel der in ihm behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.


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